“REITs速达”对最新申报的“中信建投沈阳国际软件园REIT”项目申报文件进行了认真学习和总结。对照监管审核思路，对项目中一些焦点信息以及可能被问询事项进行了整理，以资借鉴。主要对资产选择、竞争性梳理以及投资回报等进行一些探讨。
项目介绍：《中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金》发起人为沈阳市国资机构及民营企业联合申请；拟初始投资的基础设施项目的原始权益人为沈阳国际软件园有限公司、沈阳国际软件园产业发展有限公司。基金管理人为中信建投基金管理有限公司。底层资产为位于沈阳浑南区的产业园资产；聚焦高科技、软件工程类企业。入池资产建筑面积196,577.49㎡。项目于评估基准日2024年6月30日的市场价值为人民币118,400.00万元；拟募集资金118,400.00万元,按照这一募资规模计算其2024年资本化率为5.86%（年化）；项目预测的第二年完整年度可供分配金额为65,163,493.78元，净现金流分派率为5.5%。
一、运营
1、资产差异
截至2023年末，基金的原始权益人一产业发展公司的控股股东为昂立控股集团，其已开发或运营的产业园包括沈阳国际软件园昂立信息园、沈阳国际软件园一期、沈阳数字经济产业园（沈阳国际软件园二期）、动漫世界大厦、棋盘山智慧谷五个园区，总规划建筑面积约280万平方米，已交付使用面积约93万平方米。对于非入池部分的楼宇，整体出租率较入池资产偏低，后续非入池资产或将对基础设施项目的租赁业务造成一定压力。
原始权益人拥有同类资产，需进一步说明运营管理策略、招商能力及未来招商管理计划和扩募预期。并就拟采取的切实可行的减少利益冲突的措施进行充分说明。
2、政府类租户
截至报告期末，仅存在“辽阳市科学技术局”一家政府类租户，其租赁面积为887.70平方米，占报告期末已租面积的0.54%，占比较小；其租金标准为550元/平方米/年（折合日租金1.51元/平方米/日），租赁期限为2023年8月20日至2024年8月19日，租金付款方式为年付
需要对租户是否符合《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称《审核关注事项》）第四十九条相关规定进行核查并发表明确意见。
3、关联交易
基础设施项目存在部分承租人为原始权益人关联方的情形，近三年及一期，关联方租赁收入（不含增值税）金额分别为512.24万元、524.91万元、513.67万元以及256.70万元，占租赁收入比重分别为6.55%、6.26%、6.02%、6.08%。
需要进一步说明关联交易的合理性、定价公允性及是否影响项目市场化运行。
4、集中换租
从披露信息来看，产业集中度较高，需要结合产业园项目当前运营情况，进一步补充重要租户退租情况的应对预案及租户租约及到期后续租等情况。
二、估值
1、出租率
截至价值时点，基础设施项目签约租户共计438个，出租率84.05%，已签约租赁合同将于2024-2029年间陆续到期。
需结合历史租约、市场未来发展情况及产业政策调整情况，进一步补充意向储备租户情况、现有租约到期时间分布、退租及到期后去化时间，对出租率参数设置的合理性发表明确意见。
2、收缴率
在年度浮动服务报酬中涉及收缴率事项，其中收缴调整项=当个会计年度期末应收账款账面余额-上一个会计年度期末应收账款账面余额。如当个会计年度存在核销部分应收账款坏账的，当个会计年度期末应收账款账面余额应包含当个会计年度已核销的应收账款坏账。
近三年及一期，基础设施项目当期收缴率分别为72.79%、76.31%、79.39%、74.97%，其中，非孵化器客户收入当期收缴率分别为80.23%、84.74%、89.62%、84.05%。基础设施项目期后收缴率分别为97.83%、98.43%、86.94%、75.45%，其中，非孵化器客户收入期后收缴率分别为97.61%、98.26%、93.02%、84.53%。基础设施项目本次评估预测期内假定收缴率为98%。
需进一步说明历史收缴率、期后收缴率与预测的未来存续期间收缴率的具体延续性、合理性以及相关差异的产生原因。
3、资本性支出
