近期有不少经济学家预测：2023年的房价会出现大规模的下跌。甚至是二战以来回调幅度最大的一次。而市场上的买家，尤其是华人买家对此的态度是：“老子不信”。
明明一栋好的inventory还是会被狂下offer，看似市场还是在狂飙，形势一片大好，又没有下降的兆头，为何我一直在其他文章中中强调“房价回调？”
我们就来按照马斯克的第一性原则理论，来看一下现在房地产市场的现状：
地产成交的数量呈断崖式下降、买家逐渐撤离买房一线开始观望、贷款申请的数量创历史新低。
通常在购房需求下降的时候，inventory应该理应上升才对，然而现在市场的怪相就是：Inventory这一侧也一直萎靡不振，维持一个较低的水平。
相较于疫情之前的水平，市场上在售房源的存量还是很低。导致很多买家坚信，这不是市场繁荣，价格继续上涨的信号吗？
今天这篇文章我们就来从经济学基础、一些购房者常见的认知上的错误。比如说很多人认为自住房是资产而不是负债。我们都会在这一期做一个详细的分享，和底层逻辑的解读。相信看了今天的视频，你可能会意识到90%的人的投资逻辑、买房逻辑是经不起推敲的。
我相信这期视频也会触犯很多房地产行业相关从业者的利益，但无论如何，欢迎你以一个open minded的角度来看我今天的这期视频，也欢迎你和大家来一起探讨，对我文章当中提出的数据和结论大胆质疑。
购房者的认知2大误区
首先，我们先来讲讲买房者，从人性投资心理学的角度，在做出购房决策的误区。
第一个误区就是：无论房价如何，对贷款利率和供房成本的敏感度更高，一味的通过贷款的成本而盲从“非理性”的市场。
这句话其实很耐人寻味，我们如果再解读的深一点，可以理解成：买房者无论房价的高低，无论房子值不值这个钱，只要借钱成本便宜，就会无脑的冲进市场下offer。也就是说大多数人其实对房价不敏感，而是对供房成本敏感。
我知道这句话肯定会冒犯一部分人。我想带大家算一个简单的数学题：假设疫情前和疫情后的两个时间点，同一套房子，价格和利率当然不同。
疫情前的价格是150万，疫情期间的价格是200万，按照疫情前30年固定贷款利率5%，疫情期间固定贷款利率在2.3%的情况下，两个房子，在前后所需要交的首付分别是30万，和40万。如果按照按揭贷款的计算，疫情前30年平均下来，每个月的按揭贷款要还$6442, 疫情期间2.3%的利率之下，每个月要还的按揭贷款是$6150。
这样两者对比下来，即使是后者需要支付更高的首付，但是均摊下来的每个月的按揭确实变少了，每个月差300块钱，日积月累好像30年下来，确实省了不少钱。
大部分人可以把利率和每个月按揭算到这儿，听起来很有道理对不对。但是很多人没有考虑的问题是，5年后呢？10年后呢？
你是否有想过一个更本质的问题：在市场疯狂溢价的情况下，这房子到底值不值200万？当市场下滑后，未来的5年内的房子的价值都低于200万的情况下，你在这几年都在偿还一个高点时候的价格，值不值？
再做个大胆的假设，如果未来你想变现或者卖房子的时候，售价远低于你之前的成交价，你到时候输的起吗？或者你的价格高价挂出，却有价无市，无人接盘。
经济周期的存在是必然的，硅谷的崛起的确是享受了互联网企业福利。
互联网公司的市值高企，员工得以享受高薪水和高福利。但如果我们做一个大胆的假设，未来很多硅谷的工作，我们说的是基础的工作，被ChatGPT所替代，把给人开的工资的十分之一开给了机器人。你认为湾区经济的走势、房价的走势会何去何从？
在2020年开始黑天鹅事件频发的世界，我们早已经习惯了，战争、灾难、人祸无法避免，每天都有可能上演，所以未来一段时间内，算法代替人力是有可能发生的，这种假设其实并不算是很悲观。
如果当时某个区域的房价受挫，而你在未来的30年，都要付出当时成交价格高点所需要付出的按揭和代价，想必也是一件很沉重的事。
我最近在看的一本书：imaginable，想象力的游戏。
《imaginable》
想象力的游戏内容简介：
以一个游戏开发者的角度，去试想未来会发生的事情。让人回想5年前的自己，当时认为世界和经济会如何变化？再想想未来5年会发生什么，做出一个大胆的假设，把自己和家庭从一个时间维度，Zoom out抽象出来，更高维度去考虑。
如果仅是以现在的经济形势，来推测未来，可能无可厚非。但是黑天鹅事件往往就会不停地跟我们开玩笑，把我们固有的认知摔个稀巴烂。
大家感兴趣的话，可以找这本书来看一看。
第二个常见的错误认知就是人们常常以为房屋是asset，而实际上认真想想，事实并非如此。
华人对于地产的心态，和美国本土投资人的心态其实是不一样的，很多人认为房价不会跌，只会涨涨涨。
很多华人投资者还没经历过长时间的房价下行的经济周期，好比2008年对于地产的打击。2020年年初的房价下滑，由于时间过短，只持续了一个多季度，因此不足以有代表性。
