因为小瓦窑华曦府售罄，最近整个京西区域，迎来一波市场强势关注。
不少梦碎华曦府的粉丝们，来问猫叔：
丰台还有个宸知筑，值得买吗？
顶着8级大风，她姐和猫叔踩了下盘，今天把所看到的客观情况告诉大家。
惊喜的是，这是有个有彩蛋（隐藏户型）的盘。
本文无充值，可以放心观看。
01
宸知筑简单的产品介绍，不想看的略过
宸知筑的位置，和华曦府差不多。都在西四环附近。
只是华曦府靠近规划中的11号线地铁，宸知筑更接近14号线地铁站。
宸知筑出现的时候，市场一整个懵逼，这哪家的，不是土拍的身份啊，怎么还搞突然袭击呢？
确实，宸知筑是2015年招商的棚改项目，北京城建做一二级开发。
总建筑面积34万平米，有20栋，1435户，是个大型社区。
规划5-25层洋房、小高层及高层产品，总体容积率是2.8。
项目还有托幼用地及4300平的商业配套用地。
首期开盘的户型是建面约110-135㎡三居和四居户型，一共有600多套。
如沙盘所示六栋楼。后面玻璃体是二期。
二期就是170多平的大户型了。我们现场看到了174平大户型样板间，户型格局和精装做的还可以。改善的土豪们可以考虑。
02
彩蛋户型你找到了没？
我发现城建和京投都比较擅长做大东西。
比如城建，越大的户型做的越好。京投越大的园林，区域和城市界面做的越好。
到刚需类型的小户型上……委婉的说，就做的不那么出彩了。
说一下宸知筑的户型吧。
其中110平是最小面积，只有40多套，也是排卡数量最多的户型。一是总价低，二是110平是小洋房，得房率可以高一些。
125平和135平各有200多套。
宸知筑户型彩蛋，是110的东边户型。
110平户型目前售楼处只显示中间户版本。并没有显示边厅。
110平中间户，面宽7.3米，进深15米。看起来一般，但是我还发现了彩蛋户型。
我是怎么发现的呢。因为110平只显示了中间户。所以我去沙盘瞅了好一阵子。
发现了边户。
这是宸知筑的西边户。你看起来平平无奇。
这是宸知筑的东边户。看到没，东边户是大窗户。
窗户的位置应该开在餐厅和厨房的位置。应该采光和视野都很好。
但是现场数了下，110平东边户特别稀少。两只手数得过来。只有5、6栋楼有。
如果你真的是个幸运儿，买到了110平东边户，
相信我宝子，
不要犹豫的冲
大胆闭眼的冲。
125平户型如下……后续会有解读。
同理，132平边厅户型采光也不错。
最后看看这135平左右的户型……应该是最好的户型了。但北向两个房间确实小了些。
03
户型的得与失
宸知筑的户型的优劣势很明显。
如果说缺点，其实比较明显。
如果缺点用一个词概括，就是进深长。
比如125平的户型样板间。
一进门玄关右手边过道面积浪费。
过道比较窄，空间利用率低。未来可以做一些小物件的收纳，或者是挂画、照片等。
另外，卫生间面积过小。一进门马桶放在正中央，位置并不好。
特别是这种向内推的门，更挤占卫生间空间。如果你是个胖纸，出门真的很费劲。
如果你能接受以上亮点，那么其他地方就比较完美了。
比如，收纳空间预留很足。125平户型有三个收纳的位置。
厨房外，单独预留了冰箱位置，空间很大，放一个双开门冰箱完全没有问题。
关键是完全不占用餐客空间，这点儿真的很加分，有木有？
入户门处也一样有个空间，可以做一整面的收纳墙+鞋柜。
这个户型还有一个家政间，上下水做好了预留，洗衣机烘干机的位置这不就安排明白了。
另外，精装标准比较高，在同区域内算得上是第一梯队。
入户门是子母门，很有质感；
厨房电器是西门子、老板等同价位产品；
像电视墙岩板、新风系统、智能家居、地暖、空调系统也在交标中。
电梯石材、淋浴室石材是我没想到的……精装做的很细致。
案场还有一个135平的展示样板间。
和华曦府139平户型一样，都是改善户型的三面宽设计。
