“租购同权”，无疑是许多租房居住的人们为之欢欣鼓舞的事情。广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，“租购同权”有望成为房地产长效机制，全新的租赁住房时代似乎正悄然到来。
要论租房，德国是一个以租房住为主的国家。德国总人口约8216万，住房总量超过4000万套，平均每2人拥有一套住房。住房自有率长期只有40%左右，远低于欧盟平均63%的水平，也就是说，德国有60%的人租房居住，长期保持以租赁为住房占有的主要形式。其中，柏林、汉堡、萨克森的住房自有率最低，分别是14.2%、22.6%和34.1%。
很多中国人看到这样的数据恐怕会很震惊。是德国房价太高、房源太少，还是居民收入太低、无力购买？或是他们无意拥有一套属于自己的房子？
国家：推行多年的成果
德国成为“租房国家”，是第二次世界大战之后德国政府几十年努力换来的成果。
第二次世界大战后，大量的移民和难民加剧了德国居民住房的供需矛盾，使那时的德国面临欧洲大陆上最严重的住房短缺。
为了解决战后的住房危机，当时的联邦德国政府采取了一系列措施，初期由政府出资补贴投资人建造福利房。德国政府并不直接建设福利房，而是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，由投资者来开发建设。
福利房建成后，再以低于市场价格的租金出租这些房屋，租金与市价的差额再由政府补贴给投资者。而投资者还可以享有贷款偿还期长达30年至35年的特例，在还贷期结束后，房屋所有人还可以按市场价格租售房子。后来，福利房逐渐被淘汰，但政府制定了多项法律，用来保障租房者的权益。
近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。
2008年国际金融危机以来，德国住房市场相对平稳，就是得益于德国完善的住房保障体系。在德国，多元化的社会保障房供应主体和资金来源，减轻了政府财政负担，保证了建设资金充足。现阶段德国的保障性住房开发由纯粹的私人主体（开发商、建筑公司）主导，国家通过法律、金融等工具对其进行引导和规范。资金主要来源于政府资助、社会住房协会以及社会金融部门。
在德国，建设用于出租的房屋比建设用于出售的房屋会得到更多税收优惠。这在客观上也鼓励了房地产投资商乐于开发更多用于租赁的住房。在德国，对用于出租的住房，政府的税收政策规定折旧率要高于普通商品住房。例如，规定出租房屋的建筑成本在50年内折旧完毕。在这种税收体制下，出租房的投资者和承租者，比商品房的投资者和购房者拥有更大程度的税收优惠。
政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。
在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。这类公租房性质的住房快速发展，奠定了德国租赁房市场的基础。目前在德国的房屋租赁市场中，约8%是政府支持下的保障性廉租房，其余92%都是租赁房。
此外，德国拥有独特的住房储蓄制度，它是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，因此存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。固定利率的优势是，居民还贷额固定、明确，这对居民的吸引力相当大。
政府还会提供储蓄奖励和购房奖励，低收入居民参加住房储蓄可以得到政府的奖励。对于通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。
法律：全方位的保障
德国民法规定，居住权是公民权利的重要组成，国家和政府必须保障公民的基本居住条件，明确了德国联邦政府与各州府在住宅建设与住宅保障方面的职责。《建筑法》《住宅促进法》《节能法》以及各州府制定的具体法规都进一步对住房社会保障体系进行了拓展和补充。
德国已经有70多年的租房政策实践，住房租赁市场形成了相对完备的法律法规、政策条例。德国的房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明，租客可以获得巨大的安全感，在德国租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。
