地产成本严重超支，竟然是因为这个_

在地产界，成本超支似乎已成为一个难以避免的现象。从初期的预算制定到最后的项目交付，每一个环节都可能隐藏着成本的“黑洞”。

为何精心策划的项目总是难以逃脱超支的命运？是市场波动的影响，还是管理漏洞的显现？

先来看这一张图，他展示了地产全周期成本管理涉及的几个重要阶段。

而这些阶段都隐藏着一些共性的成本“黑洞”。

笔者用颜色标识了成本的变化过程，以及成本的着力点，例如前三阶段的成本优化，中间两个阶段的成本控制，及后期的成本增加。

拿地节点

一、地质考量与成本预估：细节决定成败

在工程项目中，地质条件和施工方案是息息相关的，尤其是在桩基、石方、支护和土方等方面。很多时候，我们在预估项目成本时，会发现实际花费和初步预估相差甚远，这其中很大一部分原因就是对地质条件的了解不够深入，以及对施工方案的细节把控不足。

说到地质，它就像是一个工程项目的“底色”。你不了解这块“画布”的质地，怎么能准确画出成本这幅“画”呢？就像你在画画前，得知道你的画布是棉麻还是丝绸，是粗糙还是细腻。地质条件就是这样，它决定了你的桩基要打多深，石方工程量有多大，这些都是直接影响成本的关键因素。

而施工方案呢，就像是你在这块“画布”上作画的技巧。支护怎么做最稳固又最经济？土方如何开挖能既安全又高效？这些都需要根据地质条件和工程需求来细致考虑。不是简单地按照常规做法来，而是要根据每个项目的独特性来量身定制。

在成本预估中，很多时候我们过于依赖经验和常规数据，而忽略了每个项目的独特性。就说土方量预估吧，有时候差距大得离谱，为什么？因为很多预估都是基于图纸和理论数据，没有真正到现场去实地测量和考察。

有个方法挺实用，就是前置专项策划。特别是对于大体量的土方项目，提前做一个详细的策划，把可能出现的各种情况都考虑进去，这样成本预估就会更加准确。

二、规划未落地与成本控制：理性预估，避免“经验主义”陷阱

在工程项目投资前端，规划条件的未落地往往成为成本大幅增加的“隐形杀手”。很多时候，项目方在投资决策时基于一些“可突破”的承诺或过于乐观的预计，但当这些承诺未能实际落地时，便会面临巨大的成本压力。

这种情况通常发生在未仔细研读或过于乐观地估计了土地出让条件及规划要求。例如，某些项目可能历史上有过“突破”规划条件的“经验”，但当遭遇到新的、更为严格的规划要求时，这些“经验”便不再适用。这不仅可能导致工程成本上升，还可能因违规操作而带来法律风险。

因此，在项目投资决策阶段，我们必须保持理性预估，不盲目挑战政府文件和城市建设趋势。要明白，任何试图“突破”的行为都可能带来不可预测的成本增加和风险。

那么，如何在规划条件未落地的情况下有效控制成本呢？

我认为，关键在于两个方面：一是与政府部门的充分沟通和协调，确保项目在合规的前提下进行；二是通过项目自身的可控方向来寻求效益，比如优化设计方案、提高施工效率等。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

规划设计节点

一、图纸一致性问题与成本控制

在工程项目中，图纸的一致性问题往往被忽视，然而这却是一个可能引发大量无效成本和工期延误的关键因素。货板不一致、建筑图与结构图或水电图纸之间的矛盾，以及规划文本与施工图、施工蓝图与报规蓝图之间的不一致，都可能导致施工过程中的返工、拆改甚至安全事故。

这些问题通常源于设计、审图及施工过程中的沟通不畅或疏忽。例如，不同专业的设计师可能各自为政，没有充分协调，导致图纸之间出现矛盾。或者，施工单位在审图时过于依赖各专业的叠加审图，而没有进行全局性的核查，从而遗漏了潜在的不一致问题。

为了避免这些问题，我们需要从几个方面入手。首先，应建立严格的图纸审核机制，确保所有图纸在发布前都经过多轮核查和校对。其次，可以编制施工图纸与规划文本的核对清单，这样在报规时就可以按照清单逐项核对，从而大大减少后期拆改的可能性。

此外，加强各参与方之间的沟通与协调也至关重要。设计师、施工单位和监理方应定期召开协调会议，共同审查图纸，确保各专业之间的衔接无误。

开盘节点

一、展示区材料争议与前置沟通的重要性

在工程项目中，展示区的装修和园建往往涉及大量非标材料，这使得材料成本和价格成为结算过程中的一大争议点。由于这些非标材料不在标准清单中，区域询价工作变得繁重，且与施工单位之间的价格差异可能导致长时间的争议和无法定案。