人们的思维惯性认为：地产在任何形式下，都是资产。这个前提是：在你10年后，卖掉房子中间有利润，减掉你的中介售房成本，以及扣除增值税的部分，才算是有所收益。
但是如果我们看这张Robert Kiyosaki的这张图，资产是能为你每月产生现金流收入，而负债是每个月消耗你的现金流，并没有进账。很多自住房其实只是在消耗你的现金流，并不能给你带来收入。
贷款利率的深层分析
我想跟大家以更深的逻辑来讲讲“贷款利率”这件事。有两个直接影响贷款率起伏的要素，那就是美联储加息的速度和通货膨胀。
美联储加息，这个“息”是什么“息”？很多人都搞不清楚，我们就在这一章来讲讲，每一天都能听到的名字：国债、通货膨胀、美联储加息这几个概念间相互是如何作用的？
通过了解背后的操作，我们可以在决定什么时候入手房地产这件事上做出更明智的决策。
我们都知道美联储，是美国的央行，它的主要职责就是：通过调整货币政策，调整基准利率来调控整体的通货膨胀。美联储加息加的是什么“息”，这个息我们又叫做联邦基金利息。
联邦基金利率的英文简称又叫做FFR。FFR 是银行为隔夜贷款而相互支付的利率。
你可以把它想象成银行借钱时所必须支付的批发，然后他们再以零售价(retail price)把这笔钱卖给你----也就是把这个贷款的利差卖给房贷的申请人、小额贷款的申请人1、2、3；或其他贷款机构等等以此类推。
同样的道理，当银行支付FFR借取了一笔钱后，他们就把价格调高，然后再以贷款利率的价格把这笔钱卖给民众。
所以，简单地说，mortgage rate就是银行出售金钱给我们的零售价retail price。所以，当美联储提高利率时， 银行的成本也随之上涨。这意味着银行给予我们的贷款率也会同样地受到牵连，变得越来越高。
第二个影响贷款率的要素就是通货膨胀。
们都知道当通货膨胀率很高的时候，美元的价值也会同步地下降。美元贬值的同时，民众就会开始担心美元的价值，担心美国的经济状态，而停止购买国债或者开始出售国债。
那么，政府为了吸引更多投资者借钱给他们，他们就不得不提高这些国债的利率。来去鼓励人们购买国债。所以，高通胀往往伴随着高国债收益率。
而当国债收益率升高的同时，住房抵押贷款证券(MBS)；当国债收益升高时，MBS的利率也会随之上扬，即高国债往往伴随着高MBS。
什么是MBS呢？住房贷款证券是ABS的一种。它偿付给投资者的现金流主要来自于由住房贷款组成的资产池所产生的本金和利息。
比起MBS，国债是属于风险较低的投资，所以它所带来的回报也理应是相对的低。
反过来，MBS的投资风险较高，所以投资者理应会得到更高的回报。当美国国债收益率上升时，MBS的投资者也就会要求更高的利率，来补偿其投资的风险。
最后，我们就会看到美联储基础利率、国债、MBS、通货膨胀这几个化学试剂，以及互相催化之下的相互作用。我们可以得出一个初步的结论是：贷款率和国债率是平行增长的。
因此，可以侧面通过对MBS和国债的走势的观察，来判断房价。
判断房价走势的指标有很多，当大部分人只是通过自己的肉眼观察，判断供需时，仅仅通过这个人人都理解的指标，是不足以判断房价走势的。
因为当所有人看到房价已经开始下跌时，你意识到就已经为时已晚了。毕竟巴菲特曾说过，当所有人都开始意识到一件事的时候，你再照做就已经晚了。
这就是投资的心理和人性所相悖的部分。而且我相信我们大部分观众，华人所在的北美的主要城市，只是美国或北美的一小部分。建议大家不要以偏概全，以一个局部去推测整体的房价走势。
针对购房者的建议
最后，我来讲讲实际的建议，把刚才的几个关键词知识点划一划，看看你在决策前，这几个方面是否有顾及到。
首先，在你决定入手一套房子之前，你需要问自己第一个问题：这个价值吗？溢价的比例有多高？你觉得几年后，还是会维持同水平吗？如果房价下跌20%-30%，这未来的5年内，你可以afford吗？
第二个问题：这套房究竟是你的负债，还是资产？
你有足够的资金偿还每个月的贷款吗？如果你为了购买这套房子，而搞得自己负债累累，被迫放弃投资的机会，那么这套房子就不再是一个asset,而是一个liability。
第三个问题：重要的概念和数据，在投资之前你理解了吗？还是犯懒，认为只要听家人朋友，或者听市场上主流的声音就好？还记得我们刚刚提过的几个，会影响到房价的催化剂吗？包含美联储基础利率、国债、MBS、通货膨胀率。
第四个问题：你做的投资是自己认知之内的事情吗？
人只能赚到自己认知范围内的钱，提高你的认知，才能提高你的赚钱水平。
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我们下期再见。
