房子卖不掉，硬着头皮当房东！休斯敦沦为全美“被动房东”第一城

在休斯顿（Houston），越来越多想卖房的业主最后成了房东。有人花数万美元翻新，挂牌半年多、累计降价3万美元，唯一一份报价最后也告吹，只好把房子租出去；即便房贷早已还清，扣除房产税、水电、维修和业主协会（HOA）费用，租金也只够勉强打平。

房地产平台Zillow的数据显示，休斯顿已超过丹佛（Denver）、奥斯汀（Austin）和圣安东尼奥（San Antonio），成为全美“被动房东”（Accidental Landlords）比例最高的市场。所谓“被动房东”，指原本没打算当房东、因房子卖不掉才转而出租的业主。

一、4.3%，三年前的三倍

Zillow的数据显示，休斯顿约4.3%的独栋住宅出租房源，来自业主在过去三个月内放弃出售、转为出租的房子，比例是三年前的三倍。按Zillow的口径，一套房子要先挂牌出售至少两周未能成交，下架后三个月内又以出租房源重新上线，才会被计入。

今年3月，休斯顿在这项排名中还位列全美第二，仅次于丹佛，如今已经登顶；奥斯汀、圣安东尼奥和达拉斯（Dallas）也都进入前十。从历史数据看，休斯顿的比例曾在疫情楼市热潮中跌到1%以下，按揭利率上行后重新抬头，近一年多明显拉开与全美的距离，最新读数4.3%，同期全美为2.0%。

Zillow认为这一数字仍有低估。不少业主看到市场转弱，跳过挂牌出售直接出租，不在统计之内；三个月的认定窗口也偏严格。被动房东多的市场，通常伴随更多降价房源、更长的在市时间和更弱的买家竞争，这三条休斯顿都占齐了。

二、卖不掉的房子，算不平的账

孙斯陶认为，卖不掉的代价首先体现在房产持有成本上。有的业主已经搬进新家，同时背着两笔房贷，旧房的水电和草坪养护照付不误。即便是价位接近80万美元的次新房，也可能连降几轮价仍无人接手，每月近5,000美元的房贷、房产税、房屋保险和HOA业主委员会费用只能靠积蓄来填补，业主只好转而出租。

售房竞争同样激烈。休斯顿房地产经纪人协会（Houston Association of Realtors，HAR）的数据显示，Spring一带的一个片区就有26套价位相近的房子同时在售，不到三英里外的新建社区还在提供优惠按揭利率，二手房很难拼得过。

最吃力的是2022年年中按揭利率上行后才入市的业主。他们背着更高的房贷利率，房价涨幅又不足以覆盖搬家成本；有业主若按今天的房价售出，成交时还得向贷款机构补上1.5万至2万美元的差额，房产经纪人往往只能建议先出租再说。

三、库存创纪录，降价却有限

HAR的数据显示，7月份休斯顿共有40,750套独栋住宅在售，是该协会自2002年有记录以来的最高值。但过去两年，休斯顿房屋中位价一直在32.5万至34.5万美元之间徘徊，大幅折扣并未出现。Redfin统计，7月份约四分之一的挂牌房源降过价，与一年前大体持平，典型降幅只有4%左右。

市场由此陷入僵持。房源库存充裕使得买家变得更加挑剔，看房更多、决策更慢，会就维修和让步条件反复谈判，装修过时的厨房、待修的屋顶这类问题都很难被放过，普通买家往往只想拎包入住。与此同时，不少卖家却仍抱着疫情时期的高价格预期，宁可撤牌或改成出租，也不愿低价出手。Redfin数据显示，7月份休斯顿有6.1%的卖家撤回房源，全美为2.4%；休斯顿买家放弃已签合同的比例接近20%，在全美仅次于亚特兰大（Atlanta）。

卖家不肯让价，也有现实的算计。Redfin的分析指出，很多卖家要靠卖房所得为下一套房支付超过两成的首付，才能把新房贷月供压到可承受的水平，价格自然很难谈下来。

更深层的问题是可负担性。按Redfin的统计，2019年7月休斯顿卖家数量比买家多约31%，今年7月这一差距扩大到将近130%，而人口普查数据显示，同期地区人口增长了近12%。Homes网站的数据显示，2019年至2024年间休斯顿房屋中位价上涨10万美元，同期家庭收入中位数只增加1.22万美元。需求没有消失，只是越来越多的人买不起。

四、一个分化的市场

Realtor网站的9月数据显示，休斯顿活跃挂牌量同比增加5.3%，至35,898套；新挂牌量增长4.3%，至9,000套，而全美新挂牌量下降0.7%。挂牌中位价同比下跌1.7%，至353,995美元，比全美中位价低约6.5万美元；20.2%的房源降过价，在市时间中位数为55天，Realtor网站将休斯顿归入平衡市场的后期阶段。成交端，HAR数据显示8月独栋住宅成交7,100套，同比下降11.5%，成交价格与去年同期基本持平，库存可供销售五个多月。

