随着12月的时间流逝，2024年即将步入尾声；比较有意思的是，年内多数项目完成了不同频率的现金分派，当然这里面也包括年内新上市的REITs项目，且分派频率较为积极。
但总有一些项目比较沉得住气，据不完全统计来看，年内包括：“东吴苏园产业REIT”、“华安张江产业园REIT”、“国泰君安东久新经济REIT”、“国泰君安临港REIT”等4单产业园类项目2024年期内尚未进行任何分配。
一、经营业绩
如果说不分配是因为业绩较好，有效支撑了二级市场价值的话，就需要看看这几个项目的业绩情况。
1、出租率
对于租赁型REITs特别是产业园REITs来讲，出租率指标是REITs资产价值的重要组成部分；从数据来上来看，“东吴苏园产业REIT”2024年三个季度的出租率稳步下降。其中，2.5产业园一期、二期项目平均出租率一季度为81.19%，二季度为80.37%，但到了三季度则下降至76.1%；三季度期末时点出租率下降至75.7%。国际科技园五期B区三季度平均出租率下降至83.66%，而时点出租率仅为82.7%。
其余三个项目的出租率指标维持较为稳定，“华安张江产业园REIT”出租率有所增长；特别是其扩募项目的张润大厦三季度出租率已经提升至90.14%；首发资产的张江光大园也在回升，三季度出租率为80.27%。有个事情需要注意，张江光大园自2024年一季度开始，签约率从83.16%提升至三季度的91.66%；但其季度出租率并未有较大改善，一季度出租率为80.68%，三季度却下降至80.27%。
2、租赁收入
从租赁收入这一指标上来看，“华安张江产业园REIT”、“国泰君安东久新经济REIT”前三个季度的同比收入变化较小，部分季度收入同比变动即便有小幅增长但整体差异不大。
有较大差异或者说收入同比下降的两个项目“东吴苏园产业REIT”、“国泰君安临港REIT”从前三季度的总和收入来看，是同比下降的。
二、可供分配金额
1、“华安张江产业园REIT”在2023年度进行了扩募；所以仅有三季度对比数据具有参考性（另一方面考虑三季度数据为最新数据，所以后续取值也以三季度为主），从2024年的三季度息税折旧及摊销前利润来看，同比下降37.97%；可供分配金额来看，同比下降2.92%。当然，以上数据是在经营收入同比下降28.99%的情况下产生。
2、“国泰君安临港REIT”如果仅按照三季度数据进行过对比是有问题的，具体是什么问题给专业人士来探究吧。2024年前三个季度营业收入同比下降5.51%；息税折旧及摊销前利润同比下降9.78%；可供分配金额同样同比下降，下降幅度为1.84%。
3、“东吴苏园产业REIT”的数据可以用凄惨来形容。2024年三季度对比来看，收入同比下降13.7%；息税折旧及摊销前利润同比下降18.01%；可供分配金额下降幅度最大，同比下降幅度达到了22.85%。
总和收入来看，前三季度实现营业收入、息税折旧及摊销前利润以及可供分配金额三项数据指标均呈现同比下降的态势，下降幅度分别为7.71%、4.59%以及3.61%。
4、4个项目中唯一数据好看些的应该是“国泰君安东久新经济REIT”，三季度经营收入同比增长8.34%；息税折旧及摊销前利润同比增长11.55%。前三季度经营收入同比增长3.01%；息税折旧及摊销前利润同比仅增长1.7%。
可供分配金额方面则较为特殊，2024年三季度可供分配金额同比下降3.03%，与收入和摊销前的利润增长完全相反。再扩展来看，前三季度实现的可供分配金额同比下降幅度达到了3.58%；同样与另外两个指标相反。
三、分派率
1、按照2023年数据预测
截至2024年12月5日，按照2023年年度实现数据来看，“东吴苏园产业REIT”的时点分派率约为5.56%；“华安张江产业园REIT”的时点分派率约为5.31%；“国泰君安东久新经济REIT”时点分派率约为4.89%；“国泰君安临港REIT”的时点分派率约为4.7%。
2、按照2024年数据预测
截至2024年12月5日，按照2024年年度实现数据来看，“东吴苏园产业REIT”的时点分派率下降至5.04%；“华安张江产业园REIT”的时点分派率同样呈现下降态势，下降至5.12%；“国泰君安东久新经济REIT”时点分派率则有所提升，达到了4.94%，是4个项目中唯一提升的；“国泰君安临港REIT”的时点分派率约为4.33%。
备注：“华安张江产业园REIT”由于在2023年扩募，这里采用的数据是其预测的分配金额和分派率；其余项目采用2023年完整年度实现的可供分配金额这一指标。2024年实际经营数据取值为已实现可供分配金额，四季度取值为前三季度数据的平均值。
小结：市场在发生变化，经济环境对产业园类REITs项目会有一些影响，但打铁还需自身硬；从以上项目的对比来看，“国泰君安东久新经济REIT”虽然分派率与行业均值有一定差异，但其项目的经营数据稳步提升，较好的支撑了二级市场有序的波动。
另一个项目“国泰君安临港REIT”虽然经营业绩、实现分派率皆大幅回落，但丝毫不影响其二级市场价格的变化，此前在“扩募的确定性与业绩非确定性，临港REIT价格弹性，似乎是明牌之局”文章中有过一些猜测；可以说二级市场波动在其可控范围内。当然，可控的不止一个项目，感兴趣的可以留心观察；至于为什么！欢迎探讨。
