之前咱们聊过，高息资产去年涨得不错，也成了大家追逐的热门。
但有一个除外。
一向被市场视为高息资产的Reits，成为2023年表现较差的资产品类之一，全年中证REITs全收益指数下跌了22.67%。
29只已上市产品中，仅有1只年内收益为正，跌幅超过10%的产品达到17只，2只产品跌幅超过40%。
产权类REITs受出租率的影响比较大，跌幅靠前，特许经营类REITs因为经营确定性高、现金流良好，相对抗跌。
在2023年的运营成绩单公布后，多只REITs在跌势上又继续大跌。
今年以来，华安张江产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅都超过20%。
华安张江产业园受OPPO自研芯片科技公司哲库退租影响，2023年整体出租率只有72%，相比2022年底93%的出租率，下跌幅度较大。
嘉实京东仓储基础设施REIT持有的武汉项目，在和湖北邦达的续约中，租金从33.37元/平方米/月下降到28.98元/平方米/月，降低了13%。
消息一出，嘉实京东仓储基础设施REIT开盘跳空，全天下跌超7%，到1月10日盘中一度跌停，2024年头7个交易日就跌了3成，原始权益人京东和基金管理人嘉实基金连忙出手回购。
所以底层资产是REITs定价的关键，底层资产的预期收益变化，很可能会造成估值和价值的双杀。
受经济大环境影响，很多企业都开始降本增效，产权类REITs背后项目的租金水平和出租率，很容易受影响。
当然了，产权类REITs也有经营得不错的。
红土创新深圳安居REIT，主要是深圳的安居保障性住房项目，2023年下半年的经营状况好于预期，安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆四个项目的出租平均值，都高于97%。
华夏合肥高新REIT，三个项目的经营也都高于预期。
高新君道项目出租率平均值为92.70%，高于项目估值模型中出租率预测值90.00%。
高新睿成项目出租率平均值为88.77%，高于项目估值模型出租率预测值87.00%。
合肥创新产业园一期项目整体出租率平均值为90.84%，高于项目估值模型出租率预测值88.58%。
现在只有下半年的数据，要看这两只REITs2023年整体运营情况，还是要等2023年的年报。
至于特许经营REITs，主要看项目的经营收益权，2023年全年唯一上涨的中信建投国家电投新能源REIT，就属于此类。
特许经营类REIT，主要是高速公路、生态环保项目、能源基础设施这三类项目。
基础设施和公用事业属于民生领域，所以过路费、污水处理费、电费主要是政府定价，收费单价比较平稳，同时，受经济周期的波动比较小。
但从投资的角度看，重仓单一资产，意味着风险承受能力相对较差，容易发生黑天鹅事件。
我们说，投资REITs绝不是高息股或者闭眼买的固收+，必须仔细调研各个项目，有时候光看合同并不够，还得多掌握项目细节，像华安张江产业园REIT就出现过哲库退租的“黑天鹅”事件。
普通投资者如果没有那么多精力，更推荐分散投资。
现在REITs这个品类跌得惨不忍睹，还有未来吗？
咱们的REITs发展年头短，美国市场是最成熟的REITs市场，可以看看大洋彼岸的经验。
截止2022年年末，美国共发行了232只REITs，总市值1.28万亿美元，零售类和住宅类REITs占比最大，共占36%。
2022年，受疫情影响，REITs投资的商场、购物中心、酒店、度假中心、办公空间板块都有较大跌幅。
富时（FTSE）和全美房地产投资信托协会（NAREIT）共同编制的美国 REITs指数，2019年收益率高达28.66%，在2020年最终收跌5.1%，收益率大幅下滑33.78个百分点。
但在疫情过去后，REITs表现迅速反弹，韧性较强。
根据平安证券的报告，从有正式数据的1972年至2021年将近50年的时间里，美国资本市场中REITs的年化收益率大概在9.7%左右，高于标普500。
这样看来，美国市场的REITs的长期收益率是和股票同一量级的，走势肯定也不是直直的一条线，会有波动，对于REITs这个品类，适合用更长的时间维度来考察投资回报。
回到国内，对比中证REITs指数、中证全债指数、沪深300指数，可以发现中证REITs的波动性也和沪深300更相似，不像中证全债指数那么平稳，更加说明公募REITs并不是“稳稳的幸福”。
虽然现在REITs已经跌去很多，但如果经济好转，项目运营逐渐恢复，REITs的表现也会好起来。
当然，前面我们也提到，底层项目运营情况是REITs定价的关键，随着扩容，供给变得越来越多，不同的REITs产品之间分化会很明显。
所以如果你没有真正搞懂底层项目是个什么东西，怎么赚钱的话，切勿轻言抄底，而且也要回到“股息”逻辑，长期持有拿分红为主，不建议做短期交易赚差价。
