今年，深圳猛着给豪宅拉指标，腾挪出好几个地块。
而且取消溢价率上限，增加大户型、提升实用率，眼见就是想豪宅带动楼市。
核心区豪宅似乎在告别稀缺。
先是去年深湾超总带头有了宅地深湾玖序，再是今年后海腾挪出2块宅地，前海增加2块宅地、可能有一块是商品房，然后宝安也在出让宝中核心宅地。
豪宅不缺新IP了——另外还有中信深圳湾项目，据说深超总还可能新调一块宅地出来。
除了深湾玖序，这些滨海豪宅新地恰逢“高实用”新规，产品户型很可期待，什么景观大阳台、大客厅、卧室大落地凸出...统统都可想象。
甚至不排除未来层高放松后，出现错层、复式大创新。
老规矩已经卖不动地了，深圳就2月份出让过一幅龙华宅地，就再没动静。
直到，宝中拿出这块临近宝体的黄金地，允许价高者得。算是追随上海步伐？
深圳宝安新安街道挂牌一宗二类居住用地，起拍价20.8亿元，建筑面积5.4万平方米，预计于2024年9月26日出让。
按“价高者得”原则确定竞得人，不再设置最高溢价率，突破此前溢价率15%的惯例。另外，竞买人须承诺提供“交房即发证”服务，确保购房者在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
该地块没有配建、不受“70/90”户型政策限制，再套上高实用新规，产品肯定会比中铁阅臻府、越秀瑞樾府好一点，也可能会比鸿荣源胤璇好。
给豪宅加料，加猛料。
市场潜台词解读，可能是：需要/允许豪宅炒作!
豪宅卖得火爆的上海，更是不放松豪宅领热这个赛道，地王地块不断砸出。
上海将在9月14日拍卖两宗位于静安区的热门地块，静安灵石社区地块起拍价63.7亿元，起始楼面价为6.8万元/平方米；静安曹家渡地块起拍价43.14亿元，起始楼面价为8.7万元/平方米。
均采用“双高双竞”拍卖，即上述地块将进行两轮竞价及两轮竞高品质建设标准。曹家渡地块起始出让楼面价高达8.7万元/平方米，有望打破绿城徐汇滨江地块13.1万元/平方米的楼板价纪录，从而成为新的全国单价地王。
上海6月份取消溢价率上限后，热门地块热度提升，中指研究院总结为——呈现“点状回暖、分化加剧”的特征。
这大概是深圳等其他城市抓紧跟上进土拍“不设置最高溢价率”的动力。
风从上海来，吹向东西南北中。
北京也早就在朝阳拍出百亿总价的地王。
广州，正把珠江新城边的豪宅地丢出来，希望引发抢地大战！
8月28日，广州公共资源交易中心正式挂出天河临江大道北侧AT080722地块的出让公告，起始价格达88.15亿元，该地块总计建筑面积17.5万平方米，折合楼面价约5.02万元/平方米。该地块限时竞价开始时间为9月29日。
而且，该地块允许套内阳台等半开敞空间半计容比例由原来的套内建筑面积15%提高至20%，还允许其阳台面积扩大至30%——深圳未来的豪宅新地，有可能会借鉴哦！
高达88.15亿的起拍价，刷新今年广州宅地的起拍价纪录，从户型尺度看，应该可能热拍，有望扭转今年以来13宗挂牌宅地只成交4宗、流拍或终止8综、1宗延期的土拍淡局。
咳，现在这行情，普宅真是举步维艰。
越是刚需，越是偏远，越是难卖。
在深圳远郊，就是配个名校分校，都不一定能带动刚需盘去化。（想起前几年，广州安排了好多名校分校去南沙、增城，但是也带不动）。
从全国各城楼市来说，二手房大多还是量价齐跌的状态，价格可能还摸不到低，京沪非核心区二手房一样还在下行。（但是深圳二手房可能快企稳了，成交增加、价格不再唯下跌）。
相比，几大热点城市，豪宅成交就很大放异彩。首先是上海中环、浦东核心的豪宅走得很好，杭州的豪宅也比较火，其次北京豪宅也还过得去。
至少，有钱人还在买房。
那就让更多有钱人来买房？豪宅能起来，慢慢就带动刚需市场的情绪了。
其实，深圳光看海德园、深湾玖序，就知道豪宅确实比刚需好卖多了，就是福田南的新盘、普遍也比刚需板块好卖很多。
当然，豪宅、刚需的供应量也是完全不同的。
福田、南山核心板块新房很少，但中远郊的刚需盘甚至刚需大盘就很多。
因此，豪宅供应若井喷放量，市场也未必就能很火。
但是从拍地源头，就把“房价金箍罩”放开，是个对在起点的思路。
政策在松开新项目的金箍罩：不限地价、不限售价、增加实用率、增加大户型占比...
