根据最新数据，美国房屋房龄过长的问题日益严重，新房建设难以跟上需求增长，购房可负担性持续处于低位，开发商面临建材价格上涨等问题，房贷利率依然在高位徘徊。在多重压力之下，全美住宅建设和销售活跃度整体疲软。
根据美国住宅建筑商协会（NAHB）的调查报告，截至2023年，全美业主自住的房龄中位数已达41年，较2005年时的31年有显著增长。这一趋势在2008年金融危机后加速，背后的原因是长年以来美国新屋建设严重滞后的现实情况。
2023年时，建于1980年前的自住房占比高达48%。其中，更有35%建于1970年之前。与之形成鲜明对比的是，2010至2019年间建造的房屋仅占9%，而2020至2023年间新增的自住房仅约260万套，占比不到3%。
房屋老化不仅意味着维护成本的上升和装修翻新成为刚需，也反映出美国住宅更新换代能力的乏力。孙斯陶指出，自疫情以来的房贷“锁定效应”使得大量业主不愿出售低利率时代贷款买下的房屋，转而选择于原有房屋的维修和扩建，以应对家庭人口变化和需求增长。NAHB分析认为，从长期看，美国房屋翻新市场的增长潜力可能超过新建住宅市场。
与此同时，美国买房难问题仍未得到改善。NAHB在其发布的2025年“购房力金字塔”分析报告中指出，全美有大约70%的家庭（约9400万户）无力承担一套售价为40万美元的住房，而2025年新建住宅的房价中位数已达46万美元。
以今年年初6.5%的房贷利率测算，要购买一套20万美元的住房，购房者家庭年收入至少要达到6.15万美元。然而，当前有超过5287万个美国家庭的收入低于该门槛，他们只能承受价格在20万美元以下的住房。而在这个房价区间内，全美自住房的数量仅为2200万套，供需严重错配。
在20万至30万美元区间，有能力负担的家庭数量为2353万，但该房价区间内的房源数量同样不足。这种“房价金字塔倒挂”现象意味着，真正能买得起市场上大多数新房的家庭，仅占少数。高房价、高利率和房源结构不匹配，持续构成美国购房者的三重障碍。
在现房市场供给不足的大环境下，住房供给端也未能提供足够支撑。根据美国人口普查局和住房与城市发展部（HUD）联合发布的数据，2025年3月美国整体住宅新开工量年化折算为132万套，环比下跌11.4%。其中，独栋住宅开工量下滑14.2%，降至年化94万套，相比2024年同期下降了9.7%。
独栋住宅的开工量今年以来更是累计下降5.6%。在多户住宅（如共管公寓等）方面，3月份开工量年化为38.4万套，环比下降3.5%。不过，较去年同期增长近49%，显示此前处于积压状态的建设项目进入了施工阶段。
值得关注的是，在建设与完工节奏不匹配的背景下，当前全美在建住宅总量为140万套，创下自2021年7月以来最低点。其中，独栋住宅在建数量同比下滑8.7%至63.2万套，而多户住宅在建量则下降20%至75.9万套。
这一趋势也反映在完工量上。虽然部分多户住宅项目加速交付，但整体节奏仍低于去年同期3.5%。在当前市场不确定性增加的背景下，许多开发商趋于保守，选择推迟或缩减新项目启动。
孙斯陶
开发商情绪是衡量美国住房市场前景的重要指标之一。NAHB/Wells Fargo HMI住房市场建商情绪指数显示，今年4月份，独栋住宅市场信心仅为40，虽较3月微升1点，但仍处于悲观区间（荣枯线50以下）。孙斯陶指出，这已是该指数连续数月徘徊在低位，反映出开发商普遍对未来市场持谨慎态度。
虽然3月份美国房贷利率的小幅回落曾短暂刺激了房产销售，但来自进口建材关税、地价高企、劳工短缺等多重不确定性依然是悬在开发商头顶的达摩克利斯之剑。加之建设成本难以预测，开发商难以准确定价与制定投资计划，普遍选择延后施工或收缩规模，从而进一步制约了供给端恢复。
美国房贷利率持续处于高位，是压制市场活跃度的另一个关键性因素。尽管3月短暂回落，但整体仍维持在6.5-7%左右的高位，使得月供成本居高不下，购房者预算压力倍增。
高房价与高利率叠加令大多数美国家庭短期内难以实现购房目标。对于首次购房者族群来说，哪怕是最低价位的住房，也需要动用大量储蓄作为首付款，同时还要面对高额的月供。在这种环境下，许多潜在买家选择推迟购房计划并继续租房，进一步打击了新房市场的需求侧支撑。
孙斯陶认为，在未来可预见的数月内，美国楼市或将继续在结构性失衡中徘徊，等待利率实质性下行与政策方向明朗所带来的新动能。
4001102288 欢迎批评指正
All Rights Reserved 新浪公司 版权所有
