经济好与坏，去深圳和上海走一走就知道了。
那里的房子热不热，就知道开发商过得好不好。
就像一句玩笑话，上一次来深圳，还是上一次。
这次住的酒店前面有条很宽的一条河，河的另一边则是一栋栋房子。
一眼望过去，一条美丽的河，一些挤满人的房子。
或许，这就是梦想的样子。
不由的感慨：高楼大厦平地起，辉煌只能靠自己。
深圳与上海是绝对不同的两个城市，一个是搞钱搞钱，一个是洋气的搞钱。刚下飞机，就看到一句话，来了，就是深圳人。
上海同样是有魔力的城市，怀揣梦想的人也是密密麻麻。
只是涌动的上海滩，有繁花似的共同芳华，也有房企们大虹桥的大逃亡。
是感慨时运不济，还是一曲《沧海一声笑》？不由得后背发凉。
繁华落尽一场空，曲终人散皆是梦。
那些提前掉入冬天的房企，已然无福消受这波“牛市”，静悄悄的离开了公众视野，没带走一片云彩和债务……
3000亿的冷笑话
这个十月的秋天有点冷，至少北京是这样的。不知道，今年上海的秋天，是个什么感觉。
对于一些开发商来说，一定不是一种温暖。当诸如融创、旭辉等港股房企迎接泼天富贵的时候，大发地产、大唐地产们则只能瞪大了眼睛看着，因为他们的港股生命周期结束了，换句话说，被宣布死亡了。
10月24日，港股上市的三家地产公司发布了退市公告，宣布其在联交所的上市地位将被取消，他们的名字是大发地产、佳源国际、大唐集大唐地产）。
其实，他们的死亡不是突然的，而是到了时间，并且他们有机会免死的，只是他们最终都是“难逃一死”。
更加值得注意的是，三家房企面对规则时，选择了“躺平”方式。
他们都是因为未能按时刊发2022年度业绩。根据上市规则，任何证券若连续停牌达到18个月，联交所将有权将其摘牌。
要说这三家房企里面，名声和实力最强、同时最令人叹息的一定是大发地产，他们曾经是明星经理人扎堆，并且喊出了3000亿的口号，震惊了整个地产圈。
喊2000亿的泰禾退市了，喊3000亿的大发地产也退市了。其实，包括中梁控股、万科、恒大、融创等房企都喊过冲击3000亿，结果是有的冲上去了，有的口号响亮，有的冲上去又崩了。
总之，当时是地有多大产，人就有多大的胆，压根瞧不上如今1000亿都难的规模了。
是疯狂的时代，成就了一批疯狂的人，还是疯狂的人，创造了疯狂的时代？
怎么说呢，对于大家共同经历过的黄金时代，不去冲击千亿规模的房企，那都是没出息的开发商，整个地产江湖都会嘲笑他的保守。所以，真实的情况是，大环境当时就是如此的疯狂。
当然，需要说明的是，一开始的大发地产还是很淡定的。
1996年，温州商人商葛和凯创立大发集团，2001年扩张至上海，并在上海设立总部，后来又先后进入南京、宁波、舟山、芜湖、安庆等城市。
在葛和凯管理大发地产的二十余年中，经营风格一直是求利润、轻规模，2017年销售额也仅为43.2亿元。
别看大发地产才40多亿，那时候的大哥们已经很疯了。
2017年销售金额排行榜显示，碧桂园全年销售金额达5500.1亿元，万科销售5239亿元，恒大紧随其后，达到5131.6亿元。
眼见他人起高楼，谁不着急，特别是年轻的一代如坐针毡。
2015年葛和凯辞去管理层职位，其子葛一旸正式接手大发地产，任大发地产总裁，后出任董事会主席。
在这位80后掌门人的带领下，大发地产风格变为激进。上市和招兵买马，成为大干一场的关键。
奔赴资本市场前，葛一旸开始着手组建新的管理团队，他挖来了原来在世茂负责营运管理、信息系统及人力资源事宜的执行董事廖鲁江。
2017年，大发地产营收大增，葛一旸的野心也在极速膨胀，甚至喊出了2018年冲千亿，5年冲3000亿的目标。
彼时，大发地产执行董事兼首席执行官廖鲁江曾表示：“千亿也好，三千亿也罢，不是你愿不愿意的问题，而是你别无选择”。同时，他也认为，中型房企若想长久地走下去，必须加速进入千亿级俱乐部。
中型房企如果想要在未来活下去就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取。
“招兵买马、战略进取”。廖鲁江之后，中海出来的冷俊峰加盟大发地产，成为大发地产的首席运营官。随后，原中南置地副总裁罗俊，原泰禾集团助理总裁、设计中心总经理王峰加盟，分别出任CFO和CPO。
大发地产一下子就成了明星团队。
2018年，大发地产赴港上市，葛一旸信心十足。只不过，当时的土储并不能支持千亿销售。截至2018年2月底，该公司仅拥有24个项目，土地储备建面仅为172万平米。
大发地产的土地储备大多位于三四线城市，其中35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖。
狂飙的代价
没有地，等于没有饭吃，没有饭吃，就不会干大事。
