这两年保租房市场发展很快，房企系、公寓系、地方国企系、资管系等不同类型的企业，纷纷下场角逐，无论是产品还是运营都越来越卷了。
其中地方国企、尤其是一批城投公司，这两年可谓进步飞速。因为国家与各地对保租房筹建的推动，越来越多城投下场布局并迅速站稳了脚跟。
据克而瑞数据统计，今年一季度地方国企系品牌占到的租赁市场份额，已经超过15%！在管理规模榜单中出现的城投长租品牌也越来越多，排名也稳定上升。
小明最近集中研究了一批名列前茅的城投租赁品牌，发现这些跑在前面的城投，无论是在建设开发、运营管理还是服务上，都丝毫不输市场化的公寓品牌，颇有向高品质长租运营商发展的势头，令人眼前一亮。
充分发挥建设主业经验
城投保租房产品力不输房企
城市基建与不动产开发是城投公司的传统主业，他们在这方面的经验储备还是相当扎实的，并且在技术上也在不断迭代、与时俱进。
在不少城投保租房项目上，都能看出这一点。
比如陕西西咸新区空港安居置业公司，就以数字化为抓手来提升工程管理的效率。其采用了智慧工程管理平台，优化了多项开发管控环节。
在材料把控上，所有的材料都会建立台账，进场时通过智慧平台进行三方联合验收并在平台留痕，任何问题可追溯到相关责任人。
在工序把控上，所有验收标准都固化在平台中，并实时真实记录现场的管理行为，可随时获取工序进展情况。
在现场检查上，通过平台对问题在线录入，不仅大幅提效还能避免问题遗漏。
在总体把控上，还能通过数字化大屏实时掌握各项目的关键节点、验收合格率、完成情况等核心指标，实现高效管理。戳这里，轻松管好工程质量
又比如长沙住建在其长沙天悦保租房地块中，以数字化和智能化手段实现了建设环节的降本增效。
其运用了智慧工地平台、智能机器人、VR虚拟、BIM等技术。特别是智能门锁、智能水电表等智能终端的应用，实现了对建筑的远程控制和管理，为租户提供了更便捷的居住体验
上海知名保租房品牌城投宽庭，更是把前沿技术渗入到了物业管理的细节里。其一直在积极推进社区分布式光伏电站建设，并安装垃圾分类智能交投机等。
同时，城投宽庭还创新开展了租赁住宅碳排放测算与评价方法及工程示范研究，探索建立了租赁住宅碳排放因子数据库，实现精细化的能耗管理。
而在保租房产品的内部，智能化程度与建筑技术含量也已经越来越高。
比如郑州城发美寓，就在户型中应用了全屋高效空气循环及温度调节系统，能持续调节室内空气环境，提供洁净、舒适的空间。
项目中也嵌入了自然采光及通风节能技术。在总平面设计中，城发美寓通过对自然条件的分析和计算模拟，使得建筑朝向均符合地区最佳的采光朝向。
同时还通过优秀的窗墙比控制，使得外窗太阳得热系数（SHGC）在冬季始终不低于0.45……
从技术的应用深度与智能化的嵌入程度来看，城投做保租房的精细程度已经不亚于一般的住宅开发项目。来自于基建与开发主业的支撑，使得城投保租房产品的竞争力在快速提升。
随着城投资管能力的强化
保租房项目运作手法也愈发多元
资产盘活与精细化管理，向来是城投转型路上的重大课题。经过近几年的探索，不少城投在这方面已经有了显著的进步，也包括一批布局租赁住房的城投。
我们可以看到越来越多的城投保租房项目，呈现出资管化的特征。
首先是在资产盘活方面，一些城投保租房品牌把房源筹集和存量盘活结合得很不错。
比如郑州城发安居旗下的城发美寓，在2024年集中式租赁住房管理规模榜单中位列第三名，仅次于万科和龙湖。
这个属于城投的租赁品牌规模扩张势头能如此迅猛，很大程度上得益于业务与存量房源盘活的结合。
本身郑州就是央行批准的1000亿元租赁住房贷款支持计划试点城市之一，而郑州城发则是推进全市房源回购、存量收储的一个重要角色。在“郑州城发美寓人才公寓”视频号中，就曾经透露郑州城发安居收购的房源主要为已建成未售的存量房。
据报道称，目前郑州城发安居已累计收购超11.1万套房源，预计到2026年底整体投运的人才公寓规模将超10万套（间）。
郑州城发安居在保租房筹建上，结合了国家保交楼的导向与政策来开展房源收储，于是得以迅速聚集大量优质资产并快速落地，不仅短时间内扩张了品牌规模，还大幅压减了投运周期、帮助城市有效去库存，可谓一举多得。
其次是在项目运作方面，城投逐渐形成了完整的资管闭环。
比如上海浦东新区的一个大型租赁社区“城方·仁恒派”世博璟尚社区，就是上海地产旗下租赁品牌城方联手仁恒置地共同推出的，共提供了1898套租赁住宅。
上海城方通过与仁恒置地的合作，经过了六年时间终于将这个庞大的租赁社区项目正式投运。
对于以租赁社区整体开发建设为主的重资产模式，选择与专业房企合作无疑是好的策略。双方不仅能够共担大盘风险、缓解资金压力，还能够引入更专业的开发与设计经验。
而且另一方面，上海城方也在积极推动REITs上市的工作，构建完善的投融管推资管闭环。
就在今年2月，上海证券交易所官网显示，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金状态更新为“通过”，基础设施项目运营管理服务机构，正是上海城方。
而且上海城方的扩募资产储备相当丰富，已累计筹措了各类保租房房源约4.5万套，占全市已筹措房源的1/8，未来拥有丰富的可扩募资产，这一资管闭环已经成功跑通且未来可期。
最后，不少城投还在探索更丰富的融资模式，保障租赁业务的可持续发展.
