京楼漫话第6篇。之前立下一个flag……今年这个系列如果完不成20篇，会发2000元红包给大家。
还有一个半月，还差14篇……哭了……
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最近比较热的，是大红门板块。
随着中海和金茂两个项目陆续有小道消息释放，很多粉丝让我谈谈大红门。
趁着还没被充值之前，我比较客观的聊聊我的看法。
仅供参考，以下可能全错。
杠就是你对。
01
大红门，最大的问题是什么？
大红门最大的问题是什么？没产业。
众所周知，大红门的产业是从上世纪80年代之初形成的，一度成为北方最大的纺织品集散地，商户最多的时候达到3万个，从业人员超过10万。
可以说，北京城10个人里边，就至少有7个人穿的衣服，来源于大红门。
但是，大红门同时也有着大城市的通病——群租房多、人口密度大、安全隐患大，也就是俗称的大城市病。
2014年开始，大红门结束了他的产业周期，小服装店老板们开始被疏解。
2014-2021年，整整7年，是大红门高强度的拆迁之年，土地平整了，脏乱差不见了。产业也没了。
啰嗦了这么多，我就告诉你，很多人说大红门的种种弊端——
交通堵塞
商业太少
城市界面杂乱
没教育
这些是规划都能解决的，
而产业，是规划不能够解决的
尤其是在当下内卷的市场里，经济什么样，互联网什么样？
每一个产业强势板块，外溢效应可能会逐渐削弱，
每一个强势板块，都在掠夺周边弱势板块购买力的时候——
大红门作为新兴的板块，能规划什么样的产业？未来产业还有多大增量？
所以任何一个想买大红门的人，都应该对他有一个清醒的认知——
从服装批发市场拆除以后，大红门失去了重要的产业支撑，并且缺少高等级主导功能性产业。
至少未来十年，这个结论不会发生变化。
能接受你就买。不能接受就拜拜。
02
大红门买入的底层逻辑是什么？
如果你能接受大红门没产业这个事实，那么大红门其他的方方面面，都可以算的上完美了。
我说过，我是坚定的产业论支持者。
所以大红门，我看的也还是产业外溢的概念。
环线论，呵呵，不存在的。
短期环线论会占上风，但环线论永远也干不过产业论。
所以我不会鼓吹南三环的价值和概念。
我们应该严肃的聊聊，大红门会不会受到各大产业区的辐射，
能不能吸引各大产业区的高端人群购买？
我百度了一下，大红门到各大产业区的通勤距离——
大红门到中关村，南四环开车半小时，地铁50分钟以内；当然堵车就说不好了。
大红门到望京，东四环开车37分钟，地铁50多分钟。当然堵车就说不好了。
大红门到金融街，西二环开车20分钟，地铁40多分钟；
大红门到国贸，南三环开车25分钟，地铁20多分钟。
所以，大红门购买客群分析，那么至少有三类比较精准的人群。
第一种是地缘客户。以前服装店小老板们，附近的机关单位们，远洋自然、珠江骏景二手房的改善群体。需要换大房子。
这部分肯定买。因为改善没得可选。
第二种是，国贸、金融街的白领们。上班通勤，无论是地铁和开车，都在可接受的范围之内。
第三种，就是望京中关村上班的海王客户。全北京都看，大红门也看看，购买意向不是特别强烈。但是也确实是在靶向之内。
所以，当你了解了大红门的客群以后，你是不是觉得，这个客群总体素质还成，购买力也相对强，这个圈层总体也相对纯粹。
距离各个产业区都比较近，通勤也方便，这就是大红门的底层购买逻辑。
03
没有产业一定是大红门的优点而不是缺点
没有产业一定是大红门的优点而不是缺点，
当你想清楚这个逻辑后，大红门就可以买了。
为什么这么说。
我们想想，丰台这么多年的执行力和规划进度。如果大红门真的是强势高精尖产业区，那么他的落地性如何，真实进度如何。
大家能不能等这么久。
（丽泽：我合理怀疑猫怼怼是在内涵我）
南二环有丽泽，南五环有亦庄。
大红门既要跟丽泽抢产业，又要对打亦庄，压根不占据优势。
但大红门如果是一个强配套的宜居区域，那么就好办多了。
比如，大红门这个功能定位，我就觉得特别好——
大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心，完善和优化首都发展布局，打造撬动南部地区发展的核心引擎。
从定位可以看出，这片区域将来的主要产业，文化演艺、文化商务、国际商务、时尚创意、特色服务。
这意味着什么呢？
意味着，以后你想出门看个美术展，带娃散散步，遛狗逛逛公园，逛逛网红店，是可以实现的。
毕竟只要规划做好了，那么博物馆、智慧绿心、斜街文化区，这些都是可落地性，并且落地性非常强的东西。
花钱就能干。
虽然没有高精尖产业的饼那么大，但是确实可行。
南中轴线上，市容市貌也可以做的不错——
对我们买新盘，最大的意义，就是北京中轴线景观，至少不允许出现新盘墙皮脱落这么磕碜的事吧。
尤其是大红门地铁站附近，大红门博物馆群。至少对带娃的家长比较有吸引力。
上次国庆我带娃去了奥森的科技展览馆和鸟巢，人实在是太多了，打车也很不方便。
我想，如果家门口就是公园和博物馆有多好。
大红门博物馆群A\B\C馆，应该是100%可以落地的。
大红门桥以南的湿地公园，应该也是不输奥森的。
至于产业也确实不能说没有。肯定不是特别差的那种。比如南中轴国际文化科技园——
项目总建筑规模约19.5万平方米，融合“办公+商业+居住”多元业态，提供10万平方米多元办公空间、2万平方米缤纷商业配套、超过400套人才公寓，入驻园区企业可以享受丰台区“独角兽八条”、“丰九条”、“高新八条”等政策支持。目前园区正在紧锣密鼓地推进工程改造、招商蓄客。
但我的意思是，时代变了。经济变了。
我们买房的心态也在变。
我们不能去盲目追求一些大饼了
我们要追求实在的，可以落地的东西了。
以上。
最后，我觉得真正考虑买不买的，还是看产品和价格。
之前我说分钟寺12万不值，被很多人喷。但是现在回过头来看，分钟寺去化的好的东三金茂府，基本也是10.6万/平的网签。
另外两个12-13万/平的新盘，确实去化困难。
目前分钟寺的估值在11万/平
距离分钟寺5公里的大红门，限售9.5万/平
应该还算说的过去
但问题是，当下市场不景气，买家为王。
9.5万/平，估计市场和客户也是接受不了的。
所以未来很有可能
1、要么价格打下去，9.5万肯定是不行的，9万以内还能考虑，8.5万我就带大家闭眼冲了——但我觉得没这么好的事。
2、要么是中海金茂的产品做到超配——是真正的超配。
要把产品溢价做出来。也就是说精装、外立面、园林至少达到上万每平的溢价配置。
目前来看，这两盘周边会有九年一贯制教育用地，这两盘都有室内阳台，户型和产品也都可圈可点。
至少还算是可以列入改善的选项里。
后续持续关注吧。
大红门讲座：浅谈大红门规划与买入预期
本周五晚八点我还会在大红门群里详细聊聊大红门的规划讲座。大概时间是一个小时左右。
聊完规划后，我们也可以针对大红门提出问题，我回答以后，大家再一起讨论。
36P买入分析报告，讲座后一对一私发给大家。
