根据美国房地产经纪人协会（NAR）等多家机构的最新报告，尽管2024年美国房市的住房供应量有所增加，但在高房价和高利率的双重夹击下，购房需求持续低迷，市场活跃度显著下降。
住房库存上升，滞销现象加剧
Redfin数据显示，2024年11月的活跃房源数量较2023年同期增长12.1%，达到自2020年以来的最高水平。然而，这些房源中有超过一半（54.5%）在市场上挂售超过60天仍未达成销售合同。这一比例较去年同期增长近50%，并创下自2019年以来的最高纪录。
滞销问题的主要原因在于部分房源价格过高或自身条件不佳，难以吸引买家。有房产经纪人表示：“那些价格合理且条件良好的房子通常在3到5天内就能售出，但定价过高的房子可能会滞销超过三个月。”
房价上涨放缓但仍居高不下
根据S&P CoreLogic Case-Shiller凯斯席勒房价指数，美国房价在2024年10月同比上涨3.6%，较9月的3.9%有所放缓。这是该指数连续第七个月增长率下降，显示美国房价增长趋势有所缓解。然而，全美范围内的房价水平仍然高企，对许多购房者而言难以负担。
从地区来看，纽约大都会地区的房价年增长率最高，达到7.31%；芝加哥和拉斯维加斯紧随其后，分别为6.27%和5.93%。相比之下，坦帕和丹佛的房价增长率仅为0.41%和0.47%，远低于全美平均水平，表明不同地区间的房市表现存在显著差异。
高利率继续压制购房需求
尽管在售房源库存增加，购房者的议价能力有所增强，但高房贷利率仍是购房者的主要障碍。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）首席经济学家Lawrence Yun指出，自2024年10月以来，30年固定房贷利率再次突破7%，进一步抑制了购房需求。
根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的数据，截至2024年12月27日的两周内，抵押贷款申请量环比下降21.9%。其中，购房贷款申请量同比下降17%；再融资贷款（Refinance）申请量虽同比增长10%，但较前两周的水平仍有所回落。
供应与需求矛盾持续
CoreLogic的报告指出，一些房主因生活需求或希望动用房屋净值，选择在2024年挂牌出售房屋，这在一定程度上缓解了市场的供应紧张。然而，高房价和高利率让购房者承受巨大压力，导致销售成交量未能显著提升。
CoreLogic首席经济学家Selma Hepp表示：“无论是首次购房者还是计划升级换房的家庭，现在的市场环境都极为严峻。即使在通胀调整后，当前的住房持有成本仍是数十年来的最高水平。”
展望2025年，美国房市可能继续面临供应增加与需求不足的矛盾。孙斯陶认为，高库存和高滞销率是否会进一步拖累市场活跃度，以及高利率环境是否会持续，是未来房市走向的关键因素。同时，随着市场逐渐从卖方市场转向买方市场，购房者的谈判能力或将得到增强。
