买房，不可缺少的环节，是哪一个？
售楼部实地看房！
作为房产自媒体，这也是日常最重要的工作之一！
之前说过，老周实地踩盘的速度很快，通常一踩就是半个或一个片区。
秘诀就是：做足功课、带着问号!
对于房友们来说，想要买房，请至少看过10个同类型楼盘再决定。
不过，现在长沙的新盘，距离主城区的距离也是越来越远；
工薪阶层平时上班，只有周末才有时间，万一家里有事耽搁，半个月才能实地看一次盘，看盘的时间成本直线上升！
就算腾出了时间，终于去了售楼部，说实话：
很多人，可能只是逛了逛售楼部，远谈不上“实地看房”！
怎么才能摸清楚一个楼盘真实的底细？怎么才能避免被置业顾问忽悠？项目周边有哪些不利因素？
三步走，绝对干货，压箱底的看房秘技，经验毫无保留！都是老周平时踩盘时的关注要点。
2022年想要买房的朋友，可以仔细阅读，记住收藏！
1、准备工作
其实大部分的楼盘信息，都可以通过网上踩盘获得：
区域、地段、交通、户型、园林、开发商、物业，开盘信息等。
如果开过盘，还要了解开盘的楼栋，成交均价，最好能找到一房一价表，提前研究下定价逻辑。
如果没找到也没关系，实地看房时可以向置业顾问索要。
主要关注两个方面：
一是开发商！
可以通过企查查、天眼查等，搜索项目开发商的公司名称，查询一下公司的股权关系，经验状况、司法诉讼等信息。
除此之外，还可以在网上搜索相关的资讯，看看有没有负面（爆雷）消息。
二是周边配套！
可以通过卫星地图或者借助业内人士拍摄的楼盘全景，看一下项目周边的形态，有没有安置房、地铁/学校等位置。
图源 | 大熊看楼
尤其是现在短视频风靡，各类探盘多入牛毛。
还有微信、朋友圈、vr、地图找/看房...
基本上就能把一个楼盘了解的七七八八，尤其是现在，大部分自媒体都不会轻易去删网友的点评，哪怕是负面的。
没有找不到，只有想不到。
买卖双方的信息不对等情况，也基本不存在了。
不过，关于网上的信息，多且杂，楼盘点评更是鱼目混珠，一些偏冷门的盘，更是缺少有价值的点评内容。
做完上述功课，就会在脑海里形成对该楼盘的大致素描。
而如果有些问题，感觉自己了解的还不是很清楚，或者信息过时了，再打个电话到售楼部咨询，基本也清楚了。
2、实地看房
接下来，就要找出问号了，也就是第一步准备工作中获取不到的信息：
真实的销售情况（虽然有第三方数据统计机构，但也不是每个楼盘都公示；另外，很多楼盘宣传热销，水分也很多）、网络的负面传闻、楼盘的软性竞争力（营销策略、物业服务、工地管理等），这些都需要实地踩盘，且需要一定技巧。
当然，现在看房，不建议自己轻装上阵，找个专业人士陪着一起，很重要。
不仅能借鉴别人的观点，说不定还能捞点额外好处。
不论是自己去，还是找中介，重点来了：
在抵达楼盘之后，别直接就去售楼部，建议开车沿楼盘的东西南北四临，转一整圈，对周边的情况和现状，会有个大致的了解和适应！
哪些道路只是存在于规划图纸里？
小区的入口设计及通达性如何？周边有哪些不利因素（譬如加油站、医院、垃圾站、污染源，或者未开发地块的潜在威胁）？
同时，如果有一期入住的，先自行去一期参观，看看园林绿化、入户大堂、电梯、车库以及小区内部维护得如何；
或者混入工地（注意安全的前提下），看看工地现场的组织管理，检查施工的操作细节等。
如果没法进入工作，就看正在施工的项目楼栋，外墙一次性浇筑比例，越高越好。
咋看？就看窗户是支模用混凝土浇筑出来的，还是单独用砌块砖磊出来的就行。
切忌按置业顾问预设的线路参观，会很容易掉入KFS设置的套路里。
不论是参观线路、还是重金打造的示范区和售楼部，以及销售说辞的讲解，都是经过专业人士层层把关。
目的就是“隐藏弊端、取其精华再发扬光大”，建立项目的优势地位，增加你在项目的逗留时间，最终拿下你、成交！
实地看房，和置业顾问打交道是不可避免的，对于他们的话，不可全信。
毕竟销售的嘴，骗人的鬼。
比如最常见的“地铁口，名校旁”。
名校旁，并不代表楼盘就有学位，但给购房者的心理暗示，却是购房即可入读。
或者给你说项目有学校啊，3公里外的甚至5公里外的某某学校，实际上与你毛线关系都没有。
偷换“地铁口”概念的路数，则更为普遍，直线距离1公里都敢说自己是地铁盘！
所以，已落地建成或开工的，一定要追问距离多少米。
注意了，销售一般会说直线距离，和实际步行距离的差别很大。
必要时候实地走一走，亲自丈量一下；规划中的地铁线路，那就听听算了，别当真。
区域规划的可信度也就一半，尤其是远期规划，靠谱的不多。
从规划图变成施工图，中间的变数可太大了。
最好就是拿着卫星图，向置业顾问询问项目一公里范围内的现状及未来规划情况。
所有售楼部项目周边规划图，都会有意把有利于项目的信息放大，把不利于项目的信息隐藏。
比如区位图：
会把好的配套距离拉进，看起来走路就能到，实际可能需要开车。
比如沙盘：
楼间距拉大，绿化郁郁葱葱、儿童游乐设施、跑道等设施挺齐全，实际情况就很难说了。
| 项目沙盘实景图
看完置业顾问带你看的之后，接下来就要看大部分KFS不会主动说的——不利因素公示牌。
包含社区内部的：
车库即小区出入口的噪音等问题，外立面造型的视线遮挡、采光影响，餐饮、垃圾站、化粪池的异味、沿街底商的噪音及空气污染...
甚至入户门不同户型的开门方式、中间户卫生间采光受影响等细节也有。
还有项目周边的，有没有高速、高压线、变电站、信号塔等，和之前在周边开车转悠时看到的一一对照。
怎么判断楼盘的人气？教你两个办法：
一看停车场汽车数量；二嘛，数数半个小时/1个小时内，售楼部来看房的客户有多少（按组算）。
最后：
别交定金，下定之前千万别留电话号码，留也是别人的。
然后别忘记去竞品楼盘也逛一逛，说不定有意外收获。
如果周边区域有二手房，最好在看完新盘后，再了解一下二手房市场。
看盘后总结
看完盘，就完了？NO！依然需要做功课！
没有总结，等于白看！
建议大家可以做个表格，纪录下楼盘的基础信息，开盘时间、价格，总结优缺点等。
等你看了十来个盘后，才不会记不住细节或者张冠李戴。
再对照自己的购买需求来确定意向楼盘。
对于意向楼盘，多和置业顾问沟通，让Ta知道你是强烈意向客户，后面有活动或者有什么好的房源放出来，他会第一时间通知你的。
想尽办法混进同一开发商开发的楼盘的业主群，了解其口碑；
找居住在相同物业的朋友了解物业情况，都是不错的方法。
买房，试错成本很大，是一件花光六个钱包的大事，再怎么谨慎、认真都不为过！
你说呢？
