最近，淘哥身边有多位朋友，打定主意今年在福田南山买一套大房子，总预算在1000——2000万之间，改善兼投资需求，希望可以自住，也具备较好的投资潜力。
应该说这个预算不算低了，但是尴尬的是，确实没有多少选择，福田南山今年新盘太少了，总是有这样那样的不如意。要么是户型、要么是装修、要么是面积、要么是周边环境、要么是价格......
不过，淘哥最近经过仔细研究，认为如果你想买个四房，接下来这个盘，可能是一个比较好的选择——
淘哥最新获悉，位于西丽大学城的宝能城，即将推出全新产品，首批推出4、5、6三栋，主力户型是120-165平米的4房，采用国际一线品牌，全屋精装交付。
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宝能城新盘实景
淘哥看好宝能城的理由有很多，讲下最主要的几点。
1、罕见的户型好，得房率高，117-122平就能做四房
为何淘哥把这个特点放第一点，因为这个很重要。很多朋友是出于改善需求，家庭人口多，有的有两个小孩，或者准备生第二个，有的家里老人一起跟着住。以前住的是小房子，这次就是想买个大一点，房间数多一点的。这种情况下，三房有些勉强，最好是四房。
淘哥看了宝能城的样板房：117的四房，120多的四房，140多的四房，160多的四房。以下户型图供大家参考：
140多和160多的户型就不必说了，阔绰的大四房，通透明亮，超宽的阳台，一看就喜欢。关键连117和120多的四房户型，各个房间的尺度也不错，配合全屋精装和设计，空间感挺好。淘哥估算了一下，得房率应该有80%以上。
2、1000万左右可以买四房
四房，这是宝能城首先吸引淘哥的地方。按照西丽目前的限价预测，宝能城新品价格应该在9万以内，有可能在8.5左右，那样117、120多户型，大概在1000万左右就可以买到。
如果你今年看房看得多，你就会明白，现在在福田南山能有这么高得房率、房间数的新盘真的是凤毛麟角了。前段时间开盘以及接下来要卖的主要住宅新盘：
海境界二期，140三房，190四房
华侨城新天鹅堡三期，120多平米的三房。
半岛城邦四期，88一房，102两房，113平2+1房，117平两房，135平三房
绿景红树湾壹号，170多的三房，另有200、240多的户型。
去年大热的华润城三期，89两房，150三房，190四房
显而易见，只有宝能城能有117、120多、140多平米和160多平米的四房，其它楼盘要么就是压根没有四房产品，要么就是最小四房去到了190平以上，总价门槛很高。
1000万想在南山买个四房，这个机会可真的是错过就很难再有了。
3、有10万平的综合体商业
宝能城新品占地3.3万平米，建筑面积20万平米，共804户，由5栋塔楼和1栋板楼围何而成，10-25层的小高层，容积率仅仅为3.9，底层为环球汇shoppingmall连绵的沿街商体。
值得大家注意的是，宝能城自带有10万平米的shoppingmall，淘哥认为这将是后海宝能ALLCITY的升级版。目前整个西丽缺乏高端的大型商业，预计该综合体开业后，将成为整个南山北部的商业核心和生活中心。
shoppingmall对物业价值可能产生巨大的拉动作用，这方面案例太多了。
可参考万象城之于幸福里，
海岸城之于观海台和滨海之窗、
万象天地之于华润城、
壹方城之于壹方中心，
宝能ALLCITY之于宝能太古城。
宝能城有可能就是下一个地铁+大型综合体拉动物业价值的经典案例
4、地铁口物业，宝能城是地铁五号线塘朗站站点物业
5、学位，目前宝能城属于南科大第二实验小学的大学区内
6、高品质精装修
这次的宝能城新品，采用国际一线品牌，全屋精装交付。特邀台湾首位美国红点奖的国际设计大师张清平，从公共空间到市内全覆盖设计。
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宝能城·新品样板房·实景
讲几个小细节：
此次开放的120-166㎡精装新品，在前两年产品的基础上进行全新升级，是宝能系近年精装住宅最高水准的体现，精装的深度在深圳市场也是最前沿的，更加注重人性化设计。
