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35个月前的今天，注定成为中国房地产历史上最有标志性的日子！
2015年4月15号下午三点，恒大集团举办新闻发布会，正式宣布：
4月16日8时起，恒大在全国的住宅楼盘，购房者履行相关义务并无违约行为，在签署购房合同之日起至办理入住手续前均可无理由退房，该措施覆盖全国147个城市的305个楼盘。
自此，恒大成为全国首个宣布“无理由退房”的大型房企。
图：恒大集团无理由退房新闻发布会
三天后的4月18号，国家媒体新华社发文《承诺"无理由退房" 该给开发商点个赞》，指出：
住宅是商品的一种，本也应像其他商品一样获得“包退”承诺。但是，在4月15日恒大地产召开新闻发布会宣布“无理由退房”之前，中国房地产行业还没有谁这样自信表态过。也有人说，恒大的声明，只是在市场库存高企、需求萎缩现状下的一个营销口号。对此，我们应看到，在多年来国内房产“质量门”事件频现、购房合同中霸王条款层出不穷、买家遇开发商陷阱投诉无门等现状下，恒大第一个敢喊出这样的口号，就算形式上存在某种营销因素，但口号的背后无疑是承诺，是勇气，更是诚信的力量。
再过一周的4月25号，国家级媒体人民日报发文《 合生创展试水房地产金融新模式 房产期权险IPO颠覆楼市》，指出投资无非是为了资产增值保值，为了能够增强购房者的信心，打消疑虑，在这一轮受政府推出的宽松政策刺激的楼市里抓住购房者的心，搜房网联手合生•滨江帝景推出全国首个“全周期保价房”，为购买房源的客户提供行业首创的“房产期权险”，自上周宣布实施以后，合生•滨江帝景一周的销售套数达到了前三周的总和。在本文中，一张配图清晰的指出，楼市“对赌”是“房产期权险”的核心！
图：合生发布房产期权险
看到了，两大全国最高媒体同时力挺“无理由退房”的房产期权险，到底是谁有本领能命令这两家顶级高大上媒体为“无理由退房”点赞呐。
后来的情形大家看到了，恒大集团第一个举起无理由退房，一跃成为中国第一大开发商，到现在和碧桂园、万科成为五千亿巨无霸龙头房企。更重要的是，至今恒大仍然延续无理由退房，秉承新华社书写的“是承诺，是勇气，更是诚信的力量”！
资本市场上，恒大股票从5元大涨到最高32元，成为世界上市值最高的房地产上市公司，当然，也让重仓恒大股票的我分享了恒大集团“是承诺，是勇气，更是诚信的力量”的资本市场的红利。
现在，这一无理由退房的房产期权险以更具有可操作性的方式落地，那就是美房网投资俱乐部联合第三方风投公司花落北京万科**项目的loft公寓产品的房价下跌险，也就是说，如果购房人的房价下跌了，那么由风投公司会赔付购房人一笔下跌保险，为了保证购房人的安全，这笔下跌保险是先行赔付给购房人。
至于为什么会为loft公寓上下跌保险，原因非常简单，就是买一层送一层的loft公寓已经不再审批，北京市场的loft公寓已经成为了绝版，尤其小户型更是奇缺，而投资的核心就是稀缺,并且loft的转让是随时可以交易的。
而为什么会为万科产品上保险，那就是作为国内美誉度最高的开发商，万科的质量服务口碑就是后期的保障，规避了小开发商可能的潜在风险。
那么，具体下跌保险如何运作呐，我们举例说明。
比如，万科该楼盘某loft公寓面积40平，正常单价39000元，正常总价156万。购房者可购买4万元（相当每平米多加一千元）下跌保险，风投公司会替购房者垫付18万（相当每平米有4500元下跌保险）先行赔付的理赔款，相当购房者只花138万就（未计算4万保险金），开发商实得156万，就可以给购房着做签约网签。实际上由于用公司购买，所以公司法人跟股东都是购房者，让购房者放心。而风投机构实际垫付14万（垫付理赔金18万，收到4万保险金）。
本房大概一年后交房，交房时就是观察期结束日。在一年如果房价有三种结果：
1.房价上涨
房价上涨，总价超过160万（房价156万加4万保障金），则购房者退还风投公司18万理赔金。不管房价涨到多高，购房者都只是还18万。相当超过160万的部分都归购房者。这时风投机构的盈利是四万。这种情况下购房者跟风投公司都是获利的，而风投公司的盈利是4万，盈利比例是4万/14万=28.6%，购房者的盈利是160万以上的所有溢价。
2.房价下跌
房价下跌，总价低于142万，那么这时风投公司放弃18万的理赔金，相当于风投公司认输，风投公司净赔14万。而购房者的安全线是房价可以下跌18万。
3.房价震荡
房价在142万和160之间震荡，那么由我们俱乐部负责出售房产（由于这种房产是通过股权变更来转让，所以转让非常便利，只要价格合适随时可以卖出），而超过142万以上的部分归风投机构，142万归还购房者，比如卖出150万，那么购房者拿142万，风投公司拿8万，相当于购房者不承担下跌风险，风投公司净赔6万，此时如果购房者不想转让该房产，也可以给风投6万，购房者保留该房产。
另外，如果没到交房期时，突然出现房价大涨的情况，那么风投公司可以按照市价卖出，最多风投公司获得18万，而多余部分给购房者，如果购房者不愿意转让该房产，那么由购房者给风投公司18万，风投公司退出。此时跟第一种情况盈利都是相同的，只是提前结束了保险协议。
综上所述，购房者相当多花了每套房产4万元，但是获得了18万的下跌保险，相当每平米多花一千元保险，获得每平米4500元的下跌保险。如果房价大涨了，购房者和风投公司都是获胜者，而风投公司的获利更大一些。而如果房价下跌，那么购房者有保险理赔金赔付，此时风投公司就承担下跌风险。
大家可能会问，风投公司的盈利在哪里，就在房价上涨时能获得四万元的净利润，如果提前实现，那么风投公司就提前获得收益，也就是说，风投公司是高风险投资者强烈认为房价会上涨，购房者是稳健投资者，购房者就是风投公司的杠杆，购房者的收益是房价大涨的收益没有封顶，而风投公司的盈利是最多4万封顶的。稳健型投资者适合做购房者低风险，而高风险投资适合做风投机构收获高风险溢价。
所以，买房者的核心问题就是这样的，你愿意多花每平米1000元给自己的房子上每平米4500元的保险吗？
