厦门大学财务管理与会计研究院于2024年7月2日正式启动REITs硕士研究生方向的高等教育课程，课程以REITs起源及发展变革为第一天的课程；课程聚焦REITs基本特征，通过历史背景、产品特征、不同国家的REITs形态全面还原REITs发展历史。
在REITs演变过程中哪些因素被弃用、哪些被保存下来，特别是引发REITs变革的关键节点社会背景。通过REITs在不同时期的发展历史背景与社会效用作为课程主题，系统了解了不同时期REITs相关政策、社会贡献等相关因素。生动阐释了REITs是什么？有什么价值？促进REITs发展的因素有哪些？等关键性问题。
一、REITs是什么
REITs最开始的样板是1913年马萨诸塞州的一个法庭的判罚，涉及到当时委托管理资产被征收了税费；当时以判例形式对房地产信托税收优惠给予了支持。直至1960年，社会环境与发展需求之间的矛盾成为了REITs法案获批的关键。
REITs是什么？不同人群会有不同答案，在课堂上，主讲老师首先以REITs不是什么抛砖引玉；并且以熊猫是熊还是猫的探讨举例引发同学们对REITs定义的思考，“不动产投资信托基金”既不完全是不动产、也不是完全属于信托、当然也不完全归属于基金，而是一种独立于这三个之外但集聚不动产、信托、公募基金新金融工具。REITs底层资产为具有完整属性的不动产+能够稳定且持久产生收益的现金流。
二、REITs发展的四个时代
REITs自1960年起经历了4个发展阶段，分别为“旧时代、新时代、现代化时代、后现代时代”；围绕这几个时代变迁的是社会与经济的变革；通过不断的改革创新激励REITs承担更多历史责任同时切实为经济发展提供了贡献，效果非常明显。总结来看，REITs规模随着每一次的变革呈现了不同程度的增长。
三、REITs发展的有效边界
REITs每一次的变革离不开资产结构的变迁，而资产的周期性对于存续期REITs价值的影响同样不可忽视。REITs的几个有效边界是不能够跨越的：
1.所有权测试：“五或更少规则”。REIT不能是控股公司：不得有五人或更少的人拥有REIT股份的50%以上，且必须至少有100名不同的股东,符合5-50原则。.
2.资产测试：REIT至少75%的总资产必须是房地产、抵押贷款、现金或联邦政府证券，并且REIT每年的毛收入的75%以上必须直接或间接来自房地产（包括抵押贷款、合伙企业和其他REIT）。
3.收入测试：REIT至少75%的收入应来自主要来自租金和抵押贷款利息等被动收入来源。不得是“商人开发商”，即开发房地产以快速出售或转售房地产。房地产销售必须遵守：持有至少四年，每年出售资产的调整后的基础总额不超过年初REIT所有资产基础总额的10%。
4.分配测试：REIT每年至少90%的应税收入净额必须以股息的形式分配给股东。
这里面有两个是主讲老师强调的关键词汇，一个是“结构性过时”，另一个是“周期性过时”。
课堂上的两个案例可以与大家进行分享，第一个是劳教REITs，单纯从资产来看还是很有稳定性的，但存在过度教唆犯罪的社会风险，所以被淘汰。
另外一个，林场REITs，从早期的卖纸浆创造收益，到中期的销售板材提升了部分收益也顺利的闯过一定周期，到现在以及未来通过碳汇的收益从而为REITs继续创造价值。未来，我国REITs市场部分REITs项目也会面临周期挑战；当然，部分REITs项目在发行阶段就已经注定了产品久期成长属性。
REITs税收中性是贯穿REITs发展全过程的促发因素，每一次的变革都离不开相关的税收激励，这也是促进行业发展的一个重要组成部分。
厦门大学财务管理与会计研究院开设的REITs硕士研究生研究方向的高等教育课程，作为认识REITs的一个切入点，通过把REITs发展的每一个阶段及其背后的故事与社会演变相结合的源头教育模式，在引导学生了解REITs发展的同时，更能清晰的认识REITs的历程以及促进经济动能转换的社会价值；从而更能清晰的认识到我国发展REITs的价值和意义。