于是，那些年的原本就疯狂的土地市场，来了更加疯狂抢地的大发地产。
在土地储备方面，截至2020年12月末，大发地产总土储建筑面积约670万平方米，总土储货值约1000亿元，其中，长三角区域的土储货值占比达到81.2%。
2021年3月11日，大发地产更是经过121轮竞价，最终以16.62亿元的代价竞得丽水市莲都区地块，溢价率达53.89%。
3月15日，大发地产以12.11亿元竞得南通市通州区钟秀东路北侧、金安路西侧宗地地块，溢价率28.13%……
疯狂拿地就需要不断的发债搞钱，问题就出在了大发地产搞来的钱都很贵。
2019年4月26日，大发地产发行了一笔1.2亿的美元私募债，这笔私募债的票面利率高达13.5%。
据统计，大发地产自上市以来已累计发债约11.6亿美元，票面利率多介于11.5%到13.5%之间。而据中指研究院统计数据，2020年房企海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。这也意味着，大发地产的优先票据利率水平显著高于内地房企美元债的平均利率。
后边出台的三道红线标准，也给了大发地产当头一棒，半清醒的状态下才发现：
截至2020年上半年末，大发地产现金短债比为0.58，净负债率为113%，扣除预收款后的资产负债率为71%，也即其踩中全部“三道红线”。
疯狂不过几年，从销售业绩来看，大发地产于2018年突破百亿销售大关，实现签约销售金额125.24亿元，同比增长高达204.05%；实现签约销售面积78.58万平方米，同比增长144.49%。
相比之下，2019年销售业绩的增速有所下滑，实现签约销售金额210.17亿元，超额完成销售目标160亿元，同比增长67.81%；实现签约销售面积155.11万平方米，同比增长97.39%。
2021年大发地产亏损4.8亿元，2022年上半年再亏12.6亿元，2022年度业绩未刊发。
都说，成也萧何败也萧何，那廖鲁江呢？
其实，怎么说呢？在那个狂飙的时代，顶着光环加盟的廖鲁江或许别说3000亿了，5000亿也得扛着也得喊。
有些话现在听起来倒是，有一种怪怪的味道。
廖鲁江说过，千亿也好，3000亿也罢，不是你愿不愿意的问题，而是你别无选择。
当然还有一句话是：黑马房企的增长速度是惊人的，是超常规的。
老板葛一旸押宝的明星团队，并没有让黑马一直黑下去，反倒是到了悬崖勒马的时刻。
2022年大发地产仅实现累计合同销售金额60.23亿元，同比下滑高达84%，远高于同期行业平均下滑水平。
随后，因无法按时刊发2022年度业绩，大发地产股票被停牌。
曲终人散了
债务压顶，重整压力重重，年报发不出来……
到了2024年小老板葛一旸也撤了。
2024年3月22日，大发地产集团有限公司（简称“大发地产”）公告披露，大发地产连同其附属公司董事会宣布，葛一旸因其个人健康情况，已辞任执行董事及董事会主席，自2024年3月22日起生效。
大发地产同时表示，葛一旸已获委任为大发地产战略发展顾问，即时生效，并将于战略发展及运营方面继续为大发地产提供指导意见。
与此同时，大发地产董事会宣布，高山已获委任为执行董事及主席，自2024年3月22日起生效。
资料显示，高山，34岁，于2020年6月加入大发地产集团，主要负责制定大发地产战略规划、业务拓展以及本集团的运营和行政管理工作。高山目前担任大发地产多家附属公司的董事及法定代表人。
此外，执行董事池净勇也退居二线。
大发地产(06111)发布公告，池净勇因其个人健康原因，已辞任执行董事，自2024年4月19日起生效。
池先生已获委任为集团战略发展顾问，即时生效，并将于战略发展及卓越运营方面继续为集团提供指导意见。
此外，此前的明星经理团队从2020年到2023年彻底结束。
2022年1月31日，大发地产（06111.HK）公告称，廖鲁江已辞任执行董事、首席执行官、董事会薪酬委员会成员及环境、社会及管治委员会成员。
冷俊峰已获委任为执行董事、董事会薪酬委员会成员及环境、社会及管治委员会成员，并已由公司首席运营官调任为首席执行官。
一年后，大发地产集团有限公司宣布，冷俊峰已辞任执行董事、公司首席执行官、董事会薪酬委员会及环境、社会及管治委员会各自的成员，自2023年5月10日起生效。
高管们都散了，企业也退市了，其实很多问题悬而未决。
葛一暘曾表示，“选择大发的房子，其实也是选择了一群人，选择了一种‘情景’的生活方式”
大发地产将目光聚焦在客户的实际需求上，做质量100+的产品。
面对曾经的承诺，不知道业主们是否认同呢？
酒店前面的那条河，为何如此平静？或许，大风大浪之后，已无船驶过。
