6年前的杭州绿城玫瑰园酒店，久未露面的宋卫平出现在媒体面前，与宋卫平一同出现的，还有曹舟南和张亚东。
前一天，宋卫平一手创办的绿城发生了重要的人事变动，“老绿城”曹舟南辞任绿城中国行政总裁，第一大股东中交指派的张亚东接任这一职务。
绿城在这一天，正式完成了一个“划时代”的交接。
绿城“新老”交接（艳姐拍摄于2018年8月）艳姐当时也在现场，现场一个有意思的细节，张亚东向在场的媒体公布了自己的手机号。据说张亚东上任后的第一件事，就是将手机号码在绿城业主中公开。
宋卫平笑着说，这是绿城的一个传统。“业主一般情况不会来打扰你，但如果来找你了，问题肯定是其他办法解决不了了。做高管的，就必须认真对待。”
这两天，绿城西安桂月云翠的抖音直播间“火”了，并不是因为直播卖房的业绩，而是业主“维权”被怼。
艳姐的粉丝爆料称，绿城西安全运村芳华苑近期交房，业主陆续开始收房，但“减配”“货不对板”“整改敷衍”让他们伤透了心。
6年过去了，宋卫平时代的那个慢工出细活的品质绿城，如今用“飞”一般的速度刷新着销售纪录。但宋卫平赋予绿城的价值观和情怀，在行业巨变之下似乎已经烟消云散。
今天，艳姐就和大家来聊聊此次绿城业主“维权”被怼风波，也欢迎大家在文末评论留言，发表您的看法和观点。
01
直播间怒怼业主
“别不知足”
原本以为质量问题，难交付等困境是刚需盘的独家问题。如今也轮到绿城业主们“蓝瘦香菇”了……
这次的主角是绿城西安全运村芳华苑，是绿城西安全运村组团项目中的一个。
2018年初开始，绿城的控股子公司西安国际陆港全运村建设开发有限公司，在西安港务区陆续拿地开发全运村项目。绿城在这家公司中股权占比51%，另外49%股权由西安国际港务区管委会实际持有。
目前，绿城西安全运村的总占地面积超1000亩，总建筑面积超150万㎡，早期的楼面价还不到2000元/㎡。
绿城西安全运村组团项目示意上面是绿城西安全运村的沙盘，规模还是挺大的。这几年在西安奥体中心、铁一中等高能级配套和绿城品牌的加持下，价格倒挂的绿城西安全运村非常红，2022年一度以93亿的收入，贡献了绿城全年8%的营收。
以芳华苑为例，2022年6月首开，704套房源吸引了5525组客户摇号，差不多8个人抢一套房，光选房就选了3天，除了几套底层没卖掉外其他都被抢光了，去化率接近100%；当年7月、10月项目2次加推，卖的也都不错，5个月实现清盘，总销售额23.3亿。
艳姐统计了下，芳华苑1119套房源总共有8532组客户摇号，平均中签率13%，非常抢手，也非常难买。15000元/㎡左右的售价，绿城也是赚了不少。
这两天，芳华苑的业主陆续准备收房，虽然周边二手房价上涨到2.4~3万/㎡，但芳华苑的业主却高兴不起来。
因为他们即将收到的房子，特别是跟一街之隔、售价相当的绿城全运村荷风苑对比后，品质太辣眼。
像这个大门，效果图上是米白色墙面，与门庭一体式的设计，即将交付时，却是在门廊处矗立两根柱子，用了铝板包裹，铝板表面不仅不平整，外露的铆钉也非常明显。另外大门处的绿化面积跟效果图对比也明显缩水。
再对比隔壁的荷风苑，大门处的绿化不仅面积大，高地错落有致也非常显档次。
绿城西安全运村荷风苑实景另外在车库入口的位置，目前因为灌木过低，车库侧面又没有玻璃围挡，业主们担心有安全风险。
绿城西安全运村芳华苑实景在小区内部，芳华苑的业主也有很多槽点。
像芳华苑内的道路，因为绿化稀少，业主吐槽它为“八车道”，跟宣传时的乔木、灌木面积不少于绿化面积的70%也有很大出入；准备交付的绿化，可能是绿化养护部到位的缘故吧，也有不少都死了；绿化和地砖过渡的地方没有设置导水槽。
绿城西安全运村芳华苑实景再对比荷风苑，乔木、灌木、绿植错落有致，还有塑胶漫步道；而芳华苑的塑胶漫步道不仅出现裂纹，甚至上面的颗粒也掉了不少，完全不像是个新小区该有的品质。两个小区的差距还是比较明显的。