华曦府是南向12.25米南向三面宽，单套房户型，
宸知筑是南向10.3米南向三面宽，南向双套房设计，实用性非常高。
这个户型终于没有面积浪费了。
客卫干湿分离，卫生间的门做了调整，改成了可以折叠的门，这样空间小的问题得到了改善。
收纳空间同样提前做了预留。
整体没什么大毛病，如果非要吐槽，那一定少不了厨房。
L型厨房空间显得非常局促，再加上只有一扇小窗户，进到厨房后，一整个压抑的感觉袭来。
咱都是135平的户型了，还整这么憋屈的空间......买房不易，宝子们叹气。
看完户型，我替宸知筑捏把汗。
但是又结合精装品牌，整体又默默地给宸知筑加了分。
最后做一下总结。
从投资和保值的角度，从户型的稀缺程度，如果让我给一下排序。
那么110平东边户＞135平＞110平中间户＞132平边户＞其他
04
宸知筑未来的增值情况预判，不靠谱，别杠
实话实说，宸知筑纯投资并不值得。
我们的观点一向很明确。
纯投资优先成熟的二手区域，或者是海淀，东西城次新学区，望京等增值点比较明确的标的。
但是如果是考虑自住、性价比、兼顾增值保值，我觉得宸知筑还是能打的。
首先是区域内价格最低。
目前价格是7.5万/平，和前段时间开盘售罄的华曦府价格在一个水平线上。
我们对比下宸知筑周边新房价格。
宸知筑周边目前在售的项目有国誉万和城，均价7.94万/平，在售户型有140-160平全四居，总价1100万-1350万左右；
天阅山河，均价8.01万/平，在售户型有135平三居，总价1100万左右，157平四居，总价1300万左右；
龙樾天元，均价8.5万/平，在售户型117/128/167平全四居，总价995万-1420万左右。
这三个项目均价都在8万-8.5万左右。
在新房中，均价7.5万的宸知筑是区域内单价最低的在售项目。
按照最小户型110平算，起步价在825万左右，是区域内低总价，低单价的上车选择。
再看看周边二手房的价格，是有一定程度倒挂的。
上文说宸知筑所在位置，处于青塔的小屯路板块。
南侧就是小屯路板块最大的社区万科紫苑/万科假日风景。
这里科普一下。万科紫苑和假日风景是一个小区，只是分为abcde五个区。
2007年建成的万科中粮假日风景，挂牌价7.4万/平，
2008年左右建成的万科紫苑7.7万/平。
我们以同区域内的万科中粮假日风景为例，两年的涨幅为15.76%，可见区域内涨幅相对强势。
当然这里有个背景就是大瓦窑双子首创天悦山河和国誉万和城价格偏高，给二手房抬了轿子。拉高了预期。
大家可以自行预测未来宸知筑的涨幅情况。
在二手房市场中，我们无法找到和宸知筑同档次同房龄的次新对比，但是未来交付宸知筑应该不比万科紫苑差，水准应该略高于万科假日风景。
基于这种逻辑，我们可以预估未来京西优质改善的档次梯队划分。
第一梯队：万科紫台 大成郡 远洋沁山水 远洋国誉万和城
第二梯队：华曦府 宸知筑
第三梯队：万科紫苑 万科假日风景
第四梯队：建邦枫景 天鸿美誉 珠江峰景 西府颐园等
第五梯队：长安新城 万恒家园等
最后，宸知筑周边小配套还可以。
距离地铁14号线的郭庄子地铁站，步行约1公里左右，走路15分钟左右时间，距离友好。
自驾上西四环、京港澳高速很方便。
教育配套都是现成的。
除了南侧的丰台二中附属实验小学外，项目旁边是建华学校，是个私立学校，小学+初中九年一贯制教育。
城市界面干净，整体居住氛围很浓，都是现有的生活配套，日常生活完全满足。
但是，像石景山万达广场、五棵松华熙live等大型商超都在5公里外。并不是太方便。
整体看，区域内配套属于均好型，没什么大毛病。
如果能接受户型，想在丰台买房的宝子们，宸知筑项目值得考虑。
项目预计月底开盘。
本周日，猫叔带队看北京城建·宸知筑。有独家优惠。
本盘不强推荐。大家根据需求自由选择，你们懂的。
