去售楼处看过房的朋友们，一定看过下面这张表，
明明是同一栋楼，相同的户型，但是楼层不一样，价格也不一样。
以01户型为例：便宜的12442元/㎡；贵点的卖13942元/㎡，
单价差1500元/㎡，总价相差约18.7W。
这种情况，是每个楼盘都有。
那大家有没想过，开发商是如何对每个楼层定价的？
你遇到过的大部分置业顾问，可能除了视野、朝向等因素外，也没有说得很透彻。
其实开发商对楼层的定价，来源于两个逻辑。
1、橄榄球价格体系；
也就是中间楼层价格高，顶层底层价格低。
现在我们看到的很多高层小区，采用的基本都是这种体系。
2、金字塔价格体系；
就是中间楼层是均价，越往上面楼层价格越高，往下楼层越低，价格越低。
比如，长沙早期的商品房小区王府花园，采用的就是这个定价体系。
那么开发商是怎么选择这两个价格体系的呢？
举个例子，看这个小区周边的环境：
先说优点：
北面有个湿地公园，东北侧是大型商场，宜居性强，购物方便；
再说缺点：
南边是绕城高速，东面是南北向的主干道潭州大道，两侧有明显的噪音干扰；
这是小区的高层楼栋平面效果图，从视野景观考虑，你会选择哪一栋？
（不考虑前方其他建筑物因素情况下）
是不是该选15#、16#、17#，为什么是这栋？
因为，这三栋能够把小区北面的公园景观尽收眼底。
如果想避开噪音干扰，应该选择哪一栋？
是不是先得排除东侧的4、8、13、18、19#栋，还有南边的1、2、3、4#栋？
噪音干扰最小的是不是位于小区中间位置的10、11、12#栋？
那么这个小区的楼W栋是哪一栋？
如果同时要满足视野佳+无噪音这两个条件，结论就是11#栋。
对大多数楼盘而言，噪音跟视野，就是决定楼W栋的重要数据。
在同一水平面上的户型，开发商定价主要考虑四大因素：
户型的平面设计、景观视野、噪音灰尘和朝向。
平面设计和朝向这两点，对价格的影响不大，基本只占了10%。
占比较大的，是景观视野和噪音！
因为这是购房者很直观的感受。
大多数小区会把视野因素占35%的定价比例，噪音占45%。
在外部视野受到阻挡的情况下，开发商一般就会选择橄榄球价格体系定价。
在外部视野没有遮挡的情况下，开发商就会采取金字塔价格体系定价。
圈内有位大佬说过：窗外的风景决定，决定了房子的价值！
正是基于这两个体系。
那每一层楼的价格，具体是怎么定的呢？
以11栋楼W为例，按照金字塔价格体系定价，基本上每层楼的价格差在0.5左右。
在0.5到0.7之间，中间楼层是均价。
往上楼层上调0.7，往下楼层减低0.7，以此类推。
但有的楼盘，一楼是架空层，很多人又不喜欢低楼层。
开发商就会把低楼层的层差缩小。
在垂直系数的制定中，视野变成了重要因素，其次就是客户的心理体验，项目其他情况等等。
比如很多人忌讳的4楼、14楼、18楼，那么这几个楼层就会相对便宜。
大家买房时，建议这几个楼层，能不选就尽量不选。
你不介意，不代表别人不介意。
在实际的销售过程中，开发商还会把楼W的价格做高，来带动其他楼层快速成交。
知道了开发商的定价逻辑，就大概知道：
同一个小区、楼栋之间、楼层之间，为什么有的价高，有的价低了。
如果一时冲动，买了视野不好，又有噪音的楼层或楼栋，怎么办？
别担心！楼市本就是周期性滚动的。
一旦到了牛市，这些不利的因素，还有人会在乎吗？
