正所谓，出来混，迟早都是要还的。
未来两年，有一个潜伏已久的大雷，要慢慢开爆了，第一批经营贷购房人，已经开始扛不住。
有人3年前用福田的房子做了经营贷，这个月底到期准备续贷。
但因为房价下跌，银行给房子的评估价一下从600万掉到了200多万，没了2/3，这就导致续贷金额和首贷金额中间，出现了大缺口，得想办法补进去，情急之下找了很多人，都说搞不定。
啥意思呢？
经营贷这个东西，虽然当初中介给包装说授信期长达10-30年，但实际每3-5年，就得向银行申请续贷。
续贷的时候，你得先一次性还清所有的钱，银行给房子重新估价，你重新借一笔钱续贷。
这套房子3年前评估价600万，按它经营贷7成放款的话，就是贷了420万，现在3年期到，因为房价跌了，银行评估价下调，变成了200万，那么7成只能再贷出140万，和原先差了280万缺口。
在之前楼市兴旺的时候，到期你可以找过桥资金先垫着，续贷之后银行给钱，你拿钱还过桥就行，那点过桥利息问题不大。
但现在，从银行贷出来的钱少了280万那么多，桥没法接上，如果硬要过，就是把差额做成高利贷，以贷养贷，负债雪球越滚越大。
最后的结果，要么就是你发达了，还得上那么多钱，要么被人起诉，房子没了，不够的话还欠一屁股债，所以这是很危险的一个选择。
有人说，这家银行额度给得低，我换其他银行不行？
按道理，小银行的额度会高些，可以做到8、9成，如果你房子没跌那么厉害的话，可能也能覆盖上一家银行的借款，但以现在房地产的情况，这些银行愿不愿意给你做，说不准。
当然，小巴也看到有业内人士说，只要有门路，还是能想办法续上的，起码现在经营贷还没之前抓那么严。
但就算真续上了，难道不还是一样给自己埋雷吗？
经营贷这东西，就是给企业经营用的，2020年那时候疫情黑天鹅突袭，企业没法生产卖货，资金流动性出现问题，而经营贷就是缓解实体经济压力的重要举措之一。
如果有人动歪心思，拿这些钱来买房，肯定是不合规的。
你可以说现在管得没那么严，所以能续上就不用怕，但雷始终在这里，人家查不查而已，如果后面风向变了，又开始严了，你就得为当初的侥幸埋单。
去年咱们在《整治违规转贷，监管出手了》里面就讲过，一则违规套用经营贷还房贷，借款人被起诉和抽贷的案例。
法院二审判决，借款人要在判决生效之日起10天内，向银行清偿借款本金180万及罚息，如果不履行债务，抵押的房产就会被拍卖用于还债，保证人承担连带责任。
公布这个消息出来，就是明着告诉大家，这么干是违规的，后果很严重，如果还在搞的，尽早收手，蠢蠢欲动的，也不要打这个坏心思了。
所以就算续上了，依然隐患多多。
之前搞违规经营贷的，主要就是两拨人：
一拨就是2021年那时候，搞投机主义的炒房客，当时房价还很高，房贷利率也很高，相比5、6个点的房贷利率，3个点左右的经营贷可是很香。
于是拿自己的房子去抵押，找资金中介虚构个壳，做经营贷，贷出一笔钱再拿来买房子。
像“深房理”那些令人咋舌的动作曝光出来之后，大家才发现，原来炒房还能这样玩出花。
炒房客没落之后，紧接着第二拨人又盯上了经营贷，就是那些受到疫情影响，收入减少，觉得身上负债太重，想省省每个月月供的胆大普通人。
虽然已经认为房价大涨很难，但当时还觉得起码不会跌到哪里去，再加上那时候的存量房贷利率还没降，这些人之前在高位买房，还着5、6个点的利率，在各种怂恿下，就做了经营贷置换房贷。
所以这几年，经营贷飞速增长，规模翻倍。
但没想到，房价会像今天这样大跌。
二手房价更能体现市场真实情况，乐有家的数据，2019年到2023年，深圳二手房从6.2万/平的成交均价，涨到2021年最高时候的8.3万/平，2023年四季度，又跌回了6.5万/平。
也就是说，深圳二手房均价，跌回了5年前的2019，跌了超过20%，个别地段更严重的，还腰斩了。
房价下跌之后，以房子为抵押物的经营贷，在续期的时候也因为评估价变少，续不出那么多钱，要补资金缺口。
补不上，借款人就相当于爆仓。
前几年是经营贷办理高峰，随着续贷周期到来，往后几年，这样的雷恐怕会不断冒出来，现在只是一个开始。
眼看着LPR不断下调，还有存量房贷利率下调，当初节省利息的空间，瞬间变小，而风险却随着续贷不断积累。
收益风险比，显然已经越来越不划算了。
所以，对于那些违规做了经营贷的人来说，要么就是你能拿出那么多钱，到期就直接还给银行，要么就在到期日之前，尽快把房子卖掉，然后到期就把钱还掉。
房价跌得没那么厉害的房子，现在卖，可能亏得还没那么多，或者只相当于赔了一部分首付的钱，但也没办法。
如果等到到期的时候，你再匆忙卖房，买家会砍价砍得你欲哭无泪，还不一定卖得出去。
再等到法院拿你的房子出去法拍，也是大折价的结果，卖完房都还还不完债，后面要继续背债的，那可真是悔不当初了。
而从整个市场的角度来说，如果真的越来越多人因为经营贷到期，为了还钱，然后卖房的话，会出现什么情况？
二手房抛盘，会变得更加多，情况会比现在更糟糕。
当然，一个巴掌拍不响，这肯定不只是借款人个人的问题，中间的资金中介，默许违规经营贷的银行员工，都难辞其咎。
最近银行也开始“反向讨薪”，要挽回损失了嘛，也能进一步防控风险，约束不良贷款增长。
只能说，大家以后都得用长远眼光看问题，别整那些违规套利的。
雷不是不爆，时候未到罢了。