分化沿着价位展开。HAR按2026年1月至9月销售速度计算的库存月数显示，Braeswood Place和West University一带只有2.2个月，River Oaks、Memorial Villages和Bellaire一带为3.0个月，仍是卖方市场。西北休斯顿和Liberty县Cleveland等中位价低于30万美元的地区，至少需要9个月才能消化库存；Hockley和Magnolia西部分别为6个月和7个月。沿海一带最冷，Galveston岛受持有成本上升和短租过剩拖累，East End和West End分别为12.2个月和16.1个月，Surfside高达27.0个月。新房市场的反馈与此一致，Hockley一个大型新建社区的开发商反映，35万美元以下的刚需房销售明显放缓，对价格和利率敏感的买家越来越难通过贷款审核。

价格带的另一端，高收入买家需求依然旺盛，超高端公寓有项目在动工前就售罄了全部顶层单元，Uptown一套顶层单元以3,000万美元以上签约，创下当地纪录。不过据Homes网站数据，这只是例外，休斯顿整体公寓和联排别墅市场库存大增、成交萎缩。

五、美联储三年来首次加息

9月16日，美联储以全票通过将利率区间上调25个基点，至3.75%左右，这是三年来首次加息。按揭利率此前已经走高。房地美（Freddie Mac）数据显示，美国平均按揭利率从2019年7月的3.75%左右升至9月初的6.65%左右，30万美元贷款每月因此多付约536美元；加息前一周，按揭利率升至6.97%，为2025年5月以来最高。

按当地业内的估算，休斯顿地区目前只有约40%的家庭买得起中位价33万美元左右的房子。利率每上升0.25个百分点，一套40万美元房子的月供就可能增加约60美元，30年下来累计多付约2.1万美元；孙斯陶认为，这笔钱对有的人无关痛痒，对另一些人却足以把他们挤出市场。按揭利率并不与美联储基准利率亦步亦趋，但利率走高总体上意味着借钱买房更贵，市场还预期美联储可能再加息一次。

卖家同样被卡住。一些人不愿放弃手中的低利率房贷，去为下一套房承担更高的利率，也担心卖掉之后买不到合适的房子。也有当地房产经纪人判断，局面若持续，房价可能开始下行。

不过，有一点孙斯陶要指出，时间顺序需要分清。7月库存创纪录、8月成交下滑，都发生在9月加息之前，彼时按揭利率已在高位挤压买家预算。卖不动又不愿亏本出手的房子，最终流向租赁市场；9月的加息，是在既有压力之上“又加了一根稻草”。

六、租赁市场同样拥挤

被动房东进入的是一个本已供过于求的租赁市场。John Burns Research的数据显示，过去三年休斯顿可供出租的独栋、联排和公寓增加了80%，9月份挂牌量约16,660套，还不包括专门为出租而建的项目。疫情期间租出一套独栋用不了一个月，如今可能要60天。

竞争在Midtown、Rice Military、the Heights和East End等城区最激烈。John Burns Research在East End评估一个投资项目时发现，不到四分之一英里内就有20套价格相近的联排别墅在招租，同质房源挤在一起，业主几乎没有定价权。专为出租而建（build-to-rent）的住宅也在扩张，休斯顿目前有16,225套，不到十年前只有2,931套。

供应充裕压住了租金。疫情期间租金飙升，2023年起涨势放缓。John Burns Research的数据显示，休斯顿独栋住宅平均租金为2,054美元，与一年前基本持平。不少新房东发现租金覆盖不了全部开支，过去几年能做到收支平衡就算不错；自住时可以拖着的小毛病，租出去之后也都得及时修。

七、边租边等，还是认价离场

在新房集中的社区附近，先出租熬过低谷的例子并不少见，也有业主把房子同时挂出售和出租，看市场怎么反应。Realtor网站的建议更直接，卖家要从挂牌第一天就把价格定得有竞争力，并做好等待的准备；买家则手握更多时间、选择和议价空间。融资上，初始利率较低的浮动利率贷款（ARM）、卖方融资和建商的利率买低（buydown）都是可选路径。

等待也有代价。押注市场好转再卖并不保险，一年后重新挂牌，面对的可能还是同样的困境。只要按揭利率居高不下，买卖双方的僵持很可能持续；Redfin的分析认为，时间终会化解这一局面，只是过程会非常缓慢。

休斯顿的卖房市场与租房市场正在相互挤压。卖不掉的房子流入租赁市场，与建来出租的新房争夺同一批租客，租金停滞又抬高了持有的代价。孙斯陶认为，对很多被动房东来说，勉强打平的租金换来的只是喘息的时间。美联储三年来首次加息，让这道题又难了一层。