地产大佬陈启宗要退休了。
之前我们聊过，地产界被誉为比肩巴菲特致股东信的，就是陈启宗的致股东函，详情回顾→《原来房地产大佬，是这样闷声赚大钱的》。
自从掌舵恒隆后，陈启宗会在每年的半年报和年报里，都亲自写一封《致股东函》，33年从不间断。
他的股东信十分走心，除了回顾公司经营、项目发展情况外，还会认真与股东对话，阐述他对宏观经济的看法，对行业的预判。
最近看到新闻，说今年陈启宗宣布正式退休，极具投资智慧和个人魅力的股东信就此断更，小巴也颇感遗憾。
翻翻2023年报，恒隆交出了一份满意的答卷，全年营收为103.16亿港币。
内地商场租赁贡献了将近一半的营收，2023年租赁收入同比增长8%至49.63亿人民币，为恒隆提供了良好的现金流。
虽然市场有诸多不利因素，居民收入预期下降，对消费有一定的挤出效应；
疫情之后的关店潮“后遗症”仍在，很多商家还没有完全恢复。
但因为一直坚持高端购物商场的发展模式，富人群体消费受收入预期影响较小，所以恒隆受到的影响也比较小，证明了恒隆在商业地产领域的独特之处。
自上世纪60年代成立以来，恒隆已经成功穿越多次周期，指挥棒也平稳传到第三代，二代掌门陈启宗功成身退。相比之下，内地房企就很狼狈，曾经的巨头恒大许家印锒铛入狱，碧桂园化债之路艰难。
相同环境下的不同境遇，也反映了内地房企和港资房企，两种完全不同发展模式。
在房地产飞速发展的时代，内地房企走高负债、高杠杆、高周转的模式，通过“快”实现了跨越式发展，诞生了一批千亿市值的黑马，一度把生意做到了海外。
而港资房企则完全相反，虽然上世纪八九十年代就进军内地市场，但一直坚持稳字当头，低负债、慢节奏的发展模式。
像恒隆的负债常年维持30%左右，项目开发资金大部分是自有，开发周期也比较长。
赚慢钱的思路，注定香港房企在高速发展的时代会被边缘化，但也避免了激进扩张的风险。
在2022年的行业低谷中，不少内地房企因负债太高，有些甚至超过100%，不得不进行风险出清，多数港资开发商却仍然保持了盈利，得益于过往的资本积累，甚至有实力逆势抄底，在内地频频拿地。
虽然恒隆没有拿地，但在杭州布局了内地的第11座高奢商场，包括一座世界级购物商场，5幢甲级写字楼和一座高级酒店，用陈启宗的话来说，这可能是全国最好的一个，投资开发完全不受周期影响。
对于国内房地产行业的“大跃进”，陈启宗早就看在眼里。
他每年都会被邀请到博鳌房地产论坛，发言总是刺耳，现在回头一看，他简直就是内地楼市的“吹哨人”。
早在2018年，陈启宗就在博鳌房地产论坛警告，内地楼市的黄金时代已经过去，房地产做到后面，实际上是保守致胜的。
以往的四十年，中国房地产市场的发展可以说是前无古人后无来者，体量之大不可思议，内地地产商的思维，也是量的比较，越大越好。
量的比赛，速度的比赛，导致过去几十年有不少的房地产“疯子”。
他非常有远见地告诫内地房企，量和速度的比拼已经不适用于未来的发展，房企们需要改变心态、改变经营模式，做一个“长命”的房地产商。
“疯子”结论放在现在看，是一语成谶，那些不听劝告，坚持高杠杆、高周转的房企大都陨落了，结局不是破产就是入监狱。
而对于当下的这一轮房地产熊市，他也表达了自己的看法。
因为在2008年喊出过“拥抱熊市”的口号，为避免被大家误读，他强调 “与经济原因产生的熊市不同，这样的熊市，我是绝对不敢拥抱的。”
和2008年的熊市不同，现在不是周期性衰退，而是结构性或系统性转变。
以前房价可以猛涨，是因为经济高速发展，有大量涌入城市的人口支撑，现在出生人口减少，经济增速下滑，形势和以前已经完全不同。
他说，“行业绝对会存在，问题是你跟我还存在不存在。改行不是一个羞耻的事情，改行就改行，有什么大不了的呢？”
陈启宗想强调的是，以后房地产不再是一个特高盈利的行业，就是一个商品化的东西，赚大钱的机会远远不如以往这20多年。
就如咱们之前所说，未来的房地产设计，国家已经定调，保障的归保障，市场的归市场，就算普通工薪阶层买不起商品房，也会有保障性住房供应。未来不需要那么多房子，也不会缺房子住。
可能唯一存在亮点的是豪宅市场，但有钱人毕竟是占极少数。
普通人的市场，最后房企还是往薄利多销的方向走，房子之外把物业做好，把老百姓的居住质量提上去，更看重中长期的回报。
说到底，这波大洗牌之后，能继续在房地产行业里存活下来的，也都是那些慢下来，回归了理性的人。