面粉自动提升价值，就看面包坊愿不愿高价拿地了。
如果没太多同行竞拍，哪怕看好后市，竞拍企业也更愿意低价拿地，去把利润空间留足一点。
如果竞拍者群涌，才可能竞拍出高价。
但问题是，至少深圳、潮汕本土房企，是真的挺缺钱的。口袋没米，怎么拿地？说不得，又是国家队率先进场吧。
而且，还得大家都真的看好后市。看好未来楼市，才敢拿地啊。
现在，怕的不是不给‘定价权’，而怕高价的地、高价的房，卖不卖得出去。
只能说，现在深圳福田、南山豪宅市场，暂时是在一个稳定、均衡的状态：价格落在“卖得出去”的程度。
但是这个均衡点不一定很稳定，但凡政策、信贷、经济有点风吹草动，往下再降一截也未必不可能。
毕竟，福田自住型二手房的价，其实是2023年才开始降的。
信贷的货币流转不到C端去，其实楼市也很难自循环起来——房地产就是金融，金融就是房地产。
但是，现在的货币确实只在源头那几级打转，下游的小企经营贷、消费贷、装修贷都不旺，本身消费确实也在低欲啊！
中国人不讲究举债花天酒地，只愿意低息借款再投资出去——创业、股权投资、房产投资、金融投资...，钱能生钱，才愿意借钱。
当然，深圳的豪宅走向，我们可以继续观摩观摩。
第一，先看这次宝中拍地，能吸引多大人气，能拍出什么价格。
地块条件已经很不错了，板块市场交易也还算活跃。
被看好，才是合理。
第二，看看中信深圳湾项目，能自然积攒多少人气。
看看顶流圈，如何看待上海、北京、杭州、深圳和广州的豪宅联动的。
有钱人是只看好上海这一个城市，还是认为一线豪宅是互相锚定的？
第三，继续看看其他几块豪宅地的走向，看看拿地人气、竞价热度、民间关注度。
看看从房企到富豪置业者，心理都是怎么想的（后市）。
说到底，我们也都是在看图说话——以ChatGPT的智力水平，看到市场发生什么、就总结什么。看到市场好起来，才会认为市场在好起来。
当然，靠豪宅先锋来救市，真的是有上海、杭州为标杆。
给土地松绑，也是大势所趋——全国的土拍，都比较冷清了。
再不松绑，土地到房子这个“造面包的闭环”就闭不起来了。
上海调整新出让商品房用地套型供应结构，中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
郑州要降容积率。《郑州市2024年住房发展年度计划》按照“以存定供”的原则科学调控商品住宅用地供应，根据市场需求，适量供给低密度改善性商品住宅用地。
福州待出让土地全部学校划片，还有划片名校的，学区不再开盲盒。拿地时就能测算出利润和去化速度。
广州王牌豪宅土地领头推出、条件都很靓，还在国际会议中心，为一堆待拍土地开推介会，包括各种TOD、CBD、稀缺资源靓地。
苏州解除容积率1.0的供地限制，低密度别墅有望重新入市，吸引富人改善置业。
如何增加土地吸引力，正是各地的重点。
咱大湾区，这把就看宝中土拍能拍出多少价，就能看出深圳的房企实力还有多强，房企对深圳还有多大信心。
土拍先行，土拍旺了，明年楼市就能回暖了。
土拍市场化回暖从“产品户型”起
商品房本质就是市场的，房地产难免又带金融属性。
楼市要康健，确实要让房地产重归市场。
保障的事给保障房做，改善的事给商品房做，写字楼也不能海着推、核心地段该有住宅的还是得有住宅、才能职住平衡。
1、产品自由化：让房企根据市场需求，确定套型比、套型结构。
2、归还定价权：房价、地价无限价，无指导价，评估价上升。
3、增强市政配套，讲好区域蓝图，满足家庭居住教育需求。
4、鼓励房企营销，跨界营销、文化营销，把市场情绪带动起来。
产品、价格由市场来定。
金融、交付、质量，政府来监控。
但是，要继续、防控风险：
1、预售资金账户管控
2、全面转向现楼销售
3、控制房企杠杆、遏制开发贷衍生
4、控制家庭杠杆
5、继续品质和进度监控
楼市，安全才是第一位。
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来源：CRC研究，丁祖昱评楼市
财联社，界面新闻，中指研究院