这一问题的根源在于设计和招标阶段的沟通不足。设计阶段未能严格落实集团的标准装修库，导致大量非标产品的出现。而这些非标产品在招标清单中并未列出，从而引发了后续的价格争议。

为了解决这个问题，设计阶段应更加严格地执行集团的标准装修库。当确定需要采用非标产品时，设计部门应提前总结常见的增加项，并与相关部门进行前置沟通，明确成本预算。这样，在招标阶段就可以在清单中补充这些未列项，从而大大减少后续的争议。

此外，加强与设计、施工、采购等各方的协同工作也至关重要。通过定期的协调会议和信息共享，可以确保各方对材料需求和成本有清晰的认识，从而避免在结算阶段出现不必要的争议。

二、赶工抢工成本：预防与管理策略

在工程项目中，由于取证滞后或施工单位的影响，常常无法满足原定的投资、定案、开放或开盘的要求，从而产生额外的赶工成本。这种情况不仅增加了项目的总成本，还可能影响项目的整体质量和进度。

标前交底工作得做足。在项目开始前，各方应明确任务目标、时间节点和可能遇到的问题，这样可以提前发现并解决潜在的延误风险。同时，建立一个联动平台，确保各部门之间的信息流通和协作，使得任何偏差都能得到及时反馈和调整。

过程责任到人也是关键。明确每个人的职责和任务，确保每个环节都有人负责，一旦出现问题，可以迅速找到原因并采取措施。此外，根据各城市的历史取证时长进行前置交底，使施工单位在报价时能够综合考虑这些因素，避免后期因时间紧迫而产生的赶工成本。

及时提交相应的准备资料和流程也是必不可少的。这不仅可以保证项目的顺利进行，还可以在遇到问题时及时得到集团的支持和帮助。

施工节点

一、施工节点问题与关键人员管理

在工程项目实施过程中，施工节点的问题往往与方案比选的滞后、人员更替导致的信息断层密切相关。这些问题不仅可能引发无效成本，还会拖延结算进展，进而影响整个项目的效率和利润。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

首先，方案比选的前置性至关重要。如果这一环节被拖延或忽视，项目在实施过程中可能会遭遇预料之外的挑战，导致成本上升和工期延误。因此，项目团队需要在施工前对各种可能方案进行充分的比较和评估，选出最优方案。

人员稳定性对于项目的连贯性和成本控制也极为关键。过程中若发生关键人员更换，可能会导致新接手的人员对之前的决策和实际情况了解不足，从而产生无效成本并影响结算进度。

为了解决这些问题，我建议项目团队应重视“抓关键人”的策略。这意味着要确保关键岗位的人员稳定性和专业性，以便他们能够持续、有效地推动项目的进展。同时，通过建立完善的沟通和文档记录系统，可以减少人员更替带来的信息损失。

“签证变更及时上线”也是一个重要的管理原则。在项目执行过程中，任何变更都需要及时、准确地反映在相关的文档和系统中。这样做不仅可以确保各方对项目的实际情况有清晰的了解，还能在结算时提供准确的数据支持，避免争议和延误。

二、停缓复工与成本控制策略

在工程项目中，停缓复工是一个常见的挑战，它往往会导致成本的显著增加。特别是在以销定产、分栋开工的模式下，项目招标标段增加，单个标段体量减少，这不仅提高了定标水平，还增加了施工单位停工缓建索赔的风险。这些风险包括但不限于管理人员费用、现场施工机械塔吊降效、以及脚手架租赁费用的增加。

为了有效应对这些挑战，我们可以采取一系列策略来降低风险并控制成本。首先，对于未复工的楼栋，可以采取不派遣管理人员、不增加班组等方式，以避免人员窝工的风险。这种策略能够显著减少不必要的人力资源浪费，并降低相关的成本支出。

对大型机械的布置和安装时间进行周密的铺排也是至关重要的。通过合理安排机械的使用和存储，我们可以避免大型机械的闲置和浪费，从而降低因停工缓建而产生的机械索赔风险。

这些策略不仅在实际操作中证明了其有效性，而且在一定程度上实现了风险的最小化。更重要的是，这些经验是可以学习和推广的。通过分享和借鉴这些成功的做法，我们可以在未来的工程项目中更好地应对停缓复工带来的挑战，更有效地控制成本，并确保项目的顺利进行。

