值此中秋佳节来临之际，REITs市场也迎来了多个领域的首单REITs项目申报，从项目属性以及资产的特质来看，颇有代表性意义。
REITs速达以REITs全面发行为背景；对这几单新申报的具有代表性产品进行分享。首先是具有地域特色的供热类。
一、首单示范
济南能源供热作为首单以供热领域项目作为REITs底层的入池资产，在某种程度上，开启了北方区域“供热类项目”参与REITs的示范以及引导同类资产探索发行REITs、盘活存量资产的新篇章。
二、资产特点
1、成熟性
项目自2014年开始运营，至今以累计完成9个完整年度的运行；从用户数量和供热面积来看，呈现逐年增加态势。从资产的运营管理效率来看，处于成熟阶段。
2、季节性
基础设施资产的供暖期从当年度11月15日至次年3月15日。其余时间处于资产收入的空窗期。在此期间，要考虑支出对项目波动带来的影响。
3、稳定性
按照项目的招募说明书，项目覆盖用户373,557户；其中居民用户357,838户，非居民用户15,719户；供热面积3,697.50万平方米。
三、供热方式
基础设施项目的上游热源供应方为华电章丘电厂、华能黄台电厂等热源厂，项目公司向前述热源厂购买产生的热源，经长输管网（属于一次管网）传输至换热站，经换热站调节后最终传输至终端用户。
小结：从某种性质上来讲，把“国泰君安济南能源供热REIT”项目定义为管网领域首单REITs项目更为贴切。从这一点来讲，未来，城市供水管网、城市供热管网、城市天然气管网等我国已完成城市更新改造的庞大管网体系参与发行REITs的契机已经成型。
当然，受限于部分项目的业务模式以及资产权属等问题，部分项目已经失去了利用REITs盘活存量资产的先机。但随着我国新一轮城市更新改造的建设，考虑资产参与REITs发行的条件，在建设初期提前谋划势在必行。
以天然气管道为例，截至2023年底，国家管网集团已累计建成管道里程10.43万公里，天然气管网一次管输能力从2230亿立方米增至3290亿立方米、增幅约48%。虽然受限于历史因素，目前多数项目参与发行REITs面临较大的挑战；危中有机，数字化REITs将会重塑行业价值并且为行业发展带来更多想象空间。你-做好准备了吗？