在楼栋内部，芳华苑的业主也发现不少问题。
像消防楼梯，地面破损、起灰，接缝处破损、高低不平。像外立面，真石漆鼓包导致外立面凹凸不平。还有室内玻璃破碎、墙面裂缝，大厅楼梯外露，安全风险比较大。
另外还有儿童乐园的攀爬设备，还没完全交付就已经生锈；一些设备外露锋利的尖角也有不少安全隐患。不过业主在跟开发商沟通后，开发商也通过软包做了简单的整改。
问题实在太多，芳华苑的业主们简直无力吐槽，虽然他们跟开发商沟通了多次，但开发商的反馈和整改非常慢。
实在看不下去的业主，在绿城西安另一个项目桂月云翠的抖音直播间里集体吐槽“维权”。但没想到的是，业主们竟然被怼“你们要啥自行车？”“别不知足”“让你们买了烂尾楼才好呢？”
绿城业主直播间维权被怼艳姐不是当事方，也不知道怼业主的是不是绿城西安的营销人员，但看了芳华苑即将交付的照片，心里确实有一个疑问：
难道绿城的交付品质下滑成这样了？
不过芳华苑的业主“维权”似乎并没有影响到绿城的口碑。
根据绿城官微上的“2024绿城中国客户满意度调研数据”，绿城总体满意度92.9分，分别高出TOP10均值、行业均值3.1分、21.3分；忠诚度89.6%，分别高出TOP10均值、行业均值11.6、36.2个百分点。
绿城的口碑断崖式领先。
甚至在西安，绿城的总体满意度位列行业第一。要知道绿城仅仅在西安奥体板块就有16000多户业主。
02
新晋“地王收割机”
绿城也玩高周转？
或许是源于多年来攒下的客户口碑，绿城2024年的销售表现十分抢眼。
根据克而瑞的数据，上半年绿城以618亿的权益销售金额排在行业第6，同比虽然下滑了3.9%，但与TOP10房企同比34%的跌幅相比，绿城的“稳”，可以排在行业第一。
但艳姐发现一个有意思的现象，这几年的绿城，非常热衷拿地王。
2021年1月，绿城在盐城以总价21.77亿、溢价率68.3%、楼面价15782元/㎡抢下一块宅地，成为当时的新地王，开发了晓风印月项目，开盘均价约23000元/㎡。
盐城绿城晓风印月实景2021年5月，绿城在宁波奉化，经过97轮竞拍后，以20.79亿、溢价率24.6%、楼面价16193元/㎡拿下一宗宅地，成为当时奉化的地王，开发了凤悦印湖项目，开盘均价约20500元/㎡。
奉化绿城凤悦印湖实景同样在5月，绿城在嘉兴桐乡，经过138轮竞价后，以8.75亿、溢价率45.35%、楼面价9943元/㎡、配建保障房3.53万㎡竞得一宗宅地，实际楼面价超过16600元/㎡，开发了凤栖春澜项目，开盘均价约39800元/㎡。
桐乡凤栖春澜实景地王拿的一时爽，卖房更是愁断肠。
这3个地王项目目前都熬成了现房销售，其中盐城绿城晓风印月在渠道上的均价14000元/㎡、奉化绿城凤悦印湖在售均价约18000元/㎡、桐乡凤栖春澜苑在售均价约29300元/㎡。
当然，这几个地王项目都出现在了绿城2023年的资产减值项目中，也是唯一被绿城点名的减值项目。
艳姐注意到，2019年到2023年，绿城各项资产减值分别为14亿、13亿、5亿、16亿、16亿。分别占到了当年税后净利润的36%，22%，6%，18%和24%。
应该说，资产减值对绿城的利润影响还是比较大的。
大家知道，市场上行高价拿地，市场下行入市销售，房企们损失的可都是真金白银。为了减少损失，大多数房企玩起了高周转，绿城也不例外。
2022年，绿城拿地到开工、拿地到开盘的时间分别为2.7、5.5个月，交付时间平均提前31天；
2023年，绿城拿地到开工、拿地到开盘的时间分别为2.2、4.7个月，交付时间平均提前41天；
2024年上半年，绿城拿地到开工为1.7个月，拿地到现金流回正时间9.5个月，交付时间平均提前73天。
快开工、快开盘、早交付，绿城飞一般的速度，让整个行业刮目相看。
