如题，人生有三大错觉——手机响了，有人叫你，房价要降！
话说春节前，央行接连放水，降准又降息，释放出的货币信号是宽松的。
但水真正能灌到楼市，还是要看近87城房贷主流利率环比下调，9城首套房首付比例出现实质性松动，以及多地上调公积金贷款额度，下调房贷利率等等。
楼市回暖的信号确实很明显！利率下调，首付下调，你是不是觉得房价也会管上？长沙也会管上？
雪停了，天晴了，所以你觉得你又行了？！
事实上，爆出首付比例下调的山东菏泽，紧接着回应便称，并未对首付比例进行统一调整，依然执行2016年最低2成要求，此次调整只是部分银行根据自身情况进行的自主经营行为。
要知道，这9个城市（福州、菏泽、重庆、赣州、佛山、南宁、北海、自贡、驻马店），均为未全面实施“限购”的城市。
关于长沙的首付比例具体会不会下调，老周此前就联系过银行的工作人员——
招商银行工作人员表示，目前银行暂无首付比例松动的痕迹。未来大概率上也不会有。
而民生银行这边也同样表示，首付比例依旧是3成，并从2021年开始审核首付款资金来源。
那关于首套首付比例下调，其中有两点值得注意——
① 不限购，首付下调，是当地ZF和金融机构，因城施策来救市，为的就是推动当地的购房意愿。
反过来，也就是说这9个城市的购房意愿是有多不强，才需ZF出手。
折射出的是这些城市房子难卖，库存积压，去化期被拉长。
以福州为例，截止2021年12月底，福州五区商品住宅去化周期约19个月。
若供应去化持续拉长，持续大于需求，利率下调、首付比例下调，就只是救市的第一步，后续还会有更多的“水”灌进来。
虽说全国同此冷暖，但城市间的分化也在加剧。长沙楼市的基本面依旧是健康的。
根据官方数据，2021年全市新建商品住宅去化周期保持在8个月左右。
显然，以长沙目前的去化周期来看，压力不大，还没到降低首付比例救市的地步。
② 首套首付比例下调2成，明显偏爱的是刚需房源，而刚需房源，很大程度以居住属性为主。
加上没“限购”束缚，以上城市要么跟进“房住不炒”；要么房子的金融属性被稀释，比如棚改大户山东菏泽。
也就是说，核芯城市，非刚需市场占主导的城市，并不会在这一波“救市”政策中首当其冲。
那长沙很显然就是。
作为典型的限购城市，长沙各方面数据保持着健康。
受滨江几个大平层项目畅销的影响，建面约100平以下刚需房源正逐步被压缩，近一年的主力面积段稳定在建面约130—144平。
数据源自 | 湖南中原
根据统计局数据，2022年1月，长沙新房均价同比增长约6.9%，二手房均价同比增长约4.4%。
尤其梅溪湖、滨江、市府等板块的二手房市场“涨”势喜人，部分小区二手房源单价已破2万。
2022年1月长沙新房主力单价面积段已经到了1.5万/平（数据源自湖南中原）。
很明显，从各方面数据表明，长沙六区一县（不包括宁乡、浏阳）的首付比大概率不会跟进回调。
至于房价会不会降，醒醒吧！长沙限购区（六区一县，不包括宁乡、浏阳）大概率是不会。
什么降不降价的，想降，那你不如做梦！
因为长沙不仅不会降，未来还会实施精准调控。
啥？
楼市就是政策市。
刚需和改善房源，未来将施行差别化供应政策。也就是在原来的因城施策基础上，还得因市场需求调整施策。
还是那句话，在改善需求集中爆发的长沙市场，反应的是，长沙不缺房子，急缺好房子。
此前就无数次强调过，没利润，好房子就没有生存空间。
根据前不久长沙市召开房地产开发企业座谈会，大致上给长沙2022年的楼市指明了航线。
其中提到对房价指数进行分类试点，刚需住房每年增长指数不超过5%，改善型住房按8-10%控制增长。
控制增长？那是如何控制？2个方面——
一是土地出让限价，二是商品房备案价。
目前长沙土地最高限价在14800，以10%来控制，土地限价将达16280。若销售备案面世后，加上精装，备案单价或将突破2万。
当然这是个比较极端的例子，但却并没有很夸张。
上周万科瑧湾汇单价破2.5万，去化依旧达到98%（数据中原），就已经证实了长沙市场对GAO端产品接纳力——
超出想象的强。
写到这里，老周只想对还没买房的你说一句——
让你早买房，早买房，非要观望，芭比Q了吧！
事已至此，还没买房的倒也不必为此焦虑，以上关于房价指数分类试点的资讯，官方并没有对外大肆宣传。
只是试点，大概率是会反应在今年第一次集中供地上，但也仅仅只会存在一两个极端的个例，并不会出现全面“普涨”。
即使某楼盘的备案价高于市场预期，你也不用紧张，毕竟买不起！
以下敲黑板，划重点！
凡是打算在2022年买房的朋友，老周吐血整理以下买房10大宝典，请珍藏！
1、 刚需买房不要等，最好的买房时间点，不是2008年，也不是2015年，更不是未来，而是你有钱有资格的第二天。
2、买房一定要贷款。
全款买房是对经济学的无知，更是对当下形势的无知，房贷是普通人难得的福利，也是规避开发商风险的zui好方式。
100万的房子，银行帮你承担了70万的风险，而且有了银行的介入，你的买房流程更加规范透明，权益更有保障。
3、当你下定决心买房，请屏蔽朋友圈给你的建议，如果想实现阶层跨越，一定要学会和过去的圈子告别。
没买过房的人，一定会告诉你，房价泡沫很大，水很深，开发商都是骗子，千万不要买房；
也不要听父母的购房指导，他们要么劝你回县城老家买，要么劝你把银行贷款还掉。
4、尽量选国企和央企。
2022年是中国房地产企业两级分化的元年，原来靠着高周转和高负债，做大规模的品牌房企，会接二连三的倒下。
而央企和国企在这次并购重组中发展壮大。
5、想判断一个城市的房价水平，不要看均价，而是要看房价中位数。
均价对你买房没有任何指导意义，就像姚明和潘长江的平均身高是1.9米，就像长沙最新均价是11000，你说有什么实际意义。
什么是房价中位数，就是这座城市大多数人买房的价格，比如在长沙，总价150万—180万的房子相对接受度比较高。
6、便宜没好货，好货不便宜。这句话同样适用于买房。
从某种意义上来讲，买房没有绝对的性价比，你买的便宜但是品质不好，物业很差，照样在二手房也是便宜的。
相反有些新房比旁边贵个一两千，但是二手房反而更保值，差价有可能会拉到三四千。
7、买房最重要的不是户型不是园林，甚至都不是开发商，不要为了一个漂亮的样板房，而跑到郊区冲动买套房。
买房最重要的是地段，而地段最重要的是板块，板块才能决定你房子未来价值的天花板。
怎么看板块！
一看开发主体，二看板块定位。
具体要怎么看，点击链接☞2022年，长沙房价大猜想！手把手教你如何买房！
8、如果你实在不会选地段，那我教你一个简单的。
如果你买的房子是在新开发的区域，地铁、学校和商场，你至少占两个。
如果一个都不占，等你换房的时候，你大概率就会哭。
9、买房是一个JI度消耗体力和脑力的累活，所以，如果你实在不懂又没时间学习的话，最好找个靠谱的人咨询。比如老周。
