有一个小规律是，如果你在2023年买房，
那么大概率，你的房子未来在二手房市场的涨幅，可能比其他房子更高一点。
有人问是不是我卖房我才这么说。
其实不是的。
卖房年年有，但今年很不一样。
为什么这么说？
我们复盘下北京商品房，从2015年以来，都发生了什么。
看完，你就懂了。
2015年北京豪宅元年
简单科普一下，上一次北京产品元年，应该在2015年。
那是地王频出的年代，同样是豪宅频出的年代。
万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶、融创的湖、紫辰院的树……
北京的商品房品质迭代很快，但都是豪宅。
热闹是有钱人的，与咱无关。
2017年豪宅限价
2017年，因为北京开始严格的房地产调控，
这一年是北京房价的历史大顶。
而北京商品房出现不同程度的限价。
开发商本来打算买12万的房子，只能卖10万
本来打算卖10万的房子，只能卖8万
同一时间段，本来应该做豪宅的产品，因为限价利润受限，开始减配。
2018年是这一批减配豪宅的维权大年。嗯，具体我们就不点评了。
虽然减配了，但是价格香啊。
很多楼盘价格倒挂1-2万，不买不是好同志。
现在看来，不少因为质量维权的小区，业主们基本都大赚特赚。
典型的就是丽泽几个豪宅盘。
2017年-2019年，正式进入北京限竞房时代
限竞房就是，“限房价、竞地价，竞自持”
说人话就是直接把开发商的利润卡死……卖的房子必须按照规定价格，同时还有人抢，那就竞争自持份额，自持的房子只能租，不能卖。
万科就是在这一轮中被玩残了……
所以我们能看到上百个限竞房……集中供应
你们知道过去两年亦庄二手房拉升30%
但是你们知道2017-2019年亦庄清一色的89平三居限竞房，自杀式供应，直接把5万多的价格甚至打到4万多吗……
限竞房时代，刚需产品很多，小户型很多，多是两面宽，进深又长，质量还拉胯的房子
所以后续2020年限竞房交付元年
又出现了更猛烈的质量WQ
这里我要点名表扬中海，在一片两面宽的限竞房里杀出一条血路
中海瀛海府，89平三面宽户型，让大家眼前一亮
现在你们看这个户型并不稀奇
但是当时真的是为数不多的好户型
之后中海在北京，基本上就可以和神户型划等号了
所以限竞房未来价格也会分化的特别厉害
品质雷同户型雷同的，和这种三面宽好户型的
价差至少能拉开10%
2020年商品房不限价时代来临
但三道红线房企现金流收缩
当限竞房退出历史舞台以后，商品房不限价时代来临
开发商正准备好好赚钱的时候
三道红线直接卡住了房企的现金流
时间就是金钱
当现金流吃紧的时候
房企根本没心思好好搞房子
只想快点拿地快点开盘
2021年集中供地时代
集中供地让很多开发商误判了形势，以为大干快上的时代来了。
很多房企误判了形势，开始激进的拿地。
但事实上，北京的集中供地，往往是一个板块同时供应两到三个地块。如果开发商的户型、产品雷同，那么不可避免的进入价格战。
这其中，卓越应该教训更惨重。高价拍地不说，因为没什么利润，房子质量实在是做的差了点意思。
昌平的房子，2023年了还没清盘……不过今年肯定能清盘了……
另外就是崔各庄。我至今认为崔各庄的板块价值没问题。望京外溢的逻辑也没问题。
但就是因为同时供地，高价拿地，产品雷同，导致开发商不停降价，现在崔各庄比最高点每套房降价100万，这谁受得了……
总之，这个阶段，开发商很惨。北京也很少见好房子。
2022年，YQ凶猛，房企最难，户型最好
2022年京楼大部分楼盘去化的并不好。
最难的时候，开发商反而真正的开始好好做产品了。
毕竟除了各种投机取巧 花式套路
这是最笨也是最后的办法
2022年我们见证了很多好产品
昌平北边的低密小洋房宸悦国际
海淀永丰润园147平大面宽
还有丰台北京瑞府188户型我真的太喜欢了
顺义湖光玖里大阳台好能打
再说我们石景山刘娘府
源山春秋是2021年下半年开始面世的，但是我也很喜欢
绿城西山云庐，北京叠拼能打的基本没有了
从刚需到改善到豪宅，其实产品普遍不错
到了年底，
竟然又有意外收获
大家发现了没
中海长安誉
君礼著
建发璟院
中海和瑞叁號院
永定金茂府
都上了黑科技
这是黑科技最多的一年啊
黑科技代表了什么
从价格来看，因为得房率高了，实际你房子便宜了
从户型来看，格局和尺寸都很能打，对比同品质新盘，溢价更高
如果未来交付能有宣传的七八成
同时物业靠谱
那么未来涨幅超过别人是大概率的
以上总结就是，
豪宅元年，想买好房子买不起
限竞房时代，便宜房子有，品质房不多
2022年-2023年买房的诸位，
你们真是一不小心，
就赶上了好产品的年代。
同时市场依然不是特别乐观，
价格也还没有涨价。
真的是再好不过的买房时机了。
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