当然，越跑越快的绿城，仍然对地王情有独钟。
今年3月，绿城在苏州以总价30.8亿、溢价率18%、楼面价65022元/㎡竞得园区一宗宅地，成为江苏楼面单价地王。
一方面是资产减值，另一方面是热衷地王，绿城只有跑得更快，才能不被地王反噬。
根据绿城上半年业绩报，上半年新拓项目预计全部在当年实现首开，销售转化率63%，同比提高了2个百分点。
不过从过去几年资产减值来看，即便绿城可以做到这样的高周转，每年的减值问题依然很突出。上半年绿城各项资产减值17.46亿，同比增加12.94亿，占到税后净利润53%。
或许是绿城依旧不够快吧。
03
毛利率20年来最低
高管依旧稳拿高薪？
艳姐在前面提到，上半年绿城权益销售额仅下降3.9%，大幅跑赢行业和TOP10房企，表现足够亮眼，但一个不争的事实是，绿城在营收不断创新高的同时，利润率在大幅走低。
上半年，绿城营收695.62亿、毛利润91.04亿，毛利率13.1%，创下20年来的新低。
艳姐也做了张2005年到2024年上半年同期毛利率走势图。可以看到，在2019年上半年创下32%的近年最高毛利率后，绿城的毛利率基本一路走低，在2020年跌入2字头，2022年跌入1字头。
也就是说，绿城陷入了增收不增利的困境。
艳姐对绿城过去几年的成本做了进一步拆解，主要成本也都有较大幅度增长。
比如销售费用，2023年为27.28亿，较2019年增长30%；
集团利息总开支83.86亿，较2019年增长40%；
人力资源开支26.47亿，较2019年增长106%。
一个有意思的现象是，在毛利率下滑的同时，高管工资的增幅与普通员工的薪酬呈现出扩大的趋势。
2023年，绿城9403名员工人均薪酬28.15万，同比下降9.2%；
但6名执行董事的人均薪酬648.75万，同比下降2.6%；
董事会主席张亚东薪酬1217.1万，同比下降1.4%。
执行董事的薪酬是全员均薪的23倍，上一年为21.5倍。张亚东的薪酬是全员均薪的43.23倍，上一年为39.84倍。
也就是说在去年，绿城全员降薪了9.2%，但执行董事们的降薪幅度要远小于全员均薪降幅。
艳姐注意到，去年张亚东领到了1217.1万的薪水，在绿城薪酬排名第1，即使放在行业内，其薪酬也仅次于龙湖董事会主席陈序平的3466.9万，排在行业第2。
如果再算上股权奖励，张亚东去年在绿城的收入达到2426.2万。
这个收入，应该是远远超过他在中交时期的收入的。
虽然艳姐没有查到张亚东在中交期间的薪酬水平，但可以对比的是，于2019年从绿城执行总裁位置上调任中交地产的李永前，2020年在中交拿到的薪酬为207.56万，而2019年他在绿城拿到的总薪酬接近1600万。
从混合所有制的绿城回到国企中交地产，薪酬下降了87%。
毕竟高层既是管理者，也是规则的制定者。股东愿意“买单”，那也合理合规。
不过，绿城确实是高层管理者的“天堂”。
结语：
艳姐记得10年前，在融创绿城股权纷争之际，青岛绿城某项目的业主因“六五折”降价、品质降标等怒砸售楼处。
宋卫平亲自跑到青岛，与维权业主恳谈，硬是把业主维权会开成了现场办公会，现场给项目高管分派整改任务。
当然结果也是欢愉的，业主们甚至跟宋卫平拉起了家常、拍起了合影。
毕竟那时的绿城还很小，宋卫平的精力还允许他这么做。如今的绿城，业主不下100万户，如果还靠这种情怀，恐怕也做不到今天这样的规模。
但宋卫平执掌下的绿城，对品质有着近乎苛刻的要求，对业主有着“过份”的宠爱，也让绿城成为“品质”的代名词，也成就了今天的绿城。
交付时间平均提前73天，“早收”的绿城，上半年还是给了股东不小的“惊喜”。
左手是股东，右手是客户，对谁都要有个交代。但在行业大趋势面前，或许更多的是身不由己吧。
不知道绿城的业主，是否还能打通张亚东的电话。
主编：张艳
责编：Eric
