1，昨天去转了下新盘的售楼处，说下感受，供大家参考。
1）新盘整体的热度都不高，主要原因也并不复杂，有这么几点，第一，新盘的性价比并没有那么好，甚至谈不上性价比，这个大家可以对比下2021年的时候，那会儿是二手房价格明显比新房要贵，新盘有倒挂的现象，所以那个阶段新房的热度非常高；
第二，当下的买方市场，很多人的买房意愿没有那么强，如果把买房意愿按等级划分，总共10个等级的话，热度比较高的市场里，大家的买房意愿能提高到8以上，现在也就是5左右。这样的现状就会使得大家对于楼盘的位置、品质、价格等要求会更高……
第三，开发商普遍有点躺平状态，市场不行，我也不想降价，就先僵着吧。有的开发商有降价意愿，但是往往没有完全降到市场的合理预期价格上，这样也很难有热度。这就跟二手房一样，卖家愿意降价，但总是比买家的预期高20万，这样你就总也卖不掉。
总的来说，新盘市场算是个半死不活的状态。
2）对于买新盘的人的一个好处是，很多楼盘慢慢进入现房状态了，前几年开盘的一些项目，现在已经进入交工前的状态了，房子的质量品质等，都可以去实地看。昨天看崔各庄的项目，园林，楼体内公共区域的装修，以及房子的内部装修，都可以看到了……这样会少一些风险。
3）实际交付效果跟当初看样板间的效果，还是有一些差异。这是买新房过程中的一个灰色地带，几乎所有盘，看样板间的时候都会感觉还不错，喜欢，想买，但是到了实际交付状态，发现装修好像一般般，这里面的原因比较杂，大家买新房的时候有合理预期即可。具体楼盘的问题，一般我安排人带客户看房的时候，都会具体盘具体讲。
4）品质盘依然有市场，这是我的一个观察，但不敢说针对所有品质盘都完全对，至少有这个现象。
我理解大致这么几条，第一，大家买房的时候，当然会在意价格，但是只要品质好，大家还是愿意为品质付费，尤其是改善买家，房子贵一些钱，但是能有更好的品质，他们是愿意买单的；这跟买车，或其它消费品是类似的道理；
第二，高品质的盘和普通品质的盘，未来入住的时候，也不一样，品质更好的一些盘，对应的物业档次也会高一些，将来住的时候麻烦事少，修修补补的事也少，对居住品质的综合提升，这算是隐形的一部分福利。
第三，高品质盘的价格普遍不算低，但是北京能称得上高品质的，有很重要的一点是得房率高，北京多数楼盘的得房率在70-80%这个区间，有些很注重品质的盘，能把得房率做到90%以上甚至100%，这样实际实用面积会增加很多，这是实实在在的实惠，综合下来，其实价格就没那么高了。
第四，除去得房率之外，还有一点很关键，就是户型的设计，高品质的盘户型设计各方面都做得更好，浪费空间小，真实实用面积会大很多，这是很多人没关注过的。我过去讲二手房的时候，也讲过这个问题，面积和得房率是一方面，实际实用面积又是一方面，这就是好户型的价值。大家看房的时候可以多留意。
当然，大家不要理解为高品质的盘就是那种装修特别豪华，特别装逼的那种盘，品质首要的先看得房率和户型，得房率和户型是能看出开发商到底是想做好产品，还是想应付，这是最基础的，是开发商的初心部分，如果开发商只想搞点花活，糊弄群众，一看户型和得房率就能看出来。
其次是装修是否宜居，体感上觉得舒服。北京有的盘装修显得豪，但是不实用，钱没少花，都没花对地方。
2，从购买角度，我给大家讲下需要注意的点。
1）房子的价格是否合理。由于二手房普降，而且降幅还挺大，所以新盘的实际价格也应该是下跌的，这样去做新盘二手房的横向对比，只要价格合适，就可以考虑买，如果价格实在偏高，（高位）买的意义不大；
2）拿地价过高的盘，未来交房风险会比较大。这个也没啥可解释的，开发商不赚钱的项目，想要有好的交房品质，也很难，这类盘尽量规避。
3）快要交房的项目，稳定性要更强一些，可以去实体楼里去看看。开发周期比较长的期房，尤其是去年今年拍的地，要格外注意，拿地价偏高，等到卖房的时候发现卖不上价，这就很容易导致房子出问题。未来扯皮的问题一大堆。
4）目前买新房的重点，可以集中在：开发商的特价房（其实就是变相打折）、高品质的盘、性价比高的盘等这几类。
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