近日，“华安外高桥REIT”发布询价公告，将于2024年11月29日启动询价。按照资产区域来看，作为上海市首单物流资产REITs项目，以外高桥所属的仓储物流资产入池，在自贸区较为发达的地区，资产的长期盈利能力有较强的支撑。
日前，《华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2024年11月29日，询价区间为2.735元/份至2.872元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
作为上海本地首单仓储物流REITs项目，“华安外高桥REIT”从申报、收到受理意见、反馈回复至本轮询价发行用时仅2个月，从效率上来讲，在已上市的REITs项目中是排名靠前的。
一、项目信息
“华安外高桥REIT”入池资产为上海外高桥区域的4个仓储资产，入池资产建筑面积149,227.8㎡，可租赁面积148,713.89㎡；最新估值为10.41亿，账面价值为5.52亿。接下来，从以下几方面梳理项目的潜在的价值以及未来的成长潜力：
1、收入增长
从项目的出租率来看，仅W5-5地块12#、13#仓库项目出租率波动较大，2022年、2023年出租率维持在85.07%，预计将于2025年达到90%的出租率。W5-2地块1#仓库项目历史出租率较为稳定，基本处于满足状态，预计2025年有所下降，出租率约为95%。剩余两个项目W3-3地块8#冷库与W4-3地块14#仓库预计短期出租率维持在100%满租的状态。
租金单价方面，四个反馈后的预测未来租金单价与首次申报时一致，整体变化不大，仅W3-3地块8#仓库合同租金由申报时的108元调整至108.3元。预测的未来租金增长率调整幅度较大，由首次申报时第二年至第十年租金增长率的2%下调至1%。
2、分派率
项目发布的询价区间为2.735元/份-2.872元/份；项目估值金额为10.41亿元。按照询价最高价计算其分派率约为5.19%；按照最低价计算其分派率约为5.46%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。
按照项目给出的评估指标，预测长期增长率为1.5%。
从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为10.94亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度可供分配金额为5.46%。
假设“华安外高桥REIT”最终定价2.77元/份，以此计算第二年完整年度可供分配金额约为5.39%。
二、行业比较
最新完成询价的西部两单产业园REITs项目来看，预期发行分派率在不断提升。率先完成询价的“中金重庆两江REIT”定价后的年化分派率约为5.36%。已上市的5单仓储物流REITs项目于2024年11月27日收盘价格计算，平均分派率约为5.23%。
三、定价分析
按照最新上市的一单产业园REITs项目“华泰宝湾物流REIT”项目发售的结果来看，4.51%的分派率确实不高，这就产生了一二级市场分派率的倒挂，结果很明显，项目上市后价格持续回落，按照最新价格计算分派率已经提升至4.95%；与行业均值尚有一些差距；未来有望继续回归行业均值。
从定价规则来看，此前，“广发成都高投REIT”项目是最有可能挑战定价纪录的REITs项目，但很可惜，依然没有成功；并且，按照发行价计算其第二年完整年度的预期分派率已经提升至5.52%。
假设不考虑产业园分派率扰动因素，仅就仓储物流REITs项目来看，“华安外高桥REIT”5.46%的分派率也有可能再次挑战询价上限，也就是2.872元/份的最终定价。假设最终定价为询价上限，将会成为我国REITs市场首个定价为上限的REITs项目。
小结：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。
