简介：“日光盘”诞生的背后，是开发商不惜降价打折也要跑量。
上周末，深圳一“日光盘”再次受到了市场的关注。
开盘仅1.5小时便宣告售罄，2047组购房者抢192套房源，销售金额约6亿元……10月19日，深圳迎来了自“9.29”新政后的第二个“日光盘”——中建观玥名邸项目。
在政策利好和市场热度加持之外，记者也发现，中建观玥名邸项目售价低于周边新盘，且仅为限价的6折多，这也体现了其开发商中建东孚当前低价跑量的策略。那么，中建东孚为何不惜降价打折也要跑量？
开发商不惜打折“割肉”
10月19日，位于深圳光明凤凰城板块的中建观玥名邸在光明红花山体育馆开盘，共2047组客户抢192套房，开盘90分钟房源售罄，销售金额约6亿元。这是深圳“9.29”楼市新政后第二个“日光盘”，也是深圳今年以来第三个“日光盘”。
中建观玥名邸的热销和深圳楼市利好政策相关。9月29日，深圳发布楼市新政，外地户籍在盐田区、坪山区、光明区等范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
公开资料显示，中建观玥名邸项目位于深圳市光明区凤凰街道观光路与光侨路交会处东南侧，也是此次不限购政策的利好楼盘之一。据悉，中建观玥名邸户型包括80、89平方米三房及110平方米四房3类户型，折后价格约3.25万元/平方米起，其中80平方米三房折后总价低至249万元。而周边新房项目售价大多在其之上，比如中海时光境项目单价4.3万元，润曜府单价为4.4万平方米。
中建观玥名邸此次的开盘定价之低也确实出乎意料，这块地在当初拿地时规定的商品房毛坯限价5.03万元/平方米，也是片区内唯一一个限价超5万元/平方米的楼盘。顶着区域内天花板的限价，中建观玥项目的开盘价却相比于限价打了个6折，同时，还提供了多种折扣方案，如诚意登记9.7折、VIP升级9.7折、认购9.6折、按时签约9.9折等。即便是首付五成以上的客户，也能享受约8.8折的优惠，一次性付款的客户更是可以享受到约8.7折的优惠。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“这个项目价格够低，既低于项目初始的限价，也低于周边同质的二手房。深圳光明区新盘扎堆，光明区有18个项目在售，开发商‘内卷’，该项目80平方米的三房，不到300万就能买到，这匹配了深圳部分刚需人群的购买力；同时，由于光明区退出了限购，对于外来人口特别是没有社保的外地人来说，这是‘上车’的机会。”
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示：“中建观玥的价格在光明新房市场具有较强竞争力，虽然周边项目同样也经历了开盘优惠，但整体价格力度始终不如中建观玥名邸。”
中建东孚的“内忧外患”
作为中建观玥名邸的开发商，中建东孚为何甘愿“割肉出货”？
中建东孚，是中建八局旗下从事城市综合开发服务业务的专业平台公司。一直以来，在中国建筑旗下八个工程局中，中建八局都是领先的佼佼者。但是，自从去年，中建八局“老大哥”的地位已然难保。
从“中建八子”的内部竞争来看，中建东孚2023年全口径销售额为331.4亿元，被中建三局旗下的地产平台中建壹品以333.1亿元超越。
进入2024年，中建东孚的销售额有所下降。根据克而瑞发布的数据，中建东孚2024年上半年全口径销售额为100.6亿元，远低于中建壹品的203.1亿元。此外，根据克而瑞数据，中建壹品1-9月销售额293亿元，排名第21名，而中建东孚1-9月的销售额为156亿元，当月排名第42位 。
在内部排位落后的同时，中建东孚在全国的多个项目去化成绩并不理想。例如，中建东孚在北京的项目中建云境共推出838套房源，拿证近7个月签约49套房，去化率仅约为5.85%；而被其内部誉为“双冠红盘”的上海御璟园，自今年1月开盘来559套房源网签215套，去化率也仅为38.5%，不足一半。
今年7月底，中建东孚领导班子全体成员齐聚上海，召开2024年年中工作会议。在会议现场，公司总经理张涛强调下半年要“千方百计完成去化回款”。
在去化回款的总目标压力下，中建东孚不得不舍弃利润优先跑量。以中建观玥名邸为例，其拿地时的楼面价为20969元/平方米，此次3.3万元起的销售单价，这其中还要加上建安成本、人力成本、融资成本等，虽说不至于亏本，但是最终的盈利空间也相当有限。
公开数据显示，中建八局地产业务的毛利率也在持续下降，2021年至2023年，中建八局地产业务的毛利率分别为13.03%、11.99%、10.05%。由此看来，在保去化的目标下，中建东孚的利润更难言攀高了。
孙红梅也分析称：“中建观玥给市场让出足够的价格空间，可以加速跑赢竞品项目，加快去化速度，也避免了后期重新申请调整备案价格的繁琐流程，不会因为日后降价促销引发前期业主的不满。另外，开发商回款任务紧急，降价跑量能确保尽快完成营销任务。”
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐
