日前，《华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金》发布询价公告，询价日为2026年9月23日，询价区间为2.231元/份至2.725元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
“华泰紫金华住安住REIT”是C-REITs市场深交所首单酒店REITs项目；也是首个杠杆率突破限制的商业REITs项目。而发行端持续放大杠杆率使得发起人套利空间提高，提升了参与REITs发行意愿；但是，对投资者并不友好。
“华泰紫金华住安住REIT”入池资产估值规模为14.94亿元；较首次申报的15.91亿元下调比例为6.1%；从资产所处区位来看，入池资产分别位于上海和广州，区位优势较为明显。
一、项目信息
接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：
1、收入增长
上海桔子水晶项目平均入住率从2023年的80.82%到最新一期的90.09%，入住率提升较为明显；但平均房价则同比下降。最新一期平均房价和平均入住率较2023年变动幅度分别为-8.49%以及11.47%；年化计算客房收入提升0.11%。
广州全季项目平均入住率从2023年的91%到最新一期的96.72%；平均房价则同样处于下行区间。最新一期平均房价和平均入住率较2023年变动幅度分别为-6.49%以及6.29%；年化计算客房收入下降1.33%。
天河美居项目平均入住率从2023年的91.69%到最新一期的88.88%；平均入住率与平均房价呈现双降态势。最新一期平均房价和平均入住率较2023年变动幅度分别为-2.88%以及-3.06%；年化计算客房收入下降6.21%。
预测的收入方面，以第二年完整年度为例，首次申报时预测的酒店客房收入为15,203.36万元；反馈更新后的客房收入有所下调，为14，874.87万元，略低于2026年14,889.25万元的年化客房收入。
预测未来房价增长率方面，上海项目设置阶梯式的增长提升假设；2027年为1%，2028年为2%，长期增长率为2.25%；广州项目则以2%为起点，长期增长率为2.25%。
2、分派率
项目发布的询价区间为2.231元/份-2.725元/份；项目估值金额为14.94亿元。按照询价最高价计算其名义分派率约为5.13%；按照最低价计算其名义分派率约为6.26%；按照预测的拟募集资金规模12.388亿元计算，第二年预测名义分派率约为5.64%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。
从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为13.198亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度名义分派率约为5.48%。
假设“华泰紫金华住安住REIT”最终定价2.231元/份，以此计算第二年完整年度名义分派率约为6.26%。
二、行业比较
目前C-REITs市场没有已上市可比的同类项目；参考此前华安锦江商业REIT的发售情况，以2.725元/份的顶格定价也可能出现。
酒店资产受季节性影响较大；近年来商旅、时尚快捷、民宿等新型旅居业态快速增长，中高端以及商务酒店受消费热度以及竞争分流影响较大。上市前业绩的波动受外部环境竞争影响正在持续放大，存续期间能否保持较好的稳定性需要持续观察。
三、定价分析
假设“华泰紫金华住安住REIT”历史业绩表现以及未来业绩兑现预期，最终定价取值2.555元/份是较为合理的；以此计算可募集资金规模约为12.775亿元，分派率为5.47%。
杠杆率并不是C-REITs市场独有特色；需要注意的是，从项目的安排以及杠杆率水平来看，偿还借款的资金来源并不稳定，且是以短期放大分派率长期影响可供分配金额的形式存在。
说明：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。
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