2025年首周REITs市场完美开局，连续两日大幅上涨，中证REITs全收益指数现价达到了987.73的历史最高值，且有望继续攀升，超过1,000可期。
1、市场回顾
2025年1月3日盘后；REITs市场仅3单REITs项目小幅绿盘报收。55单REITs项目上涨，投资收益明显。
具体来看，单日涨幅方面，43单REITs单日涨幅超过1%；涨幅超过2%的REITs项目达到了24单；涨幅超过3%的REITs项目有11单；涨幅超过4%的REITs项目有4单；单日涨幅榜首位的“华夏特变电工REIT”涨幅超过6%，60日涨幅达到了20.35%，投资收益明显。
60日涨幅排在榜首的为2024年新上市REITs资产类别“银华绍兴原水水利REIT”；累计涨幅达到了45.16%。“工银蒙能清洁能源REIT”和“红土创新深圳安居REIT”分别以29.92%和25.54%的涨幅位列涨幅榜第二和第三位。
60日累计涨幅超过10%的项目达到了25单之多；累计涨幅超过5%的达到了35单；累计涨幅超过15%的达到了18单。2024年末和2025年初REITs市场投机效应明显。
2、分派率
在早期REITs市场受制于分派率预期影响了二级市场的发挥；2024年市场利率持续下行，具有稳定且有收益预期的REITs产品成为市场关注的焦点。
REITs市场在经历2023年的跌宕起伏以及2024年初的阶段修复后，整体较为稳定，在部分龙头产品引领下，具有稳定收益的REITs项目逐渐成为投资者的预选标的。市场稳定，运营良好，首发项目投机效应明显以及临近年末的业绩考核为REITs市场的上行打开了潘多拉魔盒。
虽然经历了年末和年初的大幅上涨，但从预期分派率来看，仍有较大的弹性空间。（注：以下数据取自2023年完整年度的可供分配金额以及新发上市预测的第二年完整年度的预期可供分配金额）
（1）近期反弹较大的当属仓储物流REITs项目，从行业分派率来看，目前6单上市的仓储物流REITs项目节点分派率均值为4.82%。其中，“中金普洛斯REIT”目前分派率仍然较高，达到了5.47%；“华夏深国际仓储REIT”仍有4.92%的分派率预期；“嘉实京东仓储REIT”受到租期延续以及刘强东和其一致行动人1亿元大手笔增持预期的刺激，近两日细分领域引领涨幅，节点计算分派率预期收益仍然达到了仍有4.63%。即便是目前节点计算分派率最低的“华安外高桥REIT”项目年化分派率仍接近4.55%。
（2）产业园领域颇有触底反弹的趋势，虽然近期二级市场价格也有所提升，但该领域平均分派率仍然达到了4.91%；超过仓储物流领域的行业均值。
具体来看，目前，节点计算超过5%的产业园领域REITs项目达到了7单；最低的也有4.17%,最高的尚有5.5%的分派率预期。
2024年新上市的产业园领域REITs项目中，“中金联动科创REIT”、“华泰南京建邺REIT”、“广发成都高投REIT”、“中金重庆两江REIT”、“博时津开产园REIT”则纷纷表现出强烈的拉涨意愿，有种无形的力量在为项目提供上行的动力。
（3）消费领域分化较为明显，目前，“华安百联商业REIT”似乎并没有延续华安系的操作风格，目前分派率为消费领域REITs项目最高，达到5.99%，大幅领先于行业均值。“嘉实物美消费REIT”目前节点分派率约为5.38%也远远高于行业均值。
而另外几单“华夏金茂购物REIT”、“华夏华润商业REIT”、“华夏首创奥莱REIT”平均仅为4.3%的预期分派率，远远低于行业4.8%的均值。
（4）非租赁型REITs项目中，近期首发上市的“银华绍兴原水REIT”节点分派率已经下降至4.66%的水平；部分高速公路REITs项目仍然有高达14.39%的预期分派率；清洁能源REITs项目总体保持较为稳定，仅“嘉实中国电建清洁能源REIT”节点分派率较低，为4.9%；“鹏华深圳能源REIT”仍有11.05%的分派率预期。
小结:差异化的分派率对于接下来的行情演绎将会有一定的助力，随着部分预期分派率高于行业均值的项目逐渐回归，市场行情也将有望得到延续。
