“REITs速达”对最新申报的“易方达华威农贸REIT”项目申报文件进行了认真学习和总结。对照监管审核思路，对项目中一些焦点信息以及可能被问询事项进行了整理，以资借鉴。主要对运营管理、极限测试、入池资产选择等进行一些探讨。
项目介绍：《易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金》拟初始投资的基础设施项目的原始权益人为福建华威农商（集团）有限公司。基金管理人为易方达基金管理有限公司。是C-REITs市场首单以农贸市场为入池资产的REITs项目、易方达作为管理人申报的第三单REITs项目，也是易方达作为基金管理人管理的继产业园REITs、高速公路REITs后的又一个新的资产领域。底层资产为位于福建省福州市仓山区盘屿路855号的“华威西营里农产品交易中心”，属于二批类别的农贸市场。项目于评估基准日2024年3月31日的市场价值为人民币162,780.00万元；账面价值75,926.62万元，拟募集资金162,780.00万元。
一、合规
1、基金经理
项目拟任基金经理为戴旭（易方达首单REITs项目拟任基金经理，后调改为李国正）、韩蕴哲（易方达深高速REIT基金经理）、李国正（易方达广州开发区REIT基金经理）。
从已上市的上市项目中抽调基金经理兼任，按照基金经理的职责划分是否有兼任的基础？基金管理人是形式主义还是真实价值需要还有待进一步观察。
2、续期
项目公司目前持有的《福州市公共停车场备案登记结果告知单》备案有效期至2026年8月31日，无法覆盖基础设施基金存续期，若基金存续期内停车场备案登记无法续期，项目公司可能面临无法正常从事停车场业务的风险。
项目公司目前持有的《福州市户外广告（大型）设置许可证》有效期至2027年1月25日，无法覆盖基础设施基金存续期，若基金存续期内户外广告设置许可证无法续期，项目公司可能面临无法正常从事户外广告业务的风险。
对于续期安排以及对评估影响需进一步说明。
二、运营
1、系统失灵后的极限测试
外部管理机构使用泛微OA办公云系统进行OA办公管理、乐软资产管理系统进行商户租赁合同管理、华威食安追溯系统进行农产品监测和追溯管理、捷顺云停车系统进行车辆进出场管理和收费，上述系统支撑了基础设施项目现场的运转。但信息技术系统容易受到非可控情况的损坏或干扰，该等情况包括但不限于火灾、电力中断、硬件故障、软件程序错误、通讯故障、电脑病毒、人为错误、黑客入侵及其他类似事件。
随着信息化发展，在获得高效率及便利化的同时，需要对极端情况进行压力测试及风险缓释措施的说明。
2、重要现金流提供方
2023年度，项目公司涉及某一租户的租金物业收入为851.73万元，占基础设施项目总收入10.73%，为该项目的重要现金流提供方。2024年1-3月，该租户租金物业收入为216.60万元，占基础设施项目总收入9.82%，且该租户存在转租情形，如该租户出现拒绝履行租约或拖欠租金、经营陷入困境、与转租的最终承租人发生租赁纠纷等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。
虽然租户已经存续较长时间，但需要对可能的风险进行测算和说明。
3、2021-2023年度及2024年1-3月，净现金流收益率分别实现2.87%、2.75%、3.05%和4.54%（年化）。
2021年-2023年净现金流收益率波动，主要系期间根据华威西营里农产品交易中心整体规划安排进行临时楼宇拆除及租户腾挪，产生的营业外支出、楼宇提升改造期间给予的租户赔偿款、广告宣传费、非同一控制企业合并资产评估增值部分按剩余年限折旧摊销额等增加所致。
需要对更新改造周期、频率及存续期更新改造影响进行分析。并对更新改造后的收益影响进行充分说明。
三、其他
1、入池资产选择
发行人持有华威西营里蔬果一级批发市场项目位于福州市闽侯区；华威西营里农产品交易中心南区位于福州市仓山区；华威建新花卉交易中心位于福州市仓山区。
需进一步说明入池资产选择，竞品分析，利益冲突与风险防范机制。
2、项目存续期35年，需补充说明到期后的处置措施。
注：虽然有一些小问题，但整体来看，作为首单农贸市场类REITs项目，稳定是其基础标签；另外，涉及到民生领域基本日常供给，有长期运营基础。审核机构是否会出具反馈意见是存在探讨空间的。
