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一、政策速览：湖北除武汉全面放开落户，上海实施REITs支持措施
2021年6月第3周，湖北出台政策全面取消除武汉外其他地区落户限制，并进一步降低武汉的落户门槛。根据第七次人口普查结果显示，湖北常住人口5775.26万人，较2010年第六次全国人口普查增长0.90%，年均增长率仅为0.09%。60岁及以上人口1179.50万人，占20.42%，较2010年上升了6.49pcts。城镇人口3632.04万人，占62.89%，低于全国63.89%的城镇化水平。湖北此次放开落户或是为应对老龄化加深、城镇化水平较低等问题，调整人口结构的举措，在一定程度上也对房地产市场有一定的利好。但不少地区都在逐步放宽落户限制，预计实际的人口引入效果有限。
宁波则明确闲置商业、办公、工业用房允许改建为租赁住房。一方面，能够有效盘活闲置房屋资源，另一方面，增加租赁用地供应量相对有限，而政策通过存量改造能够切实增加租赁住房供给，有助于推动租赁市场的发展。
上海出台一系列举措推动上海REITs发展，包括设立上海REITs发展专项资金、鼓励给予配套支持与奖励、对符合条件的人才可直接落户等。上海此次政策的REITs配套支持措施力度较大，且更加具体。这也表明了国家鼓励REITs发展，积极推进REITs相关制度体系建立的决心。
二、土地市场：华东三四线成交多，溢价率升而均价降至7132元/平
6月第3周，E50中的13家房企在13个城市获取土地储备334.8万平米，环比减少22.0%；成交金额249.8亿元，环比下降44.3%；成交均价7132.3元/平米，环比下降37.7%；平均溢价率22.7%，相比第2周增加7.3pcts。第3周，E50房企投资地块多位于三四线城市，地价相对较低，因此成交金额相比第2周大幅减少44.3%至249.8亿元，成交均价环比降低37.7%至7132.3亿元；另外，由于成交地块多位于华东地区，华东地区土地市场热度较高，因此溢价率环比增加7.3pcts至22.7%。从城市端来看，长春进入二次集中供地，成交面积最多，达到60.0万平米；其次是舟山，成交面积39.5万平米。从企业端来看，6月第3周，宝龙地产投资力度最大，累计投资46.2亿元，获取土地储备47.9万平米；其次是金地集团，累计投资28.5亿元，获取土地储备45.6万平米。值得注意的是，长春二次集中供地中，多宗地块地货比均在0.4以内，利润空间可观，但作为东北地区高等级城市，集中供地成交地块多以底价成交，也表现出东北地区土地市场整体遇冷。截至6月第3周，首轮集中供地已进入尾声，市场将针对首轮集中供地各主体表现持续完善土地出让规则，例如无锡、苏州等城市已发布政策封堵房企多马甲拍地行为，以防止恶意竞争抬升地块溢价率；我们认为，土地出让规则的完善有利于引导市场公平竞争，维持秩序稳定，控制土地市场热度，但对于热点城市的优质地块来说，热度仍将延续。
三、融资信息：境内融资环比+131.47%，国企和龙头房企融资节奏更为平稳
融资活动方面，2021年6月第3周，E50房企融资规模回升，环比上升65.30%至200.59亿元，其中主要为境内债规模增加，海外债本周无发行。本周E50房企境内融资规模上升至102.54亿元，环比增加131.47%。具体来看，本周超短期融资券，企业债，中期票据均有发行，其中招商蛇口发行了15亿超短期融资券，票面利率2.63%。碧桂园、中国海外发展、金辉控股分别发行了11亿、30亿、13.5亿的公司债，票面利率介于3.25%至6.95%不等，较上次发行都基本持平。首创置业和金地集团分别发行了18.04亿和15亿的中期票据，票面利率为4.30%和3.79%，较上次发行基本持平。总体来说，在当前融资政策不断收紧的环境下，国企央企和头部企业依然能够保持比较平稳的融资节奏和较低的融资成本。
6月15日，建发国际公告称，以先配旧股后发行新股的方式完成配售6500万股，每股配售价14.5港元。此次股权集资9.43亿港元，约85.1%将用作偿还贷款，12.8%将用于扩充土地储备，2.1%将用作一般营运资金。2020年，建发国际有息负债规模增加，新增土地货值同比增长49%。但受“三道红线”监管降杠杆压力，债务融资渠道收紧，通过股权融资，建发国际可以在不增加负债率的前提下获得融资。
融资政策方面，6月17日，河南银保监会印发《河南银行业保险业支持郑州市高质量发展的指导意见》的通知，文件表示，一方面要严格落实房地产调控政策，严控经营贷等违规流入房地产市场领域。另一方面要积极发展能效信贷、绿色债券和绿色信贷资产证券化，拓宽绿色金融融资方式。从融资环境来看，房地产融资政策收紧，常规的融资途径变窄，但绿色金融等新兴方式受到鼓励，越来越多的房企正在寻求绿色债券上的突破，绿色债券正在逐渐受追捧。
四、企业经营：多家房企控股股东密集增持股票，提升投资者信心
2021年6月第3周，本周房企事件主要包括人事变动、股东增持、分拆上市、战略合作、股权转让等。其中，龙光集团、华侨城A、旭辉集团、融创中国均于本周发生了人事变动；郭梓文增持中国奥园138万股，涉资约930万港元；林龙安增持禹洲集团100万股，共有33.49亿股股份；胡葆森继续增持建业地产股份，目前持股增至69.64%；禹佳生活于港交所第二次递交招股书；越秀服务发售3.7亿股定价区间4.88-6.52港元/股，预计6月28日挂牌；阳光城旗下阳光智博服务正式向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市；此外，武汉城建与金茂签订战略协议，将合作产城发展、片区开发；银盛泰与旭辉共建“银旭优选基金”首期投资将达10亿。
继惠誉将中国奥园评级展望从“稳定”调整至“负面”、建业地产分拆中原建业上市、禹州集团业绩大幅下滑后，中国奥园、建业地产以及禹洲集团控股股东均增持相应股票。房企控股股东增持股票，有助于安抚投资者情绪，例如禹洲集团收入不及预期时，控股股东林龙安耗资325万港元增持了公司130万股股份。房企控股股东增持一方面是向市场传递公司股价被低估的信号；另一方面，也表明股东对企业发展前景具有信心。但是我们认为股东增持行为仅在短期内有助于稳定股价、提振市场对公司新战略的信心，长期内房企仍需在战略和经营上多下功夫，才能长期做好市值管理。
