3000亿上海房企,死于“牛市”

3000亿上海房企,死于“牛市”
2024年10月30日 13:32 房企观察的微博

经济好与坏,去深圳和上海走一走就知道了。

那里的房子热不热,就知道开发商过得好不好。

就像一句玩笑话,上一次来深圳,还是上一次。

这次住的酒店前面有条很宽的一条河,河的另一边则是一栋栋房子。

一眼望过去,一条美丽的河,一些挤满人的房子。

或许,这就是梦想的样子。

不由的感慨:高楼大厦平地起,辉煌只能靠自己。

深圳与上海是绝对不同的两个城市,一个是搞钱搞钱,一个是洋气的搞钱。刚下飞机,就看到一句话,来了,就是深圳人。

上海同样是有魔力的城市,怀揣梦想的人也是密密麻麻。

只是涌动的上海滩,有繁花似的共同芳华,也有房企们大虹桥的大逃亡。

是感慨时运不济,还是一曲《沧海一声笑》?不由得后背发凉。

繁华落尽一场空,曲终人散皆是梦。

那些提前掉入冬天的房企,已然无福消受这波“牛市”,静悄悄的离开了公众视野,没带走一片云彩和债务……

3000亿的冷笑话

这个十月的秋天有点冷,至少北京是这样的。不知道,今年上海的秋天,是个什么感觉。

对于一些开发商来说,一定不是一种温暖。当诸如融创、旭辉等港股房企迎接泼天富贵的时候,大发地产、大唐地产们则只能瞪大了眼睛看着,因为他们的港股生命周期结束了,换句话说,被宣布死亡了。

1024日,港股上市的三家地产公司发布退市公告,宣布其在联交所的上市地位将被取消,他们的名字是大发地产、佳源国际、大唐集大唐地产)。

其实,他们的死亡不是突然的,而是到了时间,并且他们有机会免死的,只是他们最终都是“难逃一死”。

更加值得注意的是,三家房企面对规则时,选择了“躺平”方式。

他们都是因为未能按时刊发2022年度业绩。根据上市规则,任何证券若连续停牌达到18个月,联交所将有权将其摘牌

要说这三家房企里面,名声和实力最强、同时最令人叹息的一定是大发地产,他们曾经是明星经理人扎堆,并且喊出了3000亿的口号,震惊了整个地产圈。

2000亿的泰禾退市了,喊3000亿的大发地产也退市了。其实,包括中梁控股、万科、恒大、融创等房企都喊过冲击3000亿,结果是有的冲上去了,有的口号响亮,有的冲上去又崩了。

总之,当时是地有多大产,人就有多大的胆,压根瞧不上如今1000亿都难的规模了。

是疯狂的时代,成就了一批疯狂的人,还是疯狂的人,创造了疯狂的时代?

怎么说呢,对于大家共同经历过的黄金时代,不去冲击千亿规模的房企,那都是没出息的开发商,整个地产江湖都会嘲笑他的保守。所以,真实的情况是,大环境当时就是如此的疯狂。

当然,需要说明的是,一开始的大发地产还是很淡定的。

1996年,温州商人商葛和凯创立大发集团,2001年扩张至上海,并在上海设立总部,后来又先后进入南京、宁波、舟山、芜湖、安庆等城市。

在葛和凯管理大发地产的二十余年中,经营风格一直是求利润、轻规模,2017年销售额也仅为43.2亿元

别看大发地产才40多亿,那时候的大哥们已经很疯了。

2017年销售金额排行榜显示,碧桂园全年销售金额达5500.1亿元,万科销售5239亿元,恒大紧随其后,达到5131.6亿元。

眼见他人起高楼,谁不着急,特别是年轻的一代如坐针毡。

2015年葛和凯辞去管理层职位,其子葛一旸正式接手大发地产,任大发地产总裁,后出任董事会主席。

在这位80后掌门人的带领下,大发地产风格变为激进。上市和招兵买马,成为大干一场的关键。

奔赴资本市场前,葛一旸开始着手组建新的管理团队,他挖来了原来在世茂负责营运管理、信息系统及人力资源事宜的执行董事廖鲁江。

2017年,大发地产营收大增,葛一旸的野心也在极速膨胀,甚至喊出了2018年冲千亿,5年冲3000亿的目标。

彼时,大发地产执行董事兼首席执行官廖鲁江曾表示千亿也好,三千亿也罢,不是你愿不愿意的问题,而是你别无选择。同时,他也认为,中型房企若想长久地走下去,必须加速进入千亿级俱乐部。

中型房企如果想要在未来活下去就必须拿出奋斗者之心,拿出敢叫日月换新天的魄力,招兵买马,战略进取。

招兵买马、战略进取。廖鲁江之后,中海出来的冷俊峰加盟大发地产,成为大发地产的首席运营官。随后,原中南置地副总裁罗俊,原泰禾集团助理总裁、设计中心总经理王峰加盟,分别出任CFOCPO