比如湖北联投保租房公司，一方面在积极推动发行保租房REITs，另一方面还开创了“预认定+分阶段验收放款”的融资思路，获得湖北全省推广。
湖北联投还探索建立了“长周期信贷+拎包入住装修贷+运营补贴+多种经营收入”的资金平衡模式，形成了项目资金的良性循环，让业务能始终维持在一个财务健康的发展状态中。
发力精细化运营
城投保租房开始卷“技术”
过去多数租赁企业与客户的关系，多数停留在房东和租客的层面，发生交互的环节无非是出租与收租。
但当租住业务的战略地位逐年提升，房企租赁品牌开始围绕营销和运营体系，进行多方面的优化和升级，大有趋近开发主业的趋势。
在规模扩张方面，城投的租赁品牌与其他品牌相比，是有明显优势的。但多数城投此前的强项在于建设端，而不是运营端，所以在运营水平上与房企与市场化品牌相比是有差距的。
城投保租房项目房源管理粗放、管理低效、服务品质不高等问题，时有发生。在管房源的增长速度太快，但运营能力又跟不上，这就会呈现出业务大而不优的状态，会导致很多致命问题，也不符合国企高质量发展的目标。
尤其城投的在管租赁住房资产，类型还特别繁杂，有集中式、有分散式、有存量改造、有自建等等，使得管理与合规工作更加复杂。不过这两年，一批城投已经开始卷运营“技术”了。
比如曲靖保投就携手明源云打造了保障房“监管营”系统，现在10个人就能完成5000多套公租房的动态管理，并实现业财税一体化，确保不晚收每一笔钱。数智保障房，微利可持续，点击了解
现在城投旗下的在管房源太多了，会涉及到大量的日常收款场景。房租、水电费、服务费等如果依靠人工跟进，很难保证不出纰漏。因为这一痛点导致年度审计出现大额欠租的情况，是比较常见的。
而保障房运营管理平台能够运用计费引擎技术，从租客签约入住开始就对账单进行周期性自动生成，彻底解决收费管理的准确性、全面性问题。
又比如上海城投宽庭就通过完善AP、公众号、小程序等平台的方法，实现了预约看房、全景选房、合同签约、生活缴费、报事报修、社区服务等20余项管理动作的在线化。
在后台，城投宽庭还可以运用大数据技术，来分析租户群体的生活喜好与需求，以便提供更精准的服务、开展更精准的营销。
还比如湖北宜昌市上线了“宜昌宜居”小程序，运用“物联网+云计算+Bi数据分析”等前沿技术，建立全市统一的住房信息平台和住房需求信息数据库。
这一可视化的运营监管平台，可以对房源资产进行统一的管理，有效避免数据泄露、数据错误，实现运营部门的实时监管，大大提高了管理效率。
另外，这套系统还对接了“城市大数据平台”，可以直接比对租房申请者的本市房产情况、申请历史等信息，提升了资格审核的速度、降低了合规难度，令全市保租房的整体管理效率都有了大幅提升。
结 语
这两年，保租房正在走入供应放量井喷的阶段，城投公司竞争压力很大、管理任务很重。建设落成只是保租房业务的第一步，如何通过管理提效实现业务的高质量发展，才是未来的决胜点。
令人欣喜的是，一大批城投已经走在前面，通过积极的探索实践，在保租房领域形成了越来越成熟的运作方法论，项目竞争力正在不断提高，其他租赁品牌可能需要加把劲了。
