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当潮水褪去，才知谁在裸泳。环京楼市的裸泳者正在一个个被放在断头台！
四天前，我刚刚发表《环京楼市全款打折甩卖，泄漏了楼市贷款鲜为人知的秘密》指出全款打折甩卖的秘密后，警报再次一次次拉响。
环京楼市霸主华夏幸福旗下的霸州孔雀城从高点18000直接干到8500，全国又一个腰斩楼盘自己站了出来。
图，霸州孔雀城全款8500
要知道霸州孔雀城在去年炒作雄安时的价格飙到18000元，限购之后价格几度调整，也一直维持在12500，现在喊到了8500直接腰斩，让18000站岗的人情何以堪！
而春节前后华夏幸福在大厂潮白河孔雀城也拿出了同样的手段，价格为15000-18000！配合着厂通大桥的朦胧消息，而同样的楼盘前年底的时候一度高达35000，现在同样腰斩，而让腰斩的人更失望的是厂通大桥二十年根本不会修通。
华夏幸福降价甩卖的原因有两个，一个是资金链的紧张，另一个就是环京楼市一体化的看走眼。
要知道，当初京津冀一体化的核心就是非首都核心资源的外迁，但是后来发现迁出的都是根本没人愿意要的低端产业，而高端产业北京不仅没有迁出，还要不断引进，用北京市新一届领导的话说就是“腾龙换鸟”，打造北京的四个中心：政治中心，外交中心，文化中心，科技创新中心。
而环京低端产业的承接更是四分五裂。就像北京动物园服装批发市场的外迁就是最好的证明。现在动物园服装市场已经拆没了，如果动物园服装批发市场整体搬迁到任何一个地方，其实都能带火当地的楼市，也能让动物园市场的品牌屹立不倒。可以，现在动物园市场外迁的四分五裂，根本不知道搬迁到了哪里，燕郊有，廊坊有，永清有，天津有，石家庄有，沧州有，这种四分五裂的外迁让动物园市场彻底消失的同时，也让那些等待外迁资源的当地楼市彻底土崩瓦解。
也正是动物园市场的陨落，让其他外迁资源失去了支撑环京楼市的最后稻草，于是加上这些地方根本没有租金支撑，让前期的投资者发现等待的很可能就是一场空，于是业主们开始抛售，最终演变城踩踏现象，环京楼市崩盘正式确立。
而环京的四面八方都可以承接北京的外迁功能，所有的地方都在宣传自己能够承接多少多少北京外迁资源，可是很少有谁能够确定这些故事真的能兑现。于是类似两年半前的股市中的讲故事的股票崩盘一样，环京楼市的故事嘎然而止。
根据华夏公布的公开数据业绩，2017年，华夏环京地区销售下降70%以上！2016年7-9月，华夏幸福在环京各地的销售面积如下：廊坊35.44万平方米，固安39.47万平方米，霸州13.55万平方米，怀来25.13万，大厂87.31万，香河73.14万。而一年后的2017年7-9月，数据出现了断崖式下跌：廊坊0.77万，固安20.66万，霸州33.77万，怀来10.24万，大厂0.82万，香河1.93万。
在这种情形下，2018年华夏幸福给自己定下的销售目标2000亿元！而2017年还算不错的市场环境下华夏取得了1500亿左右的业绩！
压力山大，自然也就有了个个旗下楼盘的动荡。
春节后，大厂夏垫的孔雀城中央公园单价为15000-13000，这个价格也仅仅是高点的50%！于是潮白河孔雀城15000起，香河孔雀城15000起，大厂孔雀城13000起，固安孔雀城14000起，永清孔雀城9500起，霸州孔雀城8500起……
霸州孔雀城价格最低价，标志着炒作雄安嘎然而止。
而环京楼市的第二大霸主，开发了阿尔卡迪亚系列的荣盛地产，开始了跟进的步伐，永清花语城、廊坊花语城降价促销。另一个环京的巨无霸保定龙头开发商隆基泰和，更在跟进！
当环京暴跌时，有些楼盘却在上涨，这就是高租金回报的产品，就是在地铁口高端产业周边的loft产品。这不，为了打消购房者的顾虑，风投机构给位于中关村科学城边朱辛庄地铁上盖的万科TBD项目上了房价下跌保险，也就是说每平米花一千元，如果房价下跌了，那么可以获得四千多元的保险，为了打消赔付保险是否真的会赔付的担忧，赔付保险是先给购房者垫付房款，未来房价涨了购房者才会把赔付保险还给风投公司，而如果房价下跌了，那么购房者就不用还赔付保险了，让购房放心，相当于给购房者保本。而如果房价大涨了，则购房者将获得巨大的上涨收益。
所以，这里的关键就是风投机构为什么要给高租金回报的房产上房价下跌保险，而不是给环京租不出去的房产上保险。因为风投机构非常明白，中央高举租售并举的大旗后，中国房地产市场已经从炒作概念编故事的风格彻底转化为重业绩看回报的风格转化。而租金就是房产投资的业绩回报，楼市跟股市有完全相同的投资逻辑。
就像2015年中国股市的惨烈股灾，最有说服力的就是股灾后上涨的都是低市盈率的有业绩支撑的白马股，比如我在千股连续跌停时买进的十二三元的万科，现在股价35元。而股灾后那些没有业绩支撑的题材股绩差股却联创新低，比如我反复提到的全通教育在股灾前以四百多元的价格创股市新高，而现在股价只有九元多，演绎了完美的全都统统教育的悲剧。
所以，股灾的来临就是投资风格的转换，估值过高没有业绩支撑的股票打回原型，股灾教育了市场促成了股市的风格转换，让绩优白马股通过股市的教育真正得到市场认可，后来的茅台酒，工商银行，中国平安的暴涨就是最好的说明。
同样，环京楼市的本轮下跌也不是什么限购令的原因，而是市场自身的原因，就是房价严重脱离业绩支撑，这个业绩就是出租回报率。而本次环京楼市的崩盘促成了楼市的风格转换，让租金回报高的房产通过楼市的教育真正得到市场的认可。
我们看到，以燕郊为首的环京楼市，本轮暴跌的全都是租金很低或者根本租不出的房产，而租金高的房产却在逆市大涨。比如2016年8月，燕郊住宅均价25000，而通州万科城市之光的公寓均价也是25000，当时我带领数百人布局了万科城市之光，现在再来看看，燕郊跌到20000，而万科城市之光大涨到40000多元。而这里面的奥秘就是燕郊租金很低甚至租不出去，而万科城市之光租金回报率远远高于燕郊。以当时130万一套的精装loft五十平公寓为例，现在刚刚交房而万科城市之光公寓现租金三千多元还是空房价格，而当时130万要燕郊只能买五十平小一居，而现在燕郊的小一居装修完了也只能租到一千元。这就是真实的差距，也正是因为环京楼市的出租回报率太差，让很多业主当交房后发现根本租不出去，而物业费取暖费月供一分不少都要缴纳，于是很多业主只能想到卖掉止损，所以才造成环京楼市的踩踏现象。
历史就是一面镜子，投资就是用镜子折射未来的判断。
