作者：宁向东
来源：微信公众号：宁向东课外的话
【宁向东课外的话（微信ID：ningxiangdong_qh）是清华大学经济管理学院宁向东教授的随想录。宁向东教授为清华大学公司治理研究中心主任。个人微信公众号“宁向东课外的话”包括对财经时事热点的解析，好书阅读，以及企业管理实践的分享。】
前两天，和朋友聊房子的事情，说到了人民币的价值问题。大家想房价的时候，总是用货币来衡量房子，其实，我们的人民币也是用房子来标价的。
中国这些年的发展，包含着全国人民的共同努力，这一点先要肯定。但不可否认，人民币有今天这个价值，也有土地财政的“功劳”。土地财政，推高了房价，但同时也支撑了人民币的价值。
中国人为什么可以全世界买东西，无论是企业海外并购，还是老百姓满世界旅游、购物，都是因为我们口袋里有了更多的人民币，而且是值钱的人民币。
80年代中后期，中国曾经经历了一次比较严重的通货膨胀。我当时还是学生，曾亲耳听老同志说：不要怕，我们国家还有大量的国有资源可以作为支撑。我那时小，没有听懂这句话的意思。
所谓国有资源，无非就是国家所有的矿山、土地等。我当时没有阅历，不认为这些东西是值钱的。后来，通过保值储蓄的办法，解决了当时的通货膨胀问题，我就更没有多想国有资源的价值问题。
90年代的多数时间里，中国经济都是处于缓慢成长的状态。民营经济还没有充分发展，国有企业改革也比较缓慢，所以，那个时期的官不好当，日子不好过。不过，各地已经开始盖房子、搞城市建设了，住房卖得比较便宜，老百姓只需要交比较少的钱就可以扩大住房面积，这吸收了很多储蓄，对冲掉了通货膨胀的压力。
90年代后期，中国把房地产行业当作经济发展的重要拉力。我记得自己看过第一份关于房地产拉动力量的政策建议报告。记得按照报告的说法，房地产可以带动各行各业，包括矿山开发、炼钢炼铁、化工材料、家电制造，总之力量大极了。
房地产行业的最主要投入是土地，而土地是稀缺的。土地的所有者是国家，或者说是政府。政府要干事也缺钱，于是渐渐地就形成了土地财政的发展模式。地价越来越贵，官员卖地上了瘾。除了卖地，政府也出售矿山的开采权利，地下的东西也开始值钱。到这时，我终于明白了国有资源的力量意味着什么。
这些先前不值钱的国有资源，接二连三地被投入到现实经济中，一旦进入到交易环节，他们就值了钱，而且是大钱。也就是说，原生态的资源确实不值钱，但一旦放在市场经济的体系中被变成了商品，它们就开始值钱，形成了巨量的供给。经济学家萨伊说，供给创造了它自身的需求。这句话是个真理。
需求又是通过什么东西来实现呢？最后的体现形式就是我们手中的钞票。
所以，我以为这二十年所干的所有事情中核心就是两件大事：第一，就是把过去不值钱的土地等资源拿出来，投入到了经济体中；第二，就是印发了大量的货币。货币和土地等资源形成了对冲，所以，在GDP快速增长的同时，并没有表现出明显的通货膨胀。这就是供求曲线同时向右移动，均衡点向右上方倾斜移动。
没有表现出明显通货膨胀的原因，其实也很简单：就是基本生活支出在老百姓的收入中所占的比重，经济学称之为恩格尔系数的东西越来越小，所以，在CPI统计上表现得不明显。当然，对于那些靠死工资生活的人，涨价和生活成本的压力是很大的。这一点不用多解释，你只要看看这些年来猪肉价格的上涨，就一目了然了。
然而，对于先富阶层中的一部分人来说，通货膨胀的压力是很大的。我不知道这个群体的准确占比，因为中国是个关系社会，隐形收入的比重太高，我没有见过类似的统计，我猜也统计不出来。这种通货膨胀的主要表现，就是大家平时所说的越来越“买不起房”。
