作者:赵本才
前言:
2024年全年上市29单,发行规模655亿。
截止2024年C-REITs市场累计IPO发行58单,累积规模1610亿,扩募51亿,共计募资规模1660亿。
2021-2024年,IPO发行规模增长342%,资产类型多样化提升共计8种资产类型上市,规模最大的依然为交通基础设施占比43%。
2024年,9种类型机构投资者,总战配390次,战配金额224亿,占比34%。券商系是主要战配投资,战配107次,战配金额69亿。其次,是保险和国资平台。
才聊REITs观点:
REITs资本市场发荣和繁荣的过程也是资产类型的创新和迭代的过程,REITs价值核心在优质资产+优秀管理人。优质资产具有时代特征,需要有远见的管理人不断迭代。
一、规模增长与业态分布:概览
(一)C-REITs2021:起航
中国多层次资本市场建设的 C-REITs 市场,于2021年6月21日正式起航。小试牛刀,当年上市11单,四种资产类型,总发行规模364
(二)C-REITs2024:常态化
C-REITs2024经历4个年头,经历疫情的洗礼、经济下行的考验、资本市场调整等影响,依然快速成长,2024年进入常态化发行。截止2024年末C-REITs市场总发行单数58单,八种资产类型,总发行规模1610亿。
(三)C-REITs变化:
1、总规模:发行总规模由364亿增长至1610亿,增长3.42倍
2、资产类型
(1) 类型变化:新增四种资产类型,能源、保障房、消费基础设施、水利基础设施;
(2) 结构变化:交通基础设施依然是单一最大资产类型,占比43%。下降最大为园区基础设施和仓储物流,分别从2021年的27%、21%下降至2024年的17%、7%。资产类型增长最快的的是消费基础设施和能源基础设施,2024年规模分别为198亿和189亿,占比分别为12.31%,11.74%。
3、 经营模式
含义:
才聊REITs按照REITs资产经营的风险收益特征将C-REITs分类为租赁型REITs和非租赁型性REITs
对比:
2021规模364亿,租赁型REITs 176亿,占比48%;非租赁型188亿,占比52%。2024累积规模1610亿,租赁型REITs684亿,占比43%;非租赁型926亿,占比57%。
从规模上来看,非租赁型REITs是当前REITs市场的主流模式。但从单数来看累积58单REITs中租赁型REITs为35单,占比60%。
4、 资产形态
涵义:
才聊REITs按照REITs资产的底层资产形态,分为固定资产REITs、投资性房地产REITs、无形资产REITs。在财务报告中占比最高的资产形态且超过总资产价值(GAV)75%。
对比:
2021IPO规模364亿,固定资产13亿,占比4%;投资性房地产176亿,占比48%;无形资产175亿,占比48%;
2024年IPO累积总规模1610亿,固定资产219亿,占比14%;投资性房地产684亿,占比43%;无形资产706亿,占比44%。
从规模来看,投资性房地产和无形资产是两种主流资产形态,两朵金花齐头并进,固定资产REITs快速成长。
二、C-REITs规模:快速增长
C-REITs2021-2024,熬过2021-2022年疫情,经历2023年低谷,迎来2024快速增长。
1、IPO发行进入常态化:
2020年4月制度框架确立,2021年6月C-REITs正式启市,2022年市场初期红利释放,2023年市场教育与低谷煎熬、扩募尝试,2024市场企稳、常态化发行。
2、发行规模增长:
2024年总发行规模655亿,发行29单。占市场总发行规模1610亿的41%,总发行单数58单的50%。
2021年IPO11单、364亿、平均规模33;
2022年IPO13单,419亿、平均规模32亿;
2023年IPO5单,171亿、平均规模34亿;
2024年IPO29单,655亿、平均规模23亿;
三、C-REITs资产类型:多样性的演变
REITs发展与繁荣的过程是底层资产不断丰富和演变的过程,如美国2010年之前主要是传统不动产不断丰富和演变的过程,2010年之后是以基础设施资产为代表的非传统不动产资产成为主流资产类型。
1、美国公开上市REITs资产类型演变
REITs资本市场发荣和繁荣的过程也是资产类型的创新和迭代的过程,二者辩证统一,相互促进。在美国公开上市REITs中新兴行业资产类型从1999年18%,上升至2023年的51%,尤其是2010年后新型基础设施资产成为REITs的主流资产。
2、C-REITs资产类型丰富与演变
(1)2021年:年度发行总额364亿。首发四种资产类型,交通(42.9%)、园区(27.3%)、仓储物流(21.1%)、生态环保(8.8%)。
(2)2022年:年度总发行规模419亿。交通基础设施爆发年,占比67.1%。新增能源行业资产和保障房资产,能源占比8.43%,保障房占比11.93%;
(3)2023年:发行总额171亿。能源基础设施爆发年新能源资产108亿,占比63%;
(4)2024年度:发行规模655亿,REITs进入常态化发行,各种资产类型百花齐放,共有7种资产类型发行上市。其中亮点是市场期待的消费基础设施爆发,发行规模198亿,占比30.2%;水利基础设施资产实现0的突破,占比2.6%.
如下图:
四、机构投资者:类型多样
2024年29单REITs-IPO发行总规模655亿。9个类型机构投资者参与战配,战配总规模224亿,占发行总规模的34%。390次投资战配行为,平均每次战配金额5700万。
1、首先,券商战配规模69.58亿、战配次数107次,单次战配平均额6500万。
2、其次,保险系战配规模50.13亿,战配次数82次,单次战配平额度为6100万元。
3、第三,国资平台战配规模44.77亿,战配次数41次,单次战配平均额为1.09亿。
【问题与思考】
1、2024年C-REITsIPO市场快速增长的宏观与微观背景是什么?国际上是否有类似情景?对未来发展有何借鉴?
2、未来5-10年类C-REITs的资产类型有哪些演变预期?
3、券商系成为C-REITs的主要战配投资者,是业务驱动还是投资驱动?券商系更偏向哪种资产类型?
4、2024年C-REITs二级市场的变化是否受到利率政策的影响?未来趋势如何?
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