“中金普洛斯仓储REIT”作为首批试点项目，首个外资作为发起人参与的C-REITs项目，其作为代表，预示着C-REITs市场在起点就以高水平国际化的发展维度，助力仓储物流领域实现资产有效循环。
整体来看其营业收入完成度较预测数据有些出入。以完整年度预测数据与实现数据对比来看，2022年预测的营业收入约为3.818亿；2022年实际实现营业总收入约为3.583亿元，其中包含了利息收入354.84万元，因汇兑损失金额为84.41万元。实际数据较预测数据下降6.22%。和“东吴苏园产业REIT”项目一样，项目上市后完整年度实现的分派率超过了预测数据是项目的一个亮点。
接下来，我们通过一些数据展现“中金普洛斯仓储REIT”几个阶段的变化，也许能够发现一些较为宝贵的事项作为REITs市场实践中的经验积累。
一、发行前
1、出租率方面，发行前纳入底层资产的7个仓储物流项目皆保持了较高的出租率；出租率最低的北京空港也有96.85%的出租率；通州光机电、苏州望亭、广州保税以及顺德物流园保持了100%的出租率。
2、租金方面，从租金定价来看，按照发行时点评估报告中的介绍，底层资产的项目租金定价与周围项目相比有明显优势，定价较为合理，。
3、营业收入方面，受益于先进的管理理念以及运营经验，发行前在出租率保持较为良好的情况下其营业收入也较为稳定。部分项目受制于环境因素已经显现出增长乏力的现象。
二、评估指标
作为首批上市的REITs项目，“中金普洛斯仓储REIT”预测的完整年度即2022年度营业收入38,175.89万元；税息折旧及摊销前利润为23,731.51万元；净利润为3,089.39万元；营业成本为29,137.78万元。
三、上市后
1.营业收入
作为我国REITs试点的首批项目，“中金普洛斯仓储REIT”属于仓储物流类别，依托普洛斯优质运营管理理念以及丰富的客户资源储备，稳定的出租率对于营业收入贡献是功不可没的。
从上市第二年首个完整年度的数据对比来看，实际经营数据较预测数据有所下降，营业收入较预测的营业收入下降6.22%；实际营业收入较预测数据减少2,373.35万元；值得称赞的是其营业成本实际较预测数据减少6.55%；减少金额1,907.17万元；是首批试点项目中减收、降本的示范项目。
2.可供分配
作为首批试点项目，在可供分配的频率上较为积极，为试点项目起到了示范效应。截止2024年6月，项目自上市以来累计分配7次，平均一年2次的分派频率是已上市的REITs项目中较为积极的。
截止2023年末完整年度，累计分红金额767,173,966.4元，其中，2022年实际分派265,836,477.17元，较预测的251,606,801.4元增长了5.66%。
3、租金单价
从已披露的新购入3个资产数据来看，租金单价环比呈现下降态势；青岛前湾最新单价为29.62元/平方米/月；江门鹤山最新单价为30.33元/平方米/月；重庆城市配送最新单价17.26元/平方米/月。三个项目环比分别下降4.76%、0.62%以及7.35%。
首发资产租金单价环比整体呈现上涨态势，其中，增城物流园租金单价提升2.78%，提升幅度最高；广州保税项目下降2.19%，下降幅度最大；北京空港和淀山湖项目租金单价环比微幅下挫。
4、出租率
从发行端来看项目的租户结构较为稳定。部分项目的间歇性大面积空置也成为拖累业绩的因素。
其中，通州光机电项目自2022年起至2023年2季度，出租率始终在36.95%；进入3季度有所提升，出租率为46.25%；直至4季度才勉强达到81.36%；进入2024年才实现97%以上的出租率。期间大面积的空置期和空置率与发行上市前100%的出租率还是形成了鲜明对比。
另外一个淀山湖项目，受制于单一最大现金流来源提供方的退租导致的换租风波虽然在运营管理机构的主动努力下将损失降低了一些，从空置期及换租后新租户的计租时间来看，项目对全年营收还是有所影响。
苏州望亭项目最新一期报告的出租率下降至75.6%；在2023年中披露的出租率还维持在100%，从这里也可以看出，苏州望亭项目出租率提升部分短期租户占比较大。频繁的换租对于营业收入的影响是不能忽视的。
进入2024年，增城物流园出租率连续2个季度下降。最新出租率为81.69%；2023年末出租率为100%。
新购入资产中出租率始终处在低位。其中，重庆城市配送项目由2023年4季度的77.16%进一步下滑至最新一期的62.44%。自购入该资产一年多时间，出租率未见明显改善。新购入的3处资产中，江门鹤山项目最新出租率为86.07%；青岛前湾出租率为89.22%；对比发行前数据来看，持续下降态势明显。
5、分派率
从发布分红时间来看，多数分红时间选择年度内，最晚发布分红时间未超过次年的3月末。就分红时间来看，目前已上市的REITs项目多数要向“中金普洛斯REIT”学习。
按照可对比的完整年度2022年数据来看，实际分配金额265,830,005.86元，按照发行规模计算实际分派率约为4.56%；2022年预测的拟分配金额251,606,801.4元，按照实际发行价测算2022年预测的分派率为4.31%。就这一指标来讲，实际表现超预期。
小结：按照2023年实现的可供分配金额，以2024年9月10日收盘价计算其市值，预计其分派率约为5.32%。从管理经验上还是REITs发行经验上，“中金普洛斯仓储REIT”与首批试点的REITs项目还是有所区别，作为具有外资属性，同时对仓储物流领域具有多年的管理经验和管理理念，并且具有国际领域REITs发行经验；作为首批试点项目，如何展现其国际视野下的企业价值、市场价值以及其对C-REITs市场贡献是管理人和发行人应该多思考并且付诸实践的。
“中金普洛斯仓储REIT”是REITs速达《REITs价值》系列的第八篇文章，希望以最真实的数据对项目从发行到上市交易后的某个阶段内表现进行一个完整呈现。是REITs市场的首次探索和实践，未来REITs速达会继续以“真实数据，长期价值”作为思考REITs市场长期发展的准则。本项目存在一些数据上的差异，相信未来在其他项目上也会存在这样的现象；REITs速达也在积极寻找正确的答案。当然，有所遗漏的还请指教。
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