竣备交付节点

一、绿化单方与效果差异的问题及解决策略

在工程项目中，绿化是一个重要的环节，它不仅关乎项目的整体美观，还直接影响到居住者的生活品质。然而，在实际操作中，我们往往发现绿化前期过于关注单方成本，而忽视了绿化方案及施工过程的管控，这导致了交付效果的不理想。同时，项目交付主题的不匹配也是一个普遍存在的问题，它使得交付阶段需要大量补苗及添加小品部件，增加了不必要的成本和时间。

为了解决这个问题，我们可以从以下几个方面入手：

加强中间环节的管控：从单方成本到最终效果，我们需要对整个绿化过程进行全面的管控。这包括绿化方案的设计、施工过程的监督以及最终效果的评估。通过加强这些环节的管控，我们可以确保绿化的质量和效果与预期相符。
交楼策划主题前置：在项目设计阶段，我们就应该明确交楼策划的主题，并将其告知设计院。这样，设计院在进行园建和绿化设计时，就可以根据主题来布置苗木种类和效果，从而确保交付时的整体效果与主题相匹配。
后期补苗和小品的策略：尽管我们尽力在前期做好规划和设计，但在实际施工中仍可能出现一些意外情况。因此，我们需要制定一套完善的后期补苗和小品添加策略。这包括确定补苗的种类、数量以及小品的选择和布置等。通过这些策略，我们可以在交付阶段对绿化效果进行最后的调整和完善。

二、项目过程管控不足与被动提升成本的问题

在工程项目中，过程管控的不足往往导致后期需要进行大量的品质提升工作，这不仅影响项目的整体进度，还会显著增加成本。特别是当施工观感差，如室内线条不直、天棚抗裂腻子不均匀、阳台线条粗糙、水电井油漆脱落等问题出现时，为了达到预期的交付标准，不得不进行被动的品质提升。

然而，这种被动提升的成本往往较高，且效果可能并不理想。因此，我们需要从源头上加强项目的过程管控，以避免这类问题的发生。

货不对板的问题需要严格把关。在材料采购和进场环节，应加强验收和检查，确保材料的质量和规格与设计和合同要求相符。这样可以避免因材料问题导致的后期整改和提升。

过程管理不到位是造成施工观感差的主要原因之一。因此，我们需要加强施工现场的日常巡查和监督，确保每一个施工环节都符合规范和设计要求。同时，对于发现的问题应及时整改，避免问题积累到后期造成更大的整改难度和成本。

先施工后请示的做法也应避免。在施工过程中，任何变更或调整都应提前与设计、监理和业主等相关方进行沟通和确认，确保施工的准确性和合规性。

对于品质提升标准项之外的提升，我们应谨慎对待。在确保满足基本品质要求的前提下，应充分考虑成本和效益的平衡，避免不必要的提升造成的成本浪费。

结算节点

一、确签资料问题及其解决方案

在工程项目管理中，确签资料的真实性和准确性至关重要。然而，现实中往往存在项目确签资料较为随意的情况，这不仅可能导致无效成本的产生，还可能影响项目的正常结算和奖惩机制的公正性。例如，工期确签表的随意填写，可能会直接影响到工程奖励的发放，以及总包钢筋与砌体调差的准确性。

为了解决这个问题，我们可以从以下几个方面入手：

加强过程项目资料管理：建立完善的资料管理制度，确保所有确签资料的真实性和准确性。对于每一份资料，都要有明确的审核和确认流程，避免出现随意填写或篡改的情况。
实施过程巡盘管理：定期对项目进行现场巡查，确保施工进度与确签资料相符。通过实地查看和了解施工情况，可以及时发现并纠正确签资料中的错误或不符之处。
证据固化管理（线上+线下）：采用线上和线下相结合的方式，对确签资料进行双重保存和备份。线上方面，可以利用项目管理软件或云存储平台，实现资料的电子化管理和远程访问；线下方面，则要建立专门的资料档案室，对所有纸质资料进行归类、编号和妥善保存。

二、方案审核问题及解决策略

实际工作中，由于人员配置和工作负荷的问题，往往出现一人兼多岗的情况，导致审核人员无法充分核实每个项目的竣工图和方案。这种情况可能带来严重的后果，包括工程质量问题、成本超支以及项目进度延误等。

另外，有时现场工作已经完成，设计和工程人员只能在压力下被迫签字，这进一步加剧了审核流程的问题。

为了解决这些问题，以下是一些建议策略：