2022，楼市又出新政了！
就在不久前，全国性商品房预售资金监管办法出台！
有两点很重要：
1、预售资金监管额度，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定；
2、当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。
这也带来了两方面的积极影响：
一是：从源头上保证了购房者的利益，从根本上杜绝了商品房烂尾的风险；
二是：增加了资金使用的灵活度，有利于缓解房企的资金压力。
从过去的经验来看，几乎所有的烂尾楼其实都和开发商挪用预售款有直接或间接的关系。
尤其是2021年下半年，大家应该都听到过不少房企B雷的声音。
已经是2022了，但B雷的开发商仍然不绝于耳，比如闽系房企XX城，最近又新晋上榜B雷名单！
因为受制于三道红线，房企融资监管力度加大，现金流受限，各地期房“烂尾”现象不断。
当前节点，出台商品房预售资金监管新规，并要求全国统一，说穿了，就是要顺利“保交楼”！
部分房友，或者买房小白，可能会问：什么是商品房预售资金？
商品房预售资金，是购房者按照商品房预售合同约定，支付给开发商的购房款。
一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。
过去的2021年，有太多“血淋淋”的经验教训。
在巨大的偿债压力之下，哪怕是贵为“千亿元级房企”，违法挪用监管账户资金的开发商也并不在少数。
这样操作的后果，就是导致项目烂尾。
那么你知道开发商是怎么挪用商品房预售资金的吗？
每年到年底，尤其是春节前这个时间节点，往往是开发商最缺钱的时候。
要付工程款、要付广告款、要付员工的工资和年终奖，尤其2021年的形势，大家都懂，暴雷的开发商一家又一家。
逼急了的开发商，往往这个时候，就会开始打监管账户的主意了，怎么弄？
1、压根就不要你的钱进监管账户；
你去售楼部刷卡，是不是经常看到一排一排的POS机？
但哪一台才是监管账户，根本不知道对吧？
别说你们不知道，估计连置业顾问也搞不清。
有人会说：银行要求首付款进监管账户，才给办理贷款？
确实是，但如果是一次性或者分期付款的，银行就管不到了。
现在知道，为什么开发商喜欢一次性付款买房的客户了吧？
2、即使是按揭付款，开发商也有办法；
比如监管账户在银行A，但是开发商合作的贷款银行在B，所以贷款是放在B账户，
实际上监管账户，只监管了1/3的房款，其余70%的钱，开发商照样可以挪用。
3、还有种套路就更加防不胜防了；
就是开发商和施工方联合起来，开发商通过虚报工程款，来套用资金。
比如拨给施工方1000W，要求返还600W，或者通过与施工方合作的多个楼盘的监管账户，相互套用资金。
你可能会问：施工方为什么要配合开发商套用监管账户资金？
哈哈~你知道什么叫甲方？什么叫乙方吗？
在利益受制于人的时候，你认为施工方有的选吗？
所以买房之前一定要做好以下两步：
第一步，就是确保你交的每一分钱，都是进的监管账户；
如何确保？记住这两点：
一是，核对银行POS单上的开发商名称、账号和预售证上是否一致，哪怕一字之差都不行。
二是，如果开发商能接受，最好通过银行转账的方式，把首付款直接打到监管账户里。
第二步，就是时刻关注房子的施工进度；
一旦出现类似30天主体还没建上几层的情况，马上组织业主，请求相关部门，查询开发商监管账户资金使用情况。
虽然商品房预售资金监管出台了新规，但以上方法仍然有效。
今年计划上车的房友们，可以收藏起来！
自从商品房预售制度实施以来，监管额度、监管方式、资金拨付等具体监管规定，都是由地方自行决定，监管差异大。
但 “一城一策”的预售资金监管制度，实施起来难以真正落地。
新规主要有两方面变化：
一是将之前由各地制定的预售资金监管政策进行规范统一；
新规在完善规范商品房预售资金监管措施上，有五方面值得关注：
招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。
（具体细则待落地）
二是在保证交付安全的前提下，适当释放开发商的预售监管资金，解部分房企燃眉之急，推动房企经营正常化。
这个举动也被普遍认为，是刺激楼市的积极信号。
事实真是如此吗？
对于部分绿码房企而言，可能会获得更多的现金流，当然是积极的。
但是对于资金链本就吃紧的房企来说，可能并非是件好事。
监管过严，可能反而会引发次生的房企现金流问题！
比如：销售新房所得资金受限、不能用于其他项目的周转和债务的处理、债务周期缩短、压力进一步加大等。
所以，2022年买房，还是记住两件事：
1：确保首付款进监管账户；
2：优先买国企或央企盘！
你get了吗？