中国的房子有两种功能：居住的功能，储值（投资或炒作）的功能。租金代表居住的价格，我认为扣除租金的房价，都可以看作是储值功能的价格。而储值功能的价格毫无疑问在快速上升，这就是一种主要的“通货膨胀”。只不过，通货膨胀率的计算复杂无比，因为要考虑房子之间的差异，房子位置等诸多因素并经过恰当的权重赋予。一句话，如果统计了住房价格的上涨，中国的通货膨胀率是令人吃惊的。
这就引发了我们要说的问题：人民币的价值。人民币标价了房子，反过来，房子也标价了人民币。所以，某种意义上我们可以说，当下的人民币在一定程度上是以房地产作为货币基础的。
发行一种货币，背后总是要有支撑物。黄金本位制之后，纸币的背后是政府信用，是国家的基本储备，包括贵金属，外汇储备等。中国有3万亿外汇储备，这是人民币价值的重要支撑。在中国没有国际通货发钞权的情况下，国际结算货币主要是美元，于是，保有足量的外汇储备就是重要的，也是关键的。
外汇储备是中国改革开放30多年全部国民努力的利润，也是稳定人民币币值的重要力量。所以，去年年底我们最初选择用外汇储备来保汇率的时候，我认为其思路是值得商榷的。因为汇率跌下去不一定有多可怕，一方面有利于出口，另一方面有跌还有升，但是，如果汇率战打起来，扔进去的外汇储备是真金白银，没有了就是没有了。
不过，中国的外汇储备充其量也就是4万亿。我常常想：就算没有损失，它怎么能够支撑那么多“超发的”人民币呢？还有什么是人民币的基础呢？我以为，也许房子构成了人民币币值的另外一个重要支撑。只要房子的价格还摆在那里，人民币的价值就有了一个对应的资产价值，也就在一定程度上有了保障。房价和币值，实际上已经形成了价值互锁。这也就是为什么这两年货币超发成这个样子，其最大后果也只是房价的上涨，而不是恶性的通货膨胀。我的一个学生前几天对我说，他曾经测算过，如果把北上广深的房子全部变现，几乎可以买下大半个世界。他的话也许有点夸张，但道理不错。
总之，如果上述逻辑不错，那么，房价就成了中国经济关键中的关键，房价下降也因此成了一件极其可怕的事情。这还关联着银行和金融风险的事。当然，人民币也有其它的价值支撑力量。但是，如果很多上市公司的一年利润还不如北上广深的一套房，房价的影响力无疑是最重要的。
那么，又是什么因素在背后来支撑高房价呢？说到底，就是对于中国经济的成长预期。坦率地说，如果中国经济没有了成长性，就是北上广深的房子也不会值钱，房价总有一天会大崩塌，而且还是连带金融危机的全面崩塌。所以，说一千道一万，最后还是那句老话：发展才是硬道理。
发展有两个方向：第一，是迅速发展新的城市增长极；第二，是用实体经济把房地产的支柱地位接下来。
我以为，尽管应该，但在短期内北上广深的房价不太可能下降，即使这种高房价已经严重影响了社会发展和人们的生活质量。我觉得唯一的办法就是要在核心城市周围快速形成一些可以替代核心城市重要功能的新兴区域，或者把北上广深的腹地快速打开，给真正为这个社会健康成长做贡献的人一个安居乐业的出路。当然，这还是一个用地换地的思路，有点像扬汤止沸，但在没有办法的情况下，这也许是一个办法。我相信，当年轻人不再为了一个房子而愁眉苦脸的时候，什么2025之类的东西才有实现的希望。
美国的很多大公司总部都在中小城市，为什么我们的核心资源都安排在北京等核心城市呢？我有一个思路可能会遭人骂，就是北京不仅要疏解现有定义中的“非首都功能”，最好还要疏解出去一些重要的社会功能。比如把一部分国家级的机构（比如大医院）搬到周边城市去，给关键的专业人士以高报酬，把基础设施搞得好一点，这并非不可能。当然，这样做的成本是领导们看病可能会不方便，但说不定会创造一批新的专业性城市。
总之，当我们在全世界到处买的时候，我们要知道：人民币的价值有很大一部分是用房子来支撑的，但现在这个支撑方式既不利于民生，也不牢靠。
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