REITs速达此前曾多次提及：REITs市场2024年岁末行情将继续演绎，从市场实践来看，部分项目在存续阶段单日涨跌幅达到了10%已经是近两年REITs市场少见的案例，可见行情的火热。随着新项目的持续发售，在年报预期、分派率、沪深市场波动以及资金业绩需求等多因素的刺激下，行情仍有一定的延续。
2024年REITs市场入池资产范围不断扩容，消费、水利、水电、农贸、供热管网等新型资产业态纷纷获批发行；新资产在发售端高认购倍数以及上市后二级市场的优异表现促进了REITs市场规模与人气的双向增长。
另外，从二级市场波动以及新发项目的认购情况来看，在市场情绪较好时，投资者对于新项目保持了足够的期待，也用实际行动展示了认购的诚意。当然，对于一些新型、稳定性较强的资产，投资者则是保持了一如既往的参与热情。
近日，“易方达华为农贸市场REIT”发布了“基金份额发售公告”，从网下询价结果来看，投资者对于REITs领域新资产类型有一定的投资需求，网下参与认购的账户高达170个，是今年以来参与网下认购账户数量排名第二的REITs项目；排名第一的是“招商基金招商租赁REIT”，项目总参与网下报价的账户数量为207个，有效报价账户达到了171个。从有效认购账户数量占比来看，“易方达华为农贸市场REIT”略高出一些。
1、溢价率
公开信息来看，不完全统计，6.13%的分派率也是目前已发行的租赁型REITs项目中排名靠前的；此前，“华安百联商业REIT”以6.22%的发行预期分派率占据榜首。6.13%的分派率超过了经非租赁型REITs项目中高速公路领域的“华夏中国交建REIT”以及“中金山东高速REIT”，两者发行价分派率分别为4.41%和6.02%。
从本次定价来看，较预期14.84亿的拟资金规模仅增长2,900万元，溢价比例仅为1.98%；溢价率低于此前发售的“华安外高桥仓储REIT”。对比二级市场的表现来看，具有一定的可参照性。
2、分派率
“易方达华为农贸市场REIT”项目6.25%的预期分派率较“华安外高桥仓储REIT”的5.54%高出一些；已上市可参照的项目中，租赁型REITs领域产业园和仓储物流项目目前平均分派率分别为5.02%和4.95%。
具体来看，“华安外高桥仓储REIT”截至2024年12月30日收盘，二级市场价格较发行价增长13.37%；时点预测第二年完整年度分派率约为4.72%。
在已申报的REITs项目中，“中信建投沈阳软件园REIT”完整年度分派率约为5.5%；“创金和信首农产业园REIT”甚至高达7.21%，这一分派率超过部分非租赁型REITs。另外，新申报的两单保障房REITs项目也在审核中，4%左右的年化分派率较交易所要求的最低3.8%的分派率还有一定富余，超过了目前已上市的保障房领域平均3.27%的行业分派率均值。
从沪深交易所申报的项目来看，在发售、审核、反馈过程中的几单REITs项目在预期分派率上，普遍高于已上市的同领域REITs项目，这为2025年REITs市场的发展提供了想象空间。
小结：2024年REITs市场火热行业仍在持续演绎，随着部分新上市项目的分派率提升，为上市后溢价表现提供了一定的预期。二级市场已上市的项目中，虽然违约与业绩下滑仍存在较大缓解空间；但项目的预期分派率也得到了一定的提升，为下一步市场资金配置及持续稳定提供了充分的腾挪空间。预期2025年REITs市场稳中向上将会是主旋律，特别是在沪深板块调整之际，REITs市场将会展示其强劲的韧性和发展潜力，为部分寻找安全垫的资金提供一个资产配置的价值洼地。预计在这一过程中，租赁型REITs项目领域业绩具有较强稳定性以及较高分派率的REITs项目将成为资金配置的首选。
