楼市史上最强大招后的【灵魂3问】：触底没？大涨吗？开干不？

5月17号，想必会被载入史册，一天之内出了4个楼市猛招，宽松力度，真的是史上最强，没有之一那种：

史上最低首付比例→

15%就可以上车，100万的房只需掏15万首付，二套25%也能上车了；

史上最低贷款利率→

本来已经很低的公积金贷款利率，下调0.25个百分点，商业银行房贷利率直接取消下限，只要你资质够好，当地银行够狠，完全可以向公积金贷款利率逼近，不仅首付少了，还贴心的把你的贷款成本一起降低；

史上首次下场“收储”去库存→

“以需定购”，地方国有企业以合理价格，收购一部分已建成未出售的新房，来做保障性住房。

钱从哪里来？

3000亿的保障性住房再贷款，利率低至1.75%，期限1年，可展期4次，地方国有企业拿到钱之后去收购，房子到手之后，还可以再拿去银行抵押，央行按照贷款本金60%发放再贷款，共带动5000亿银行贷款。

一个个史上最宽松，满屏都是“现在我要大力救地产”的呼喊。

底下的人也get到了意味，于是中介终于睡上难得的甜觉，A股地产板块迎来久违的暴涨，网上关于楼市的各种讨论，情绪也相当高涨。

一切都让人觉得：

楼市是不是要触底了？房价是不是会猛涨了？我是不是要准备大干一场了？

首先，预测楼市是不是触底了，这个事情可相当难。

即便如大家所说，这次是真的大转变了，“政策底”了，但政策底就是市场底吗？

类比下股市，政策底出现了，市场确实会反弹，但通常撑一段之后又会继续杀跌，直到全部“跌麻”，出清完毕，砸出一个很坚实的底部，跌不动了，才会形成真正的市场底。

现在出清完毕了吗？

一天之内，变化最大的可能不是楼市基本面，而是大家的预期。

其实史上最低首付比例和最低贷款利率，都不是最牵动人心的，最让大家期待的是，国家下场，大批量收储兜底，楼市就稳了，房价就稳了。

但大家的预期，是不是和上面的预期一致，有没有过高呢？

如果人家原意是为了完成保障性住房建设目标，收一小部分房，只不过顺水推舟，引导大家“放心，有底在这里”的预期呢？

要知道今年一季度末，全国商品房待售面积高达7.5亿平方米，收得完？

就算后续真的继续加大再贷款规模，收储更多，但人家明说了，收的是“已建成未出售”的房子。

也就是，方向在新房市场这里，而不是二手房市场。

房价关键要看的是二手房市场，现在人家不仅明说收的是新房，而且明说收购之后，要拿去用作配售或配租保障性住房，那么这反而会冲击二手房市场。

配售的，你手上品质配套都不咋地的旧房子，能和人家的新房比？

配租的，人家是官方做包租公，租金还低，原本可以买房的说不定直接长租了，低端二手房的需求再少一部分。

当然，在保障房最后进入市场之前，还有一些时间，现在这种情绪下，二手房说不定也会被政策利好带起来一些，但长远来看，大部分二手房都会失去竞争力，下滑，回归其原本的居住属性。

如果说关于“底”的讨论依然迷雾重重，那么房价还会不会大涨的问题，答案其实挺清晰的。

从去库存的方式就能看出，咱们不想再走涨价的老路，如果想走的话，早都已经走了。

房地产关乎国计民生，没有人否认这个事情。

但在国家眼里，房地产不只是大家眼中局限的那一个“房价”而已，而是一整个产业链，关乎整个上下游能不能开工，能不能顺利运转起来，不拖经济后腿。

为什么要收“已建成未出售”的新房，明显就是救开发商，拉一把，盘活产业链，不能再像现在这样，死僵在那里动不了。

不大涨大跌，房价稳住，是上面多次强调过的事情。

保交楼，去库存，稳房价，对国家来说，横着走的L型走势软着陆，就是最好的。更何况，能撑住横着走已经费很大力气，很不容易了，怎么竟然还要幻想昨日重现？

先不说人口负增长，这种根本性逻辑的因素。

最简单的就看现在，大家口袋还像以前那样有钱吗？对未来收入预期咋样？

经济增速下来了之后，还能和以前GDP狂飙的时候相比吗？

而如果因为新一轮技术革命，找到新的增长点，一批新贵崛起，又开始推高房地产，并且像以前那样，有蔓延到普通大众也狂热的趋势，别忘了，房地产税后手还留着呢。

此招一出，马上凉凉。

因为，咱们未来要的是科技，要的是新质生产力，不能再被房子绑架。

了解以上这些，最后是不是要准备大干一场，也有答案了，关键是看你要干什么。

1

自住刚需和改善要买，没有任何投资念想的，现在首付比例和利率都很低，差不多见好就收得了，出了那么大的政策，一段时间内还想着房价大跌、首付或者利率继续让利，可能性不太大。

2

最近看房的人会变多，想卖房的，如果当地没有“以旧换新”政策，那么看看争取下能不能趁这段时间出手，但别想太多市场情绪起来了，我要坐地起价，能出手就是好事；

反过来说，如果你是想买房的，也别看最近这阵仗就被吓到了，该砍价的还是砍。

3

如果你本来是想着租房也没所谓的，但最近因为舆论心痒痒，小巴觉得没必要，租售并举趋势下，选择长租不买房，也是一个挺好的选择。

大家惯性上还会考虑捆绑在房子上的种种福利，比如有人说，我为了孩子上学，要买房，要拿户口。

但当人口大盘见顶，有人来这个城市，有孩子能来上学，学校不至于倒闭，就已经不错了，还整啥门槛？

更何况，教育本身绝不是上所谓名校，就可以成功无忧那么简单的事情，极力建议孩子还小的家长，拓展一下自己单一鸡娃路线的思维。

说回房子，所以本是可以租房的自由身，非得花钱用个房子绑住自己？仅仅是因为舆论一夜之间的改变，就动摇了？

4

想投资的，核心城市核心区域的房子，如果保持人口长期净流入，房子品质还不错，跑赢通胀自然没问题，但也仅止于此。

不过能买到这个段位房子的，房子只是其庞大资产配置的一部分罢了，押注身家才能买到的人，这收益率真不如买权益资产，做长期配置。

5

存款还只会存银行的，确实得想办法怎么大干一场，做金融资产的配置了。

因为这么一大波房贷利率让利，为了银行还能继续赚钱，经营下去，存款利率又得继续跟着大幅下调了。