室内温度调节方式升级，除常规客厅卧室配置变频空调，厨房也同时配置中央空调，通过衣柜中的穿衣感应器还能掌握室外温度。
插座系统升级，设置了周全的全屋插座系统，在厨房、餐厅、衣柜、浴室马桶旁等角落都留置多个备用插座。
照明系统升级，入户玄关处设置感应式、一键式照明设计，再次提升住户生活上的细节品质。
厨房设计升级，站在妈妈的角度考虑厨房设计，无论美学设计，烹饪操作流程以及多功能收纳都周全考虑。
最让惊艳的是实现了全屋一体化精装，几乎所有卧室衣柜配置齐全，连儿童房新增床和书桌一体化设计，真正免去后期装修的烦恼。
7、南山、福田供应稀缺，优质物业太少了。
这两天，淘哥的小密圈内，有朋友问了一个问题：总价2000万左右的盘，有哪些可以选？
淘哥回答了很多，上面只是节选部分。最大的感受在于，1000万-2000万，今年深圳原关内的福田南山，可选择的优质新盘真的很少。
如上图，是南山福田2019年的供应表格，有些盘已经开盘，卖得差不多了。住宅方面，南山福田接下来没几个盘可供大家选择了。
其实自从2018年以来，无论市场如何变幻，包括最为悲观的2018年四季度，福田南山的住宅都卖得很不错，背后一个深层次原因就是，新盘太少！这是最大的基本面。错过宝能城，南山优质新盘又少一个！
8、最后一点，讲讲西丽大学城的前景，今年以来，西丽利好不断。
NO. 1｜中国硅谷三大核心引擎尽在西丽
不久前，新华社最新报道，南山区把西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁站，定义为南山打造“中国硅谷”的三大核心引擎。值得注意的是，这三大核心引擎全部位于西丽。
这篇文章，就是4月22日新华社刊发的重磅报道《中国硅谷升级三大核心引擎，加速驶向世界级湾区》
通读文章淘哥发现，这里的“中国硅谷”指的是南山区，而三大核心引擎，分别是西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、西丽高铁站。
关于西丽湖国际科教城，文章提到，将成为大湾区重要的源头创新引擎。
鹏城实验室所在的深圳大学城片区也迎来了整体升级。这个拥有8所大学、305个创新载体的片区将建设西丽湖国际科教城，引进鹏城实验室、深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心二期等顶级科研平台，建设一批科技成果转化中心，打通产学研合作最后一公里。
“西丽湖国际科教城的目标就是紧盯基础研究，成为粤港澳大湾区重要的源头创新引擎。”南山区委书记王强说，该片区科研资源富集，结合南山蓬勃的产业创新活力，将为深圳乃至大湾区的科创提供更多“源头活水”。
留仙洞总部基地，留给科创的最好的、成片的土地
在南山留仙洞总部基地，全球最大消费级无人机制造商之一——大疆创新的总部大厦“天空之城”拔地而起。200米的高楼将以巨型钢架为支撑，悬挂6个超大的“玻璃盒子”，创造出“云端办公”的神奇场景。不远处，传音、天珑等高速成长的企业总部大厦也在建设中，勾勒出壮美独特的天际线。
“把最好的、成片的土地留给科创。”南山区重点片区规划建设管理协调办公室主任苏峰说，南山区建设用地紧张，但“豪气”地规划建设了深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地等六大重点片区，将“压箱底”的成片土地全部用于产业发展和企业总部建设。
西丽高铁站：有望成为深圳最大的铁路枢纽。
西丽高铁站的建设牵动着外界的目光。这个1993年启用的四等火车站，近年来迎来“能级”的几次跃升：按照最新的规划，它将北接赣深客专，东引深汕客专，西连深茂铁路，同时引入深惠、深莞、深珠城际铁路，以及4条地铁线，打造综合性交通枢纽。
“西丽高铁站有望成为深圳最大的铁路枢纽。”深圳市规划国土发展研究中心高级工程师杨涛说，这将有助于改变深圳处于铁路“末梢”、交通受限的局面，也将大大增强粤港澳大湾区各城市之间的联系和互动，并通过它们辐射和带动更多城市发展。