德国法律对租房者权益的保护非常完善，有专门帮助福利房承租家庭等社会保障对象的“社会福利协会”、保护住房承租人权利的“租房者协会”，以及与其对应的“土地和房屋拥有人协会”。
最近五六年，德国部分大城市和工业密集区租房价格出现20%、30%甚至是40%的涨幅。而且越来越多的人迁徙到大城市等人口密集地区，使得住房供应短缺。人口、环境、第三方佣金等因素，导致负担剧增。
为了控制房屋租金上涨，本着“住房不是商品，住房是人们的家，所以不能像股票那样在交易所进行交易”这种理念，德国联邦议院出台了控制房租过快上涨的法令，直接干预房租价格的形成过程。于是，由各官方机构领头，根据实际房租情况的统计资料来确定某地区的“租房价格表”，该表每两年更新一次，并公开发表。
这个“可比租金”的价目表是根据市场导向比较法，与相同区位、相似质量的住房租金水平进行比较而得出的。按照规定，假如房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则作为“房租超高”论，构成了违法行为。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论，构成了犯罪行为。
根据德国的法律，如果租房者没钱支付房租，房主不能将其赶出去，而是需要上法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，这一过程既费时又费钱。以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在，这一义务也已经取消，可自愿对房屋进行维护。
此外，政府还会根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。目前德国约有11%的家庭，租金全部靠政府公共财政租金补贴。
德国的《租房法》规定，房东只有且必须提出相应的理由才能提前9个月解除合同。《住房中介法》则是避免租房者被中间人乱收中介费。因为这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。
当然，法律也不能只保护租客。为了保护房东的利益，德国法律规定，房客在签署租房合同前，必须向房东出具信用等级证明（即此前支付租金的记录）、详细的工作情况和财务状况证明。租房合同通常还规定房客须按入住时原样交还房屋，租房期间对房屋所做的改变必须全部恢复，以最大限度地保护房东的合法权益。
对于市场上房屋出租信息的真实性，德国政府部门和相关行业协会要求极为严格。一经发现或查出房屋中介机构提供了虚假信息或有其他违规行为，将严惩不贷。
个人：干嘛急着买房？
德国有一半以上的家庭租房住的局面，近10年来几乎没有改变。不过，这些家庭虽然不买房，却能保持心态平和，没有哪个德国家庭有所谓必须实现的“购房梦”。
需要指出的是，德国那些无房家庭，并不是没有经济能力买房。德国城市房价普遍不高，据调查，至少有三分之一的租房家庭有足够的资金买房。2016年，德国房价大涨，其中，慕尼黑房价最高，排名第一位，在慕尼黑的黄金地段住宅价格涨幅同比增长逾11%。但即使是慕尼黑最高的房价，也只有每平方米9525欧元，合每平米7万元人民币左右。普通住宅很多只有这个价格的一半。而在2012年时，慕尼黑的房价只相当于1.5万元/平方米。
以不来梅市为例，一套普通住宅只相当于一个居民一年税后净收入的三四倍。最贵的大城市慕尼黑的房价，也仅相当于一个居民9年零7个月的税后净收入。
德国家庭不买房的原因之一是工作需要。
德国公务员因工作地点固定，通常都会买房，而其他劳动者因市场、企业经营状况等因素，工作会不断发生变动，因此居无定所是常态。再加上德国买房后续费用多、手续繁杂，而自由迁徙权受到法律保护，因此很多人非但不排斥搬家，反而乐于享受环境变化带来的新鲜感。
此外，一些社会因素也制约了人们买房的热情。比如离婚率居高不下；不想要孩子的夫妇增多，出生率下降，人口呈负增长；不少人选择存钱养老，购买黄金保值等。
近几年，在世界上其他地区房价飞涨的同时，即使是在德国经济较快增长的地区，房价每年的增长通常也在2%-3%之间，2016年则史无前例地增长了7%。比起中国动辄百分之几十的增长率，德国的房价增长可谓良性而健康。
按照这种增长率，在德国，买完房子后的10年内再出售的话，如果将所有附加费用都计算在内，估计不能赚回成本，还可能要损失10%-11%。通过在短期内倒卖房产赚钱在德国是根本不可能的事情。而且在德国的农村地区，房价还在一直下降。