结合基础设施项目历史期间资本性支出情况及对未来运营所必需资本性支出的预测，本次评估预测期内资本性支出，按照运营收入2.0%比例测算。
需补充历史资本性支出安排，以及未来资本性支出设置的合理性。
4、租金
基础设施项目办公部分市场租金单价假设区间为43.00-46.62元/平方米/月，可比项目办公部分的报价租金水平集中在37.00-46.00元/平方米/月之间。
需补充历史租金单价、增长率、期末有效租金单价及新签合同单价等指标具体计算方式进行说明。
三、费用安排
1、固定管理费
固定管理费按照基金资产净值0.3%/年收取管理费，其中的80%由基金管理人收取，20%由计划管理人收取。
2、运营管理费
年度基础服务报酬=当个会计年度基础设施项目运营收入（根据审计机构出具的审计报告确认）×15%÷当年度实际天数×运营管理机构当年度实际服务天数。
季度基础服务报酬=当个季度基础设施项目运营收入（根据项目公司季度财务报表确认）×15%÷当季度实际天数×运营管理机构当季度实际服务天数。
年度浮动服务报酬=（当个会计年度基础设施项目的运营净收益-当个会计年度基础设施项目运营净收益目标值-收缴调整项）×15%。
需进一步说明费用设置的合理性。
四、其他
1、合规
昂立信息园A、B座项目停车位的边界划分风险。2024年上半年，昂立信息园A、B座项目的停车收入为20万元（不含税）。昂立信息园B座楼宇所在地块的原宗地土地使用权面积共计17,642.02平方米（以下简称“昂立B座共用宗地”），后因昂立信息园B座楼宇部分房屋（以下简称“出售房屋”）出售，昂立信息公司据此重新办理取得了载明分摊土地使用权面积为11,462.47平方米的产权证书。截至本招募说明书出具之日，昂立信息园A、B座项目停车位已按照启元公司所分摊的土地使用权面积占比进行折算。由于昂立B座共用宗地在物理层面上无法进行明确分割，因此基础设施项目仍存在因车位边界划分问题发生争议或纠纷的可能。
关于停车场证载边界划分及已出售部分物业的相关情况，需进一步说明在出租率及租金事项上的安排，与项目的竞争关系及未来影响。需进一步说明无法完全分割对于项目运营收入的影响以及在运营管理上存在的异同。
2、保险
根据招募说明书，财产一切险的保险规模总计约7.71亿，评估值为11.84亿。
启元公司为昂立信息园A、B座项目购买了财产一切险（保单号：022421010503012B000003）：被保险人为启元公司，保单第一受益人为中信银行沈阳分行；保险期间自2024年06月07日零时起至2024年12月06日二十四时止；亨达公司为软件园D区的D06和软件园E区购买了财产一切险（保单号：10608003902137770720）：被保险人为亨达公司，受益人为本溪银行北地支行；保险期间自2023年8月10日零时起至2024年8月9日二十四时止；永利公司为软件园B区的B01、B05购买了财产一切险（保单号：022421010503012B000002）：被保险人为永利公司，保单第一受益人为中信银行沈阳分行；保险期间自2024年03月01日零时起至2024年08月31日二十四时止。
需进一步说明保险是否有效覆盖项目的估值。
3、孵化器
基础设施项目的部分资产为孵化器用房。根据沈阳市浑南区人民政府与产业发展公司、软件园公司于2018年6月4日签订的《沈阳国际软件园科技企业孵化器建设合作协议》（以下简称“《孵化器合作协议》”）及沈阳市浑南区人民政府与产业发展公司、软件园公司、亨达公司、永利公司于2023年7月21日签订的《〈沈阳国际软件园科技企业孵化器建设合作协议〉之补充协议》（以下简称“《孵化器补充协议》”）约定，各方合作共建沈阳国际软件园科技企业孵化器，共建孵化器合作期限为八年，孵化器用房面积不超过30,000平方米且享受“0、2、3、5”的租金补贴政策。该《孵化器合作协议》及《孵化器补充协议》将于2026年6月3日到期，若未来孵化器补贴政策不能持续，将会对基础设施项目的收益造成影响。
按照披露的信息，孵化器相关规定遵守《科技企业孵化器管理办法》（国科发区〔2018〕300号）文件要求，需进一步强化孵化器的定位及相关资质完成情况。最新征求意见的《科技型企业孵化器认定管理办法》相关规定对孵化器未来运营产生的影响。
