引言
在全联房地产商会的指导下，由亿翰智库主办，柏丽（中国）协办的第九届CRS峰会“C9·2025中国产业资源战略峰会”于5月28日盛大召开。在峰会首日上午，重磅发布了《2025中国代建企业品牌价值TOP30》等一系列研究报告。
研究
解读
作为中国房地产业最专业、最客观、最具影响力的研究平台，亿翰智库通过跟踪与评估在中国大陆地区开展代建服务业务的房地产企业在品牌发展方面的市场创利、市场占有与市场发展进展，形成《2025中国代建企业品牌价值研究报告》等。
本报告旨在为中国房地产代建企业提供战略深化的价值范本，并为建设与完善其产品和服务的品牌提供重要的参考依据，以促进整个行业的高质量可持续发展。
行业篇
自2024年以来，代建市场格局呈现出明显的分化趋势。截至当前，行业前五强已占据高达90%的市场份额，较2024年上半年增长了5个百分点。其中，绿城管理独树一帜，占据了半壁江山；蓝绿双城、金地管理、中原建业以及绿地智慧紧随其后，共占近四成市场。
图：部分企业2024年销售额/2024年TOP20销售额占比情况
随着代建行业的迅速发展，2024年新增签约规模成功突破2亿平方米大关，标志着代建市场的快速扩张。然而，这也引发了市场竞争的白热化。
新入局的企业通过迅速扩展业务版图，在行业中崭露头角。例如，旭辉建管凭借7.4%的签约面积集中度跃居第二位，相比2023年提升了4个名次。同时，招商建管、金科金建管和凤凰智拓等企业也成功进入前十行列，分别实现了6名、超过20名以及13名的显著排名上升。
图：2013-2024年代建企业新增建面走势图（万㎡）
代建模式
在传统三大代建模式中，商业代建依旧占据主导地位。截至2024年，商业代建在新签约面积中的占比达到了70%，政府代建和资本代建分别占据了26%和4%的市场份额。
然而，商业代建正面临一系列挑战，如产品同质化严重、缺乏核心竞争力等问题，这直接导致了代建费率的下降及竞标难度的增加。目前，多数代建项目的费率已降至4%以下，近半数项目的费率区间更是集中在1.8%到2.0%之间。
相比之下，尽管政府代建的费率不高，但企业为了寻求差异化增长，正在探索多元化的代建模式。2024年，公共配套代建、产业园代建以及保障性住房代建的新签约面积超过了1000万平方米。尤其值得一提的是，在2024年的TOP20房企中，政府代建新增面积超过5700万平方米，平均占比达到了38%，较上半年提升了12个百分点。其中，润地管理、绿地智慧、滨江管理、中天美好以及宋都管理五家企业政府代建占比超过60%。此外，绿城管理积极涉足不良资产纾困项目，蓝城集团与中天美好则加强于提升保障房建设的质量。
图：2024年房企政府代建新签约面积（万㎡）
代建服务
随着代建行业竞争的持续加剧，行业已迈入“能力为王”的新阶段。市场对代建企业的要求不再停留于表面合作，而是更聚焦于实际成果：能否实现更高的溢价、去化速度如何、成本控制空间有多大、交付周期是否可控等，成为甲方关注的核心指标。
一方面，产品力成为代建企业突围的关键。优秀的产品设计与高品质工程不仅能提升项目溢价能力，还能显著加快销售去化节奏。例如，绿城管理打造的财金绿城·博兴桂语朝阳项目，总建筑面积约52万㎡，通过首创“三进院”格局、顶级会所配置及高标准施工工艺，构建了强劲的产品竞争力。该项目首开即实现销售额1.86亿元，目标完成率达103%；半年内认购近400套，占据当地市场份额三分之一，总销售额突破5亿元，整体溢价率达到10%。
又如沈阳金地管理的金城·阙云台项目，以1.5的超低容积率打造第四代住宅标杆，首开即认购超100套，销售额突破2亿元，三个月全盘去化率达82%，销售价格远高于区域均价。同时，项目通过精准推广策略，使纯推广费率仅0.3%，首开全盘综合费率控制在1.4%，实现显性成本结余超200万元，充分展现了高效运营与成本控制的能力。
另一方面，科技赋能成为代建企业提升运营效率的重要抓手。越来越多雇主开始关注代建企业在智能化、数字化方面的应用能力。凤凰智拓在河南信阳打造的美好未来社区项目中，通过科技手段全面提升建设效率与居住体验。该项目引入小米智能家居体系，实现场景化智能联动；在施工环节应用传感识别、人机智能交互、智能控制技术与装备，施工效率提升超40%，人工误差减少超过60%；社区配套的地源热泵系统，则有效降低碳排放70%，居民能耗成本下降30%以上，真正实现了绿色低碳与智慧运营的融合。
代建品牌
随着代建行业竞争加剧，品牌建设已成为企业提升差异化竞争力的重要手段。越来越多的代建企业开始强化品牌意识，积极打造独立传播平台，内容策略也从以往的项目宣传向“能力展示”转型，聚焦产品力、拓展力、服务力等核心专业能力建设，通过高频次、高质量的内容输出，持续提升品牌影响力与行业认知度。
在近30天内（采集时间25年5月中旬），各大代建企业的传播动作尤为活跃：
绿城管理：平均阅读量超过1000+，内容围绕第四代住宅探索、新项目签约、产品交付、市场热销表现及M客研力等多个维度展开，全面展现其在产品打造与市场运营方面的综合能力。
蓝城集团：内容聚焦企业文化、小镇理念、新品启幕等方面，延续其“生活营造者”的品牌定位，进一步深化品牌内涵与人文价值。
龙湖龙智造：平均阅读量高达2500+，内容涵盖“好房子”理念、红盘热销、智慧建造、产品交付等热点话题，凸显其在科技赋能与产品创新方面的优势。
金地管理：重点围绕“服务力”与“代建价值”主题，传递企业在客户体验与资源整合方面的能力亮点，增强公众对代建模式的理解与认可。
新城建管：则通过细分内容模块，打造“诚新精研”“全新时讯”“匠新巡礼”等栏目，系统化、结构化呈现其在代建领域的专业实力和项目实践，构建更具逻辑性和延展性的品牌传播体系。
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《2025中国代建企业品牌价值TOP30》完整版
研究模型简介
《2025中国代建企业品牌价值TOP30》选取在中国内地从事代建经营活动企业，以2025年4月30日为统计时间点，通过市场结构模型法，采用指标建模对三个维度进行量化测量，分别以业务和营收占比衡量对代建市场的占有能力，以销售、竞价能力和对成本的控制去衡量代建企业的创利，以新签项目的拓展、代建品牌的推广能力和自身的组织保障衡量代建企业的未来发展能力，最终综合测算出各参评的代建企业的品牌价值。
