上周，REITs市场再次凝聚热力，不断升温的行情推动市场进行年底收官演绎。相对于震荡起伏的沪深板块以及债券市场，REITs市场本周可以说一枝独秀。截止上周收盘，中证REITs全收益指数累计涨幅2.63%，成交量和成交金额进一步释放。除了新上市的项目外，比较受关注的当属租赁型REITs中“保障房REITs和消费REITs”两个板块。
1、保障房REITs领涨
本周，在新上市项目超预期涨幅带动下，保障房REITs首发3雄再次开启创收模式，助推REITs市场形成接力上涨；板块周平均涨幅达到了6.12%。其中，已经发布扩募公告的“红土创新深圳安居REIT”成为领头羊，涨幅达到9.29%；“中金厦门安居REIT”、“华夏北京保障房REIT”两个项目的涨幅均超过板块平均值。
2、消费REITs接力
上周消费REITs板块也迎来了久违的反弹，板块实现周平均涨幅4.31%。其中，“华夏金茂购物中心REIT”以6.9%的涨幅引领板块上涨；另外业绩有较好保障的“嘉实物美消费REIT”和“华夏华润商业REIT”均有4%以上的涨幅。
从消息面来看，对于消费，中央经济工作会议提及明年的重点任务之一是大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。消费端的政策措施不断发力将为消费领域REITs项目发展创造良好的政策环境；从这一点来讲，消费REITs在未来一段时间底层资产的经营业绩将会有较好的保障。
3、分派率的制约
从目前市场端来看，保障房REITs上涨似乎成为了投资者的共识；这种共识将会为年底行情的继续演绎提供充分的情绪。但有一个很客观的情况是“随着二级市场价格不断攀升，分派率已经在大幅下降”。其中，按照已经实现的完整年度可供分配金额以时点计算，“华夏北京保障房REIT”的分派率仅为3.19%；同时也是REITs市场分派率垫底（不考虑非租赁型本金摊销的情况下）。
进一步来看，按照已经完成的前三季度可供分配金额，四季度取值为前三季度平均值的情况下；“红土深圳安居REIT”、“华夏北京保障房REIT”、“国泰君安城投宽庭REIT”三个项目的分派了同比皆有不同程度的下降；按此计算，“红土深圳安居REIT”、“华夏北京保障房REIT”两个项目时点分派率仅为3.12%。
另外，本周高速公路REITs板块中“浙商沪杭甬REIT”、“国金中国铁建REIT”两个项目都有不错的表现，本周分别以4.45%和 4.86%的涨幅引领板块反弹，
有几个小话题留待自我思考：
1、保障房领域REITs项目在2023年经受住了市场的考验，受益于政策的加持以及利率市场的不断下行，稳定性优势更加明显；但REITs本质上来讲是业绩驱动的价值释放，那么相对于租赁型REITs领域其他板块的分派率来讲，保障房的预期年化率排名垫底。二级市场的发力点以保障房为抓手是最好的选择吗？
2、16个月分红一次的“浙商沪杭甬REIT”与另一单业绩下降的“国金中国铁建REIT”两单项目上涨的动力是什么？机构的自我救赎？完成短暂的高潮后将如何继续？
3、如果不是业绩驱动的价值提升，那么，推动保障房REITs不断上涨的动力是什么？
