房价下跌保险中风投公司到底挣的是谁的钱_

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自从我们俱乐部联合风投公司推出房价下跌保险先行赔付活动以来，受到会员们极大的参与热情，咨询者络绎不绝，对参与细节更是了解的细致入微。

我们先来看看参与的细节案例：

【美房网投资俱乐部】会员下跌保险先行赔付公告：今有昌平区朱辛庄地铁出口住总万科TBD项目，四号楼13层1304房间，40.57平，西向，两室一厅两卫loft公寓，层高4.2米，五十年产权有独立房本，无煤气有开放式厨房，会员团购单价38215元，总价1550300元。

现俱乐部联合开发商和风投公司推出下跌保险先行赔付，认购会员交40570元保险费，开发商指定风投机构垫付162000元，购房会员只需缴纳1388300元（订房交20%，公司办完开公户转账30%，半年后交剩余50%，毛坯交房）可签约购房网签，交房日期为2019年底。俱乐部免费注册公司购房，包含一年记账费和注册地址费，法人和股东均为购房会员。购房法人跟垫付公司签署联合购房风险协议，约定交房前如果房价下跌由俱乐部出售房产，亏损部分由垫付公司用垫付162000元作为赔付金承担，相当会员保本取得1388300元。如果房价上涨超过1550300元，或者购房会员归还垫付本金162000元加利息（按照年化6%计算，按月支付）给垫付公司，双方结束垫付保险协议，或者由俱乐部出售房产归还垫付公司垫付本金加利息，剩余部分归购房人。

锁定期半年，锁定期过后到交房前，如果购房者提前退出，可以转让房产股权归还垫付公司全部垫付本金和利息，如果垫付公司提前退出，需要购房人配合转让股份偿还购房人全部本金。购房人也可以收购垫付公司的垫付本金加利息（最多支付162000元加利息）提前让垫付公司退出，相当购房人收获后期全部上涨收益。交房前，所有购房合同，工商执照正副本，法人章，公司章均由俱乐部保存。交房前所有工商股权变更和税务变更手续费均由俱乐部承担。请感兴趣的会员手机登录俱乐部会员系统club.meifang.com/或者手机app会员平台报名，报名前和俱乐部工作人员了解下跌保险细则。本下跌保险先行赔付跟普通买房的区别就是购房人每平米多花1000元，如果房价下跌可以获得最多每平米4050元的赔付金。

投资有风险，入市须谨慎。

上述下跌保险的核心就是购房人每平米多花1000元，如果房价下跌可以获得每平米4050元的赔付金，并且为了让购房者安心，这个每平米4050元的赔付金是先垫付给购房者，防止购房者出现房价下跌拿不到赔付的担忧，这就是设计的先行赔付的方案。

所以，房价下跌保险就是给购房者安心的护身符，一旦出现房价下跌，购房者就会通过下跌保险把损失降到最低。

在实际咨询当中，会员们咨询最多的另一个问题就是风投公司为什么要做这个活动，风投公司的利润点到底在哪里？

首先就要明白房产投资的本质就是参与未来房价涨跌的判断，买房的本质就是对未来房价上涨的判断，而卖房就是判断未来房价会下跌。任何投资都是判断未来走势，投资跟赌博的本质都是对没有发生的事情提前做出判断，而投资是经过系统分析后做出的判断，而赌博是根据概率做出判断，也就是说投资跟赌博的区别就是是否做出了系统分析后做出判断。

而普通购房者没有系统分析的能力，只是看到别人买后自己才买看到别人卖出自己也卖出，成为追涨杀跌的跟随者。相反，专业机构是看到房子的内在价值做出判断，是对房子的位置、配套、租金回报综合做出系统分析后才做出投资决断，也就是说，普通购房者更是在赌博，而专业机构是在做投资。

而普通的投资就是买入房产持有一段时间，如果房价涨了那么卖掉，差价部分就是盈利。还有人会贷款买房，就是利用杠杆，如果房价涨了，那么房价涨幅超过利率的部分就会成倍的放大，反之，如果房价跌了就会让亏损放大。

还有一种杠杆率更高的方法，就是压房的方式，比如从开发商那里用较少的钱把房号房价提前锁定，比如十万押一套房，如果房价上涨了，自己找到接盘方那么房价上涨的部分就是盈利，反之如果房价下跌找不到接盘方，那么十万的押金就打了水漂。在这里押房人就是强烈看涨房价的人，如果房价上涨押房人就获得成倍的收益，而房价下跌自然就损失也成倍增加。

另外一种就是恒大一直延用的无理由退房活动，就是购房者房价上涨了收获房价上涨的收益，如果房价下跌了可以退房，相当于保本，在实际应用中退房是件很麻烦的事情，并且还要扣除手续费，但确实打消了购房者房价下跌带来的顾虑，所以受到市场的热捧，恒大也一度跃居全国最大开发商，现在跟万科、碧桂园还是在前三位置走马灯式互相竞争。

而房价下跌保险是综合利用上述方法的更先进的参与方式，跟恒大的无理由退房更加相近，只是无理由退房是开发商自己参与了下跌赔付，而下跌保险是引进第三方风投机构承担下跌的风险，让开发商规避了下跌的系统性风险。对于开发商来讲，这种把风险交给第三方的方式更适合开发商，因为开发商要求的是快周转，万一出现赔付就会引发资金链的连锁风险，所以才有开发商愿意把风险交给第三方风投公司的玩法，本质上就是把风险转嫁给了风险投资公司。

而风险投资公司天生就是用风险换收益的机构，在承担房价下跌风险的时候，自然也会要求获得房价上涨的超额收益。开发商引进风投公司的时候，必然会有对赌协议，也就是说房价上涨时，开发商要拿出一笔奖励额外付给风投公司作为风投公司的盈利收益。

那么，为什么开发商会愿意额外拿出奖励付给风投公司，首先要明白只是房价上涨了开发商才拿出这笔费用，而房价下跌了开发商是无需支付的。而房价上涨时，风投公司获得的自己的收益的时候，开发商其实才是最大的收益者，因为后面的房子就可以卖出更高的价格，而支付给风投公司的支出跟房价上涨带来的巨大收益只是九牛一毛。

所以，当房价上涨时，所有参与方都是胜利者，不管是购房者、开发商还是风投公司，而房价下跌时，风投公司是最大的输家，购房者获得保本，开发商获得现金流。在具体点说，房价上涨是风投公司获得了杠杆收益，而房价下跌时，风投公司损失了杠杆损失，那么谁是风投公司的杠杆呐，对，购房者就是风投公司的杠杆，此时，购房者就像普通购房者的银行，只不过银行获得是固定收益，而购房者获得的是保本但不封顶的涨价收益。

现在，你能明白风投公司到底挣的是谁的钱了吗，那就是房价上涨后购房者作为杠杆的超额收益。当然这个收益就是用风险换来的，所以叫做风险投资。需要说明的是，风险越高，收益最高，越是市场处于观望气氛，越有开发商愿意支付风险投资公司超额收益，也就是风投公司最好的盈利机会。反之，市场大好的时候，就是获利卖出的机会，就是获利兑现的时机。购房者通常是在追涨杀跌，而风投公司是在低买高卖。