1，我觉得有必要聊一聊海淀的房价，供买房及卖房的朋友来参考。
海淀和朝阳从地段角度说，其实是一样的，主力区域都在三环和四环的范围，而且东三环东四环和西三环西四环相比，算是各有优劣吧，从商圈角度说，东边明显要比西边的海淀要强一些。
对于买房群体来说，从通勤上，其实海淀和朝阳的房子都能考虑。那为什么海淀的房价明显比朝阳要贵呢？
很重要的原因就是学区问题。在很早之前，大概2010年之前吧，海淀朝阳的房价没太大区别，万柳当年的房子开盘的时候，也是几千块钱的价格，世纪城2000年初卖的时候，也没多贵。
同时期里，海淀朝阳的房价是类似的，没区别，甚至朝阳的很多房子要比海淀贵。但是后来海淀打的翻身仗，靠的就是学区。
学区的势能到底有多大？大家可以参考下海淀的老破小和朝阳的老破小，前两年，类似定慧寺这种海淀比较差的老破小区域，房价都已经过了10万单价，朝阳东三环的老破小也就是7多万多。这种单价的差异，就是学区势能给带起来的。要知道，定慧寺那边的学校也是马马虎虎的普小，但是定慧寺后边加了俩字：海淀。也就是说，海淀这俩字至少值2万多的单价。
海淀的牡丹园和紧邻的朝阳的房价，之前同样有2万多左右的价差。也是普通的学校，和朝阳没什么两样。但行政区域上属于海淀，那房价贵两万很多人也释然（至少两年前是这样的）
同理，大家也可以对比下五环外的清河老破小和朝阳五环外的老破小，都是一样的道理。
海淀两个字值钱的原因在于海淀的好高中要比朝阳多，家长的心态上觉得孩子去了海淀，可选的好高中多，那自然是优势。所以在那个阶段有很大一批人在买房决策的时候，会因为学区因素，去买海淀，最终就使得海淀的房价明显高于朝阳。
2，除去学区因素外，海淀还有很大的优势就是互联网公司，高科技公司要比朝阳多，这算是海淀房价高的一个因素，但是这种因素并不是海淀高房价的主因，主因还是学区。
原因在于，产业和房价当然有关系，但是你看看国贸，国贸周边的老破小价格并没有那么贵，也就是说，对于在国贸工作的高收入人群来说，我未必买国贸周边的房子，我可以买的远一点房子好一点，老破小就算了。（产业和房价的关系在阶段性市场大涨的时候是有效的）
对互联网从业群体来说也是一样的，西二旗的产业多，但是你看看西二旗的房价，并没那么贵，因为房子破，大家可以走的远一点去买。所以，我们在前些年明显能感觉到，客户选择朝阳和海淀主要的因素就是学区，而非离得近。望京互联网公司的人，如果到了孩子入学的年纪去做买房选择，也是偏向海淀的要多一点。学区是个绕不过去的坎。
从另一个角度大家可以想想，如果海淀朝阳两个区没有了行政区的划分，那么大家买房到底买哪？朝阳海淀的房价到底会不会更平均？
到了这种状态下，其实大家买房就按照地段优势、房子好坏、价格来考虑了。西海淀老破小价格10万，我干嘛买你呢，去买东海淀不好吗？
3，经历了这一年左右的房价下跌调整，海淀和朝阳的房价依然有价差，海淀比朝阳贵。但是，几个方面的变化我觉得需要重点关注。
第一，还有没有那么多人为了买个海淀学籍而买海淀，这是学区势能里泡沫最容易被打破的一环。随着经济的下行，房价的下跌，越来越多的人会变得理性，思考自己对房子的实际需求，而在房价快速上涨期，则是更多不理性的因素，别人怎么样我就怎么样，在2021-2023年，是很多人盲目追海淀需求最疯狂的几年，放到现在看又是那批人最惨的时候。
第二，互联网企业普遍进入了低迷期。在房价快速上涨的阶段，互联网行业的风光是海淀房价的一种催化剂，但到了下行期海淀房价缺掉了这种催化剂，势能会变得小很多，同时，互联网人也变得更理性了……
第三，从学区的趋势上看，一方面是朝阳从高考的升学比例上看，是直线上升的势头，并不比海淀差（比例上），一方面是教改，教育的均衡化是长期趋势，这就导致了家长的预期在逐渐变化，当然这种变化未必在一两年就有很直观的效果，但拉长到三五年，你会发现和之前比，有了巨大的改变……
叠加上社会发展趋势的变化，高校毕业生找工作越来越难，学历的作用越来越低，人们对于海淀学区的迷恋，会逐渐淡化，这已经是近一两年能肉眼看到的事实。
所以，其实从更实际的买房实操角度来说，短期无学区需求的人，只要在海淀朝阳二选一均可的情况下，就没必要盲目追海淀了，规避掉一些极大概率的风险。对于那些有学区需求的家庭来说，视自己的资金实力，理性决策即可。切不要盲目。（蜂鸟也是案例之一）
4，最后，是想要表达的结论。海淀已经过了万人追逐的阶段，学区的风口早就结束了，只不过惯性延续到了现在，东西城同样如此，海淀的房价也会在这种因素的变化下，逐渐回归到更理性的状态。我私下和朋友说过，其实西城广外的房价，是有可能和旁边的丰台拉平的，海淀也是如此。
