目前，REITs市场受到收益率以及经营业绩等因素的扰动，部分项目表现持续低迷，新上市项目在多数份额锁定的情况下流动性持续下降。另外，部分项目的定价与二级市场倒挂严重，上市后价格持续回落也在拖累市场的整体交投情绪。
有些项目是例外，这里面有保障房领域REITs项目，因其特殊属性以及业绩的完成度二级市场较为稳定，目前节点收益率平均值为3.64%。租赁型REITs领域还有一个数量较多的产业园类资产表现也是呈现分化，当然，这不是重点；本文重点关注“国泰君安临港创新产业园REIT”。
一、资产梳理
“国泰君安临港创新产业园REIT”入池的两个资产分别为临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期，可租赁面积分别为39,816.86㎡和72,126.7㎡。
1、出租率
在首发时由戴德梁行出具的评估报告中，预测的两个入池资产的出租率方面，临港奉贤智造园一期为100%，临港奉贤智造园三期为99.2%。2023年报披露的评估值方面，临港奉贤智造园一期依然为100%，临港奉贤智造园三期则下降至96.32%。
在项目披露的各财报数据中可以看到，整体出租率在进入2024年后维持在94%左右已经长达三个季度。
其中，临港奉贤智造园一期出租率维持在100%的满租状态；但临港奉贤智造园三期91.44%的出租率成为拖累。
2、租金单价
虽然出租率有所下降，但两个项目的估值单价却在提升，而影响估值单价的主要因素是签约租金的增长。
首发评估时，临港奉贤智造园一期签约租金单价为32.82元/㎡/月，最新一期评估报告出具的签约租金单价为35.84元/㎡/月；临港奉贤智造园三期签约租金单价为34.14元/㎡/月，最新一期评估报告出具的签约租金单价为35.95元/㎡/月。
对比实际数据来看，2023年报披露的数据虽然与预测数据有所出入，但整体差别不大，2024年中报给出的这一数据已经超过预测数值。按照增长率的指标来看，最新评估报告中两个项目的签约租金单价较预测的年增长率5%的指标是超预期完成的。
3、经营收入
2023年度经营收入为4,919.37万元，平均每季度收入1,229.84万元；实际每季度的营业收入也较为均衡，与均值相差不大。(下图为2023年（绿色代表）实际完成数据与2024年（黄色代表）数据进行对比，2024年四季度预测数据取前三季度平均值1,146.37万元）
2024年前三季度实现营业收入3,439.1万元，平均每季度收入1,146.37万元；实际前三季度间数值有所差异，一季度实现收入为1,098.85万元，二季度最高，达到了1,203.77万元，三季度回落至1,136.47万元。
尽管租金单价有所提升，但整体的经营收入下降是不争的事实，这与当初发行预测的显然有些出入。
二、扩募
基金于2024年8月28日发布拟扩募公告，于2024年11月13日正式提交材料，于2024年11月19日正式获得交易所受理。
1、购入资产
拟购入资产为上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司持有的位于上海浦东新区秀浦路“漕河泾科技绿洲康桥园区一期、二期”；总建筑面积182,350.45㎡，可租赁面积104,640.2㎡。
2、出租率、租金、评估
出租率方面，平均出租率为97%。月租金单价为82.75元/㎡/月。估值金额为16.93亿。计划募集资金16.93亿。
三、市场波动
从二级市场近三十个交易日的数据来看，“国泰君安临港创新产业园REIT”二级市场整体波动较为平稳。下图为期间数据：
从近期交易数据可以看到，项目自提交扩募材料至11月27日收盘，期间二级市场整体呈现较大震荡，但成交量未有明显异动。资金交投活跃，做多氛围较为浓厚。
四、扩募定价
1、定价规则
按照扩募的定价规则，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。
2、价格均值
截止2024年11月27日收盘，二级市场前20个交易日平均价格为4.269元/份，最低90%的价格为3.84元/份。
3、发售假设
不妨假设下，如果按照拟发售规模计算，假设拟扩募份额为4亿份，则二级市场定价不能低于4.23元/份。假设以4.27元/份定价，则拟扩募份额不能低于3.965亿份。
4、分派率扰动
从目前二级市场来看，虽然区间值有所浮动，但从实际结果来看，价格并没有偏离中枢值太多。
再来看其分派率，取2023年已实现的可供分配金额，按照11月27日收盘价计算其年化分派率仅为4.65%虽然不是同领域最低，但分派率也是行业倒数前三的排名；目前行业均值为5.22%。
小结：从前期扩募项目的表现来看，好资产不代表能够创造好的价值；但好的资产正在努力将自身卖个好的价格。那么，在获取资源和平台优势的同时、在寻求发行收益最大化的同时是否考虑行业贡献和影响？需要注意的是，过度压榨二级市场的发展空间只能造成行业的萎靡。这是行业参与者需要思考的。
