美国房地产市场在上个月迎来了显著的复苏迹象。根据美国房地产经纪人协会的最新报告，二手房销售量在当月实现了环比4.8%的增长，达到年化415万套，比去年同期高出6.1%，创下三年来最大的年度增幅。孙斯陶认为，这一数据反映了自今年夏季市场低迷以来的逐步回暖。
购房需求增长
美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）指出，就业机会的持续增加与消费者逐渐适应6%-7%的房屋抵押贷款利率，为购房者提供了信心。同时，市场对美联储利率政策的预期已开始影响购房者行为，推动美国房产市场活跃度提升。
房源库存方面，全美范围内的待售房屋数量较去年同期增长17.7%，达到133万套。这一改善虽然仍不足以达到买卖双方平衡的六个月供应量，但显著缓解了部分地区房产市场的供需压力。与此同时，房价中值也随之上升至406,100美元，同比上涨4.7%。
值得注意的是，约18%的房产以高于挂牌价的价格成交，这表明部分地区的房产市场仍然具有竞争性。东北部和中西部的房价涨幅尤为显著，分别达到9.9%和7.3%。
不同买家群体的表现
首次购房者的市场参与度有所提升，占11月销售总量的30%，高于10月份的27%。这一变化反映出，在市场环境逐步稳定的情况下，新购房者正克服高房价与高利率带来的障碍。
现金买家在总交易量中仍占有较高的比例，为25%，但投资者所占的市场份额下降至13%，低于去年的18%。孙斯陶认为这与租金增长放缓以及对房价顶部的担忧密切相关。
与此同时，高端房产市场继续引领增长。售价在100万美元以上的房屋销售同比猛增24.5%，而售价低于10万美元的房屋销量下降了24.1%。这一现象进一步反映了高收入买家在当前经济环境中的相对优势。
区域销售表现
从美国各个区域来看，各地房屋销售增幅不一：
- 东北部：销售量环比增长8.5%，年化销售量达51万套，同比上涨6%。房价中值为475,500美元，同比增长10%。
- 中西部：销售量环比增长5.3%，达到年化100万套，同比上涨5.3%。房价中值为302,000美元，同比上涨7.3%。
- 南部：销售量环比增长5.6%，达到年化187万套，同比上涨3.3%。房价中值为361,300美元，同比上涨2.8%。
- 西部：尽管销售量环比持平，但同比增长接近15%，年化销售量为77万套。房价中值为628,200美元，同比上涨4%。
2025年市场前景展望
展望2025年，美国房地产市场有望继续复苏。NAR预计，随着库存的持续增加、价格趋于稳定以及房屋抵押贷款利率可能回落至6%左右，房屋销售将进一步回升。
劳伦斯·云指出，尽管高利率和高建造成本仍然是市场的主要挑战，但经济增长、就业改善和消费者信心的提升将为房地产市场的持续复苏提供支撑。
同时，新房建设的数据也释放了积极信号。11月独栋住宅开工率同比增长7%，建筑商通过降价和买断抵押贷款利率等方式吸引买家，平均降幅为5%。
孙斯陶认为，美联储的利率政策将在未来扮演关键角色。如果利率进一步下调至5%-6%的区间，将有更多潜在购房者入场。这种预期不仅为市场提供短期活力，也为未来的持续增长奠定基础。