大发地产一下子就成了明星团队。

2018年,大发地产赴港上市,葛一旸信心十足。只不过,当时的土储并不能支持千亿销售。截至20182月底,该公司仅拥有24个项目,土地储备建面仅为172万平米。

大发地产的土地储备大多位于三四线城市,其中35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖。

狂飙的代价

没有地,等于没有饭吃,没有饭吃,就不会干大事。

于是,那些年的原本就疯狂的土地市场,来了更加疯狂抢地的大发地产。

在土地储备方面,截至202012月末,大发地产总土储建筑面积约670万平方米,总土储货值约1000亿元,其中,长三角区域的土储货值占比达到81.2%

2021311日,大发地产更是经过121轮竞价,最终以16.62亿元的代价竞得丽水市莲都区地块,溢价率达53.89%

315日,大发地产12.11亿元竞得南通市通州区钟秀东路北侧、金安路西侧宗地地块,溢价率28.13%……

疯狂拿地就需要不断的发债搞钱,问题就出在了大发地产搞来的钱都很贵。

2019426日,大发地产发行了一笔1.2亿的美元私募债,这笔私募债的票面利率高达13.5%

据统计,大发地产自上市以来已累计发债约11.6亿美元,票面利率多介于11.5%13.5%之间。而据中指研究院统计数据,2020年房企海外债融资成本为8.32%,同比下降0.52个百分点。这也意味着,大发地产的优先票据利率水平显著高于内地房企美元债的平均利率。

后边出台的三道红线标准,也给了大发地产当头一棒,半清醒的状态下才发现:

截至2020年上半年末,大发地产现金短债比为0.58,净负债率为113%,扣除预收款后的资产负债率为71%,也即其踩中全部“三道红线”。

疯狂不过几年,从销售业绩来看,大发地产于2018年突破百亿销售大关,实现签约销售金额125.24亿元,同比增长高达204.05%;实现签约销售面积78.58万平方米,同比增长144.49%

相比之下,2019年销售业绩的增速有所下滑,实现签约销售金额210.17亿元,超额完成销售目标160亿元,同比增长67.81%;实现签约销售面积155.11万平方米,同比增长97.39%

2021年大发地产亏损4.8亿元,2022年上半年再亏12.6亿元,2022年度业绩未刊发。

都说,成也萧何败也萧何,那廖鲁江呢?

其实,怎么说呢?在那个狂飙的时代,顶着光环加盟的廖鲁江或许别说3000亿了,5000亿也得扛着也得喊。

有些话现在听起来倒是,有一种怪怪的味道。

廖鲁江说过,千亿也好,3000亿也罢,不是你愿不愿意的问题,而是你别无选择。

当然还有一句话是:黑马房企的增长速度是惊人的,是超常规的。

老板葛一旸押宝的明星团队,并没有让黑马一直黑下去,反倒是到了悬崖勒马的时刻。

2022年大发地产仅实现累计合同销售金额60.23亿元,同比下滑高达84%,远高于同期行业平均下滑水平

随后,因无法按时刊发2022年度业绩,大发地产股票被停牌

曲终人散了

债务压顶,重整压力重重,年报发不出来……

到了2024年小老板葛一旸也撤了。

2024322日,大发地产集团有限公司(简称大发地产)公告披露,大发地产连同其附属公司董事会宣布,葛一旸因其个人健康情况,已辞任执行董事及董事会主席,自2024322日起生效。

大发地产同时表示,葛一旸已获委任为大发地产战略发展顾问,即时生效,并将于战略发展及运营方面继续为大发地产提供指导意见。

与此同时,大发地产董事会宣布,高山已获委任为执行董事及主席,自2024322日起生效。

资料显示,高山,34岁,于20206月加入大发地产集团,主要负责制定大发地产战略规划、业务拓展以及本集团的运营和行政管理工作。高山目前担任大发地产多家附属公司的董事及法定代表人。

此外,执行董事池净勇也退居二线。

大发地产(06111)发布公告,池净勇因其个人健康原因,已辞任执行董事,自2024419日起生效。

池先生已获委任为集团战略发展顾问,即时生效,并将于战略发展及卓越运营方面继续为集团提供指导意见。

此外,此前的明星经理团队从2020年到2023年彻底结束。

2022131日,大发地产(06111.HK)公告称,廖鲁江已辞任执行董事、首席执行官、董事会薪酬委员会成员及环境、社会及管治委员会成员

冷俊峰已获委任为执行董事、董事会薪酬委员会成员及环境、社会及管治委员会成员,并已由公司首席运营官调任为首席执行官。

一年后,大发地产集团有限公司宣布,冷俊峰已辞任执行董事、公司首席执行官、董事会薪酬委员会及环境、社会及管治委员会各自的成员,自2023510日起生效。

高管们都散了,企业也退市了,其实很多问题悬而未决。

葛一暘曾表示,选择大发的房子,其实也是选择了一群人,选择了一种情景的生活方式” 

大发地产将目光聚焦在客户的实际需求上,做质量100+的产品。

面对曾经的承诺,不知道业主们是否认同呢?

酒店前面的那条河,为何如此平静?或许,大风大浪之后,已无船驶过。

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