国庆假期前后，最重磅的消息就是房贷贴息的事情了。
政策落地也很快，29号文件出来，10月1日就正式实施，从发布到落地只隔1天，而且贴息这个动作，以前主要是设备更新，中小微企业贷款和消费贷才搞的，这是中央财政第一次对商业性个人住房贷款搞贴息。
之前小巴在聊房贷延长到40年的时候，还调侃说，在贴息和降息之间，选择了延长年限，现在贴息传闻还真来了，不过力度没有传闻说的那么猛，设了几道门槛：
首先，得是首套房，新房二手房都行，但存量贷款置换不算，也只针对商业贷款，公积金贷款和保障性住房贷款不纳入；
然后，面积不超过120平，大户型直接排除；
最后，房价不超过150万，大城市高价房子可以洗洗睡了。
符合以上条件的，年化贴息1%，按贷款本金算，最长贴5年，单户贷款本金上限100万，补贴的钱中央财政扛大头出90%，地方财政出10%。
办理方式也省心，免申即享，银行每月收息的时候自动给你扣减，不用自己跑腿申请。
那么，到底有多少房子能享受到这个政策呢？
中指研究院的数据，重点40城里，满足120平和150万以内这个条件的新房，只占33%左右，二手房好一点，大约55%，一半多一点。
（来源：中指研究院）
150万的价格，一线城市新房可选的不多，二手房会好一些，要么是远郊小户型，或者中心城区的老破小，中金公司也做了个估算，中低能级城市约50%新房和70%二手房符合贴息条件，超高能级城市仅约2%的新房能满足要求。
所以整体看下来，还是像咱们之前说的，政策本质是在筛选目标客户，这次的贴息政策就是只管首套刚需，中小户型，中低总价，主要就是小城市，估计也是为了去库存，激活一些流动性，但依然是精准滴灌刺激，和很多人想象中的全国大放水差得很远。
为啥这次实施速度那么快，毕竟金九银十，传统销售旺季来了，怎么也得有点动作，而且后续又国庆假期又年底了，某种程度上也是一种促消费手段。
因为消费贷领域已经用过同样的贴息政策，直接模板复用，买车可以国补1%贴息，房子之前已经在政策文件里被归入大宗耐用消费品，用上类似的促消费思路，也是顺理成章。
当然有一说一，跟之前放宽购房门槛，延长房贷年限那些政策比，这次贴息算是真金白银的补贴，不是虚的。
按三四线城市的典型情况，贷款60万，利率3.06%，30年等额本息来算的话，贴息前月供大概2530元，贴息后前5年降到2040元，每月少还490元，5年累计省约2.8万。
如果按上限100万来算的话，月供每月可以省800多，5年下来累计省差不多5万。
这对低线城市的普通家庭来说，也是实打实的减负了，有人说省几万看不上的，那就是你不是政策筛选目标里的那些，刚需摇摆人群。
小巴还看到个细节，政策原文在资金管理那块，提到经办银行省行每年1月底前，向省级财政部门提出当年贴息资金申请，这里“每年”这个措辞，暗示政策本身留了后续继续实施的接口。
所以后续继续实施是有可能的，就看它想不想。
但反过来说，等等党又赢了这句话，在买房这件事上的含金量还在上升......
现在政策文件删除了些降准降息的口吻，然后这次也是选择让财政贴息，而不是让银行降息这个方向，还是说明降息至少短期内还不想动。
现在全国个人住房贷款余额大约36万亿，降1个百分点，一年就是3600亿。
银行净息差本来就到了历史最低，再挤压，伤的是银行资本积累能力，搞不好就是按下葫芦浮起瓢，房贷的问题没解决，银行的风险先冒出来了，所以防控银行风险是更重要的事情。
（来源：西部固收）
但是让财政给全部存量房贷贴息，财政也扛不住，不就只能精准施策，把钱花在刀刃上，和咱们自己打理家庭财务是一样一样的。
而对于咱们个人来说，买房补贴是锦上添花，不是做决策的关键理由，决策的理由只有一个，你确实需要买房了，而且你确实还得起。
那些高价的投资就不谈了，现在普通人买房其实就是消费，而消费，就得讲究量入为出。
贴息政策确实能帮咱们省点钱，前5年月供轻一点，但5年之后，收入到时候能不能扛得住，这个问题得提前想清楚，或者要有预案。
至于房地产，官方的口吻一直都是稳，可以预期，后续政策还可能会继续发力，但所谓稳楼市，稳的是行业基本盘，避免系统性风险，而不是稳住每一套房子的价格。
过去二十年，房地产是经济增长的主引擎，信贷扩张、城镇化、人口红利三股力量叠在一起，房价水涨船高，但现在引擎换了，红利在消退，这就不是靠一两个政策能重启的了。
从现在的政策来看，是针对多层次的住房需求，做多层次的精准施策，不是大水漫灌托价格。
如果说现在处于磨底企稳阶段，那么也是核心城市会率先企稳，因为有人口、有产业、有需求支撑，但很多三四线城市，库存高，人口流出，企稳的路会更长。
所以，分化才是未来房地产市场的主旋律。