文章写到：“粤港澳大湾区建设为深圳发展注入新活力。记者采访发现，深圳创新高地、颇具“中国硅谷”气质的南山区在经济总量突破5000亿元，站稳中国百强区之首后，正举全区之力，在科创、产业、交通三大领域发力，谋求核心引擎升级，飞速驶向世界级湾区。”
而这个科创、产业、交通三大领域，中国硅谷的三大引擎，都在西丽！
NO. 2｜南山今年全力推进四件大事，两件在西丽
今年1月15日，南山提出今年要全力推进四件大事：加强党的领导和党的建设、建设滨海总部经济带、建设西丽湖国际科教城、打造西丽高铁新城。
四件大事里面，有两件在西丽，另外的建设滨海总部经济带，则是指深圳湾超总+后海总部基地+前海蛇口自贸区。
今年1月18日上午，市长陈如桂作政府工作报告时提出今年要重点打造6座“城”：坂雪岗科技城、西丽高铁新城、海洋新城、大运新城、西丽湖科教城、光明科学城。
淘哥给大家详细介绍下西丽湖科教城和西丽高铁新城。
1未来粤港澳大湾区的原始创新策源地，西丽湖科教城
南山的西丽湖片区位于粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊的重要节点，高等院校科研机构、高新技术企业、高端人才集中，产业化优势明显。
西丽湖片区向南可以串联起深圳高新区、深港科技创新合作区（河套片区）等，向北打通光明、东莞等制造产业化重镇。
借力中央环保督察，该片区目前又释放出了4.35平方公里的土地，现已有哈工大、南科大、中科院深圳先进技术研究院等一批高校和科研院所，国家省市创新载体271个。
未来还将规划布局鹏城实验室和北大、清华、天大-佐治亚等深圳校区，形成粤港澳大湾区的原始创新策源地、核心区。
淘哥提醒大家注意，北大、清华深圳校区，未来将选址西丽湖科教城。
2深圳综合交通枢纽和中心节点，西丽高铁新城
▲西丽高铁枢纽规划
目前，广东省、深圳市在南山区布局了11台22线的西丽高铁枢纽，未来将成为深圳市重要铁路主客运站、综合交通枢纽和中心节点。
南山区将以西丽高铁枢纽为核心，统筹周边1.68平方公里土地，按照产城融合、站城一体化的思路，打造西丽高铁新城。
▲西丽高铁站效果图
西丽高铁新城将会把深圳的高新技术产业，向北通过赣深客专辐射粤北河源等地区，向东通过深汕客专辐射粤东潮汕地区，向西通过深茂铁路辐射茂名、湛江等地区。
同时，引入深惠、深莞、深珠城际铁路，预留通过深圳湾口岸衔接香港洪水桥的条件，加强珠三角片区的交通联系，为广东构建“一核一带一区”区域发展格局贡献力量。
NO. 3｜西丽是大湾区下，
最值得关注的三大区域之一
在粤港澳大湾区背景下，承载深圳科技创新使命的有三大重点区域：
北面规划建设21平方公里的光明科学城，布局一批前沿领域的大科学装置；
南面规划建设“深港科技创新合作区”，推动深港科创合作；
中间则是西丽湖国际科教城。
深圳提出依托这三个重点片区，争创综合性国家科学中心。
淘哥认为，粤港澳大湾区的首要任务，是打造科创湾区，建设国际科创中心。深圳作为大湾区的核心引擎，承载这一重要任务的平台，主要就是西丽湖国际科教城、光明科学城和河套。
这三个区域，是除了前海外，深圳接下来最值得关注的三大区域。
从买房前景而言，淘哥觉得深圳有两条路线，一条就是海岸线，从红树湾到深圳湾，到蛇口、前海湾，一直到大空港。另一条就是科创轴线，主要集中在南山，从科技园、到西丽留仙洞、大学城，到环西丽湖国际科教城，再到光明科学城，甚至一路往北延伸到东莞松山湖。
在这个科创轴线中，西丽大学城，环西丽湖国际科教城，将起到承上启下的重要左右，和硅谷一样，这里未来不但是科创的高低，也会是物业价值的高地。
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文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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