不知道大家有没有种错觉，好像长沙的楼盘都卖得特别好！
只要你去搜某个楼盘，营销的关键词之一就是：热销！
营造这种氛围的软文一抓一大把，看开盘现场图，都是人挤人，排着队刷卡。
这种炫耀，我称之为“自嗨式营销”，或者是“粉圈式售罄”！
局外的人不明就里，局内人的圈地自嗨！
真相？大多时候都不重要！只要购房者，有“卖得好的感觉”就行了。
而我，有时候就爱戳破这些粉饰太平的泡泡。
2022年行至今日，到底是谁，收割了长沙Z多的房票？
如何判断一个楼盘，是真热销，还是假热闹？
↓↓↓真相来了！
通过能找到的网签数据，截止到上周末，也就是3月12日，我统计到成交套数Z多的楼盘是：
长沙北中心保利时代，收割了412张房票！
第二名轨道万科悦府，228套；万科森林公园217套！
制表/老周侃房 数据来源/湖南中原
当然，这个数据肯定不那么准确，毕竟渠道太少了，仅供参考！
从价格和面积段来看，这三个，都是刚需的菜！都有一定的体量，恰逢又有推新。
毕竟就算项目卖得好，货量太少，再火爆收割的房票也有数；无推新，想交出房票，也没人要啊！
还有两个众所周知的指标，可以衡量一个楼盘火爆与否：
一是认筹比，有没有超过房源数？有没有到1.5倍名单，是否摇号？
二是去化率，这个醉直观，也是判断市场上所谓“爆火盘”的照妖镜。
据我不完全统计，2022年长沙六区一县共计有56个项目开盘68次。
而去化超过8成的项目，仅有9个↓↓↓
制表/老周侃房 数据来源/中原+克而瑞
“金三”已过半，下证推售的楼盘明显增多。
但还没有现象级爆款盘去带动整个楼市氛围，去化仅个位数的某些楼盘却成为饭后佐料。
正所谓：
行情好时，再垃圾的盘也能鸡犬升天；一旦市场有变，想要卖得好，还得靠真本领。
这些楼盘之所以在市场上叫好又叫座，可以说抓住了市场上的主流人群：刚需+改善！
都是如今市场上的扛把子客群！
处于“品质”第一梯队的住宅大平层项目，更利于把“房票”价值醉大化，面积越大，卖得越贵，抢得越疯狂！
有人欢喜，有人愁！刚需盘的竞争，就尤为惨烈，有的首开去化才8套！
出于一季度业绩任务压力，有的房企已经开始了小动作——工抵房特价模式。
| 图源网络 仅供参考
去年什么价？复式高层约9500元/㎡，洋房均价约10500元/㎡，下调幅度自己算。
刚需楼盘，以前靠价格优势就能轻松取胜；
现在？更需要开发商、地铁、学校等重磅配套的加持，才能出头！
2022年，如果要在长沙买房，不妨先看看以下4个数据，再做选择。
①截止到2022年2月底，长沙内五区住宅的去化周期约8.9个月，洋房为7.8个月。
而建面约160㎡以上的大户型，从去年12月份至今，一直处于供不应求的状态，属于“香饽饽”的存在。
图源 | 湖南中原
成交均价在13437-18849元/㎡，除了天心区有点拉后腿，其余区域的同比涨幅在11%-21%！（数据来源：湖南中原）
不仅长沙的改善大平层在逆势崛起，全国的改善市场同样火。
CRIC数据显示，2021年重点10城总价1000W以上新建豪宅共成交41018套，其中一线成交30916套，比往年都高。
图源 克而瑞
总价3000w+ 、5000w+的豪宅成交量，同比也分别增加了6%、31%！
数据来源 | CRIC中国房地产决策咨询系统
豪宅在大势下，抗风险能力明显比较强！
②这一年来，主力成交的建筑面积段为130-144㎡，总价120-180万，主力单价为15000元/㎡。
但是建面约144㎡以上、200万以上占比明显上升。（来源：湖南中原）
很明显，刚需、刚改的上车门槛正在逐渐提高。
③从土地供给端看，2022年长沙土拍的重要变化是：不限价、竞品质！
今年首批土拍，共22宗地，13宗为限价地，9宗不限价且基本都在二环以内的核芯城区。
制图 | 老周侃房
如果说以前是“限价最高的板块”，摆在明面上的价值醉大；现在，则要看，哪里的土地不限价。
本身主城区的土地XI缺性就更强，房价再“不设限”，根据“品质”而定，现在的大平层热，也许仅仅是开始！
不过，刚需也别慌，毕竟2月份的房地产会议已经明确——保刚需住房，适当支持改善需求；
同时坚持精准调控，刚需住房年涨幅不超过5%，改善型住房控制在8-10%！
④前两天（16日），国家统计局发布了2月份70大中城市新房、二手房的成交价格情况。
无论新房二手房，一线城市中的“北上广”环比、同比均上涨；
二线城市新房持平，二手房下降0.3%；
三线呢，新房环比下降0.3%，二手房回落0.4%。
长沙2月二手房价格，环比下跌0.2%，同比上涨3.7%；
新房价格环比上涨0.2%，同比上涨6%，连续15个月上浮，市场基本面十分坚实。
图源 | 乐居财经
从市场表现来看，寄希望长沙放松限购的，可以歇歇了。
而官方的态度，也从未松口。
3月5日，就有网友建议长沙适当调整限购政策：
比如对株洲、湘潭市民放开限购，放开对150㎡以上户型的限购，放开全款买房者下一套房的购房资格，按照家庭人均购房面积限购...
看回复，很明确：
综上，想问一句，2022年，你买房否？
