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昨天，我的朋友圈发布了万科城市之光继开业了永辉超市后，又签约肯德基和红星美凯龙的最新消息。
朋友圈发布后，一个一直关注我的做房产销售的粉丝留言说：“去年买香河房子的人也卖不出去还跌的一塌糊涂，我想问你香河的房价会怎样的走势？”
我在朋友圈回复：“香河房价暴跌的原因就是租金回报率太低，甚至租不出去，所以我们现在布局的都是高租金的房产。”
这位粉丝继续问：“我想知道香河还有没有可能回到两万的价，什么时候，多长时间，还会不会再跌呐？”
我回到：“租金涨上去房价就会跟上。”
这位粉丝继续问：“那什么时候才能涨上去，今年还有可能涨到两万吗？”
上面的对话，可以看出这位房产销售员已经非常着急，迫不及待希望香河房价涨到两万元，而希望涨到两万的原因就是给自己一个高位卖出的机会。
可是，希望涨到两万卖出，那么还会涨到两万吗？
而希望涨到两万卖出，也就意味着这个销售员自己都没有信心，而自己对香河没有信心的原因就是我提出的观点“香河房价暴跌的原因就是租金回报率太低，甚至租不出去”。
房子租不出去，没有租金收益，业主还要一分不少的缴纳物业费取暖费和月供，于是每次缴费的时候，都会激发业主卖出止损的冲动，当越来越多的业主都这样想的时候，踩踏就发生了，业主们争相恐后的卖出，就构成了环京楼市暴跌的现状。
环京楼市的暴跌，给了房产投资者极好的警示教育，就是只有布局租金高的房产才安全，而那些房价涨租金没有涨的房子就是最危险的资产。
而环京楼市的崩盘，和两年半前中国股市的崩盘有完全相同的道理。现在有人埋怨三年社保是环京楼市崩盘的原因，真的是这个原因吗？
就像2015年中国股市的惨烈股灾，真的是去杠杆才引发的股灾吗？如果是，为什么发生千股连续跌停时没有人接盘（救市资金除外）。而最有说服力的就是股灾后上涨的都是低市盈率的有业绩支撑的白马股，比如我在股灾时买进的十二三元的万科，现在股价35元。而股灾后那些没有业绩支撑的题材股绩差股却联创新低，比如我反复提到的全通教育在股灾前以四百多元的价格创股市新高，而现在股价只有八元多，演绎了完美的全都通通被教育的悲剧。
所以，股灾的来临不是什么外在因素降杠杆的原因，而是市场自身的原因，就是估值过高没有业绩支撑。或者说是股灾教育了市场促成了股市的风格转换，让绩优白马股通过股市的教育真正得到市场认可。
同样，环京楼市的本轮下跌也不是什么限购令的原因，而是市场自身的原因，就是房价严重脱离业绩支撑，这个业绩就是出租回报率。而本次环京楼市的崩盘促成了楼市的风格转换，让租金回报高的房产通过楼市的教育作用真正得到市场的认可。
我们看到，以燕郊为首的环京楼市，本轮暴跌的全都是租金很低或者根本租不出的房产，而租金高的房产却在逆市大涨。比如2016年8月，燕郊住宅均价25000，而通州万科城市之光的loft公寓均价也是25000，当时我带领数百人布局了万科城市之光，现在再来看看，燕郊跌到20000，而万科城市之光大涨到40000多元。而这里面的奥秘就是燕郊租金很低甚至租不出去，而万科城市之光租金回报率远远高于燕郊。以当时130万一套的精装loft五十平公寓为例，现在刚刚交房而万科城市之光公寓现租金三千多元还是空房价格，而当时130万要燕郊只能买五十平小一居，而现在燕郊的小一居装修完了也只能租到一千元。这就是真实的差距，也正是因为环京楼市的出租回报率太差，让很多业主当交房后发现根本租不出去，而物业费取暖费月供一分不少都要缴纳，于是很多业主只能想到卖掉止损，所以才造成环京楼市的踩踏现象。
而在环京楼市暴跌的这几个月里，那些地铁边产业中心的商住公寓迎来了大好上涨机会。以我们布局的为例，短短两三个月，良乡地铁口的绿地悦公馆从21000涨到25000，朱辛庄地铁口的tbd万科从35000涨到40000，义和庄地铁口的万科天地从35000涨到40000。而这些涨价都是在北京整体楼市普遍下跌，尤其住宅价格大幅下跌时创造的，否则这些楼盘还会涨幅更大。
而环京楼市的三年社保会不会取消呐，看来有这种可能，而如果取消那么一定是增加限售令来对冲。
可是，如果环京楼市一旦取消三年社保，那么一定会引发大量抛售潮卖给心存幻想的新进投资者，就像前面做房产销售的业务员一样。因为这些抛售的人知道，没有租金支撑的上涨都是泡沫，所以环京限购解除的时候不是买房的机会而是卖房的最好机会，因为现在根本卖不出去的楼盘当限购令解除时就给了极佳的卖出机会。就像股灾爆发后，截至到现在，仍然有一半的股票低于股灾的时候，而只有两成的股票创出股灾以来的新高，这些创出新高的股票全部都是有业绩支撑的绩优白马股。
所以，我们就明白了为什么那么多的人盼着环京楼市松绑限购令，因为这些人都在等着限购松绑给自己一个绝好的卖出机会。如果环京楼市真的有抄底价值，那么一定会有人注册公司购买，因为用公司购买是不受任何限制的。就像北京商住公寓需要五年社保才能购买，比环京的三年社保严厉的多，而用公司名义购买的北京商住公寓的人却大有人在，这就很好的说明到底什么样的房子才有投资价值了。
随着租售并举国家政策的不断落地，未来只有租金高好出租的房子才有真正的投资价值，但愿环京楼市的崩盘能给广大投资者清醒的认识。
同时我们也能明白，只有房价跟房租同步上涨时，这样的上涨才是安全的，否则，只是房价涨了而房租没有同步上涨，这样的上涨早晚还会打回原形。
