如题，今天的主角是——长沙市场不常见的产品，豪宅！
豪宅，是低调的奢华，只为少数人所有。
它担当的是城市名片，而非流量！
为此，它有以下三大特点：
1、豪宅，是城市房价的天花板。
2、豪宅，能占有城市更多资源。
3、豪宅的产品，是为高净值人群量身定制。
若以S侈品牌来比对，真正的豪宅就相当于爱马仕、香奈儿、LV等。
周知，S侈品不仅是身份地位的象征，还是被低估的TZ赛道。豪宅同样如此。
因此，高净值人群更倾向于将昂贵的购房资格，押注在豪宅上。
不夸张的说，豪宅，是能缓解他们焦虑的资产。
对一般购房者而言，豪宅是高不可攀的存在，其客户群似乎很难寻觅。但一套总价逾千万的豪宅，其市场行情“独立且清奇”，成交量超乎想象！
根据克而瑞的数据，2021年，豪宅市场成交明显放量。
①前11月，194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套，同比增长44%；
②深圳、广州、武汉，成交量和涨幅明显，几近翻倍；
③上榜TOP20的城市，基本集中在一线或新一线城市中。
克而瑞的这份数据，除了总价1000万，数据监测维度还包括总价3000万、单价5万和单价10万。
后面的监测数据，因长沙暂未上榜，就不放出来占篇幅。感兴趣的可自行搜索。
看着逾千万的总价，我们高呼着“买不起”外，还要发现另一个事实。
作为中部六大省会城市之一，长沙2021年GDP数据仅次于武汉，但相差不大的经济数据，反映到房价上，却是大相径庭。
| 制图：城市财经；数据：各城市统计局
在克而瑞的研究数据中，武汉总价千万的豪宅，2021年前11月的成交套数为635套，同比2020年增长约117%。
而武汉2021年新房（含精装修）均价达16949元/㎡，武汉豪宅单价正对标6万向上走，单价4万+的豪宅已经在遍地走。
长沙这边，2021年新房均价万字出头，市场上单价2万+的项目，少之又少。
目前长沙市场所谓的豪宅，在武汉豪宅面前，还只是进阶改善。
长沙的豪宅，在全国没姓名！
豪宅的价值，单看价格，似乎有失偏颇。
作为城市名片，豪宅大多是坐拥城市核芯地段。就像是提到上海的汤臣一品，就能知道上海的H金地段在哪。
如果说向着单价6万走，是武汉豪宅，未来的天花板。
那长沙豪宅的天花板，究竟哪里才有？
①来看看长沙的市场，总价逾千万的豪宅，仅2个（不包括商业项目）——湘江壹号、中海璞源，且货源不多。
| 以上数据源自房天下
湘江壹号是自2007年起，持续推售至今的老盘；中海璞源于2022年2月底下证开售。
能统计出这2个项目，已经是掀了长沙楼市的老底。
而这2个项目总价之所以能上千万，一是产品面积段较大，产品形态多以别墅为主；二是都占据长沙市场的X缺资源，产品单价偏高——
湘江壹号，一线临湘江；中海璞源，一线临梅溪湖。
② 据不完全统计，目前长沙单价约2W+的项目（不包括商业项目），共计有8个，譬如有旭辉铂悦湘江、万科瑧湾汇、华润长沙悦府、南山天岳等等。
这其中有不少项目，从去年底开始，时不时会有人气爆棚的画面来炸场，单价超出常规市场限价——
桐梓坡的华润长沙悦府、文昌阁的万科瑧湾汇、超级中轴的绿城招商·桂语雲峯（单价约1.9万）等，总价约在300-500万间 。
不难看出，无论是总价逾千万，还是单价2W+的，地段，依旧是判定它们价值的核芯点。
核芯地段，代表的是对城市核芯资源的占有。
③ 经济体量决定城市能级。
长沙，2021年GDP湖南省D1，全国排名15，其城市中芯的土地价值，依旧是被低估的。
在产品定位为豪宅的项目中，其总价和单价超出市场常规，其实是对城市核芯土地价值，物尽其用。
更重要的是，没钱赚，开发方也没有心思去打造好产品。
从长沙近来接连发布的土地供应来看，2022年，城发集团在观沙岭、滨江、洋湖、南湖新城、马栏山等片区，都有大量待供应的Y质地块，或将刷新城市限价天花板。
届时不知会诞生怎样炸场的项目。
豪宅，既然“独立且清奇”，就不该用一般项目的目光去评判它。
地段，很重要，但也可以不重要。
还有种豪宅的价值，它能弱化地段的存在，以独特的产品和建筑，成为城市的另一个文化名片。
比如，被不少自媒体授称“四大神盘”之一的成都麓湖，它不在城市核芯，却胜于城市核芯。
这里除了产品和建筑形态多样，还是个开放的文化场域。买不起麓湖的年轻人，都爱往这跑。
当然，这种项目的价值，级别太高，诞生的路子是难以复制的。
但将豪宅回归到定义本身，无论地段是否在核芯，产品形态的打造尤其关键，说实话也尤其复杂。
不然，也不会有老破小出现在城市核芯，而远在梅二超级中轴上的绿城招商·桂语雲峯，也能超出市场的不常规单价。
“低端有保障、中端有供应、G端有市场”，分层施策，良性的楼市环境本该如此。
普通刚需购房者，对又偏又远的房源选择困难，在于市场保障性住房，短缺；
某些刚需项目，被C房客抬高至中端市场价格，真正的刚需上车困难；
中端改善客群，追求有品质房源，市场供应不足；
G端市场因限价原因，拉低G端产品品质，使得中端改善人群在蜂拥；
拔剑四顾心茫然。唯独被市场剩下的，便是真正对豪宅产品有需求的客群。
长沙市场，豪宅不常